Spółdzielnie mieszkaniowe 2026: będą liczne zmiany przepisów dla członków i zarządów (projekt nowelizacji). Koniec z przekształcaniem mieszkań lokatorskich w odrębną własność

• Nowe przepisy sprzyjające budowie spółdzielczych mieszkań lokatorskich
• Likwidacja możliwości przekształcenia na wniosek członka spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w odrębną własność
• Przywrócenie członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej
• Mieszkania w budynku posadowionym na gruncie o nieuregulowanym stanie prawnym
• Wymogi dotyczące kandydata na członka zarządu spółdzielni mieszkaniowej
• Kadencyjność członków zarządu
• Możliwość zastąpienia walnego zgromadzenia zebraniem przedstawicieli
• Przy podejmowaniu uchwał liczyć się będzie osoby biorące faktycznie udział w głosowaniu
• Zdalny udział w walnym zgromadzeniu spółdzielni
• Ustanowienie hipoteki na nieruchomości spółdzielczej
• Uchwały w sprawie oznaczania najwyższej sumy zobowiązań, jaką może zaciągnąć spółdzielnia
• Prawo do otrzymania odpisu statutu i regulaminów oraz kopii uchwał organów spółdzielni, faktur i umów zawieranych przez spółdzielnię z osobami trzecimi
• Wykaz umów z osobami trzecimi
• Strona internetowa spółdzielni mieszkaniowej
• Prawo uzyskania fotokopii odpisów i dokumentów
• Uchylenie przepisów umożliwiających zadłużanie się kosztem innych mieszkańców spółdzielni bez ponoszenia konsekwencji przez generującego zadłużenie
• Wykaz czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu
• Inne ważniejsze zmiany
• Kiedy nowe przepisy wejdą w życie

Nowe przepisy sprzyjające budowie spółdzielczych mieszkań lokatorskich

Omawiana nowelizacja ma także na celu eliminację barier w budowaniu nowych mieszkań w segmencie spółdzielczych praw lokatorskich. Projekt przewiduje, że w przypadku nowych umów o budowę lokalu, zawieranych po wejściu życie projektowanej ustawy, między spółdzielnią a członkiem ubiegającym się o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu lub umów o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego nie będzie możliwości przeniesienia prawa własności do tych lokali.

Likwidacja możliwości przekształcenia na wniosek członka spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w odrębną własność

Ta nowelizacja usunie z przepisów także możliwość przekształcenia na wniosek członka spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w odrębną własność.

Ponadto w przypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu spółdzielnia mieszkaniowa będzie mogła ustanowić to prawo ponownie na rzecz innej osoby – wyeliminowano podstawę prawną do organizacji przetargu na ustanowienie odrębnej własności lokalu po wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. Brak możliwości zastąpienia prawa lokatorskiego prawem własności ma zabezpieczyć spółdzielczym przed uszczupleniem jej majątku. Wprowadzone rozwiązania dotyczyć będą wyłacznie spółdzielczych lokatorskich praw do lokalu ustanowionych po wejściu w życie projektowanej ustawy.

Przywrócenie członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej

Omawiana nowelizacja ma na celu przywrócenie członkostwa osobom, które je utraciły na skutek wejścia w życie art. 4 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy – Prawo spółdzielcze (Dz. U. poz. 1596), zwanej dalej „nowelą z 2017 r.”.

Jak wyjaśnia Minister Finansów i Gospodarki (odpowiedzialny za przygotowanie projektu zmian przepisów), nowela z 2017 r. niesłusznie pozbawiła określone grupy osób członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej odbierając im tym samym możliwość udziału w podejmowaniu decyzji podczas głosowań na walnych zgromadzeniach spółdzielni i wpływu na działania podejmowane przez spółdzielnię, w której zasobach zamieszkują.

Na podstawie ww. art. 4 noweli z 2017 r. członek spółdzielni, któremu w dniu wejścia w życie ustawy nie przysługiwało spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu albo prawo odrębnej własności lokalu oraz któremu nie przysługiwało roszczenie o ustanowienie prawa odrębnej własności lokalu lub roszczenie o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, tracił z tym dniem członkostwo w spółdzielni. Na mocy tego przepisu utraciły członkostwo w spółdzielni różne kategorie osób tj.:

- osoby, z którymi spółdzielnia zawarła umowę o ustanowienie spółdzielczego prawa do lokalu albo dokonała przydziału takiego prawa, lub ich następców prawnych, jeżeli lokal ten znajdował się w budynku posadowionym na gruncie, który posiadał nieuregulowany stan prawny lub spółdzielni nie przysługiwało prawo własności albo użytkowania wieczystego gruntu,

- członkowie utworzonych na podstawie art. 44 ust. 1 ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz. U. z 2024 r. poz. 589, z późn. zm.), tzw. spółdzielni popegeerowskich,

- tzw. członkowie oczekujący, czyli osoby uprzednio przyjęte w poczet członków spółdzielni i posiadające oszczędnościowe książeczki mieszkaniowe z zawinkulowanym wkładem mieszkaniowym lub budowlanym,

- członkowie we wspólnotach mieszkaniowych powstałych na skutek wyodrębnienia ostatniego lokalu w budynkach spółdzielczych przed dniem wejścia w życie noweli,

- małżonkowie osób posiadających prawo do lokalu w zasobie spółdzielczym – co oznaczało, że jeżeli spółdzielcze prawo do lokalu przysługiwało na wyłączność tylko jednemu z małżonków, drugi małżonek utracił członkostwo.

W wyniku wejścia w życie noweli z 2017 r. w szczególnie trudnej sytuacji znalazły się osoby, z którymi spółdzielnia zawarła umowę o ustanowienie spółdzielczego prawa do lokalu albo dokonała przydziału takiego prawa oraz ich następcy prawni, jeżeli lokal ten znajdował się w budynku posadowionym na gruncie, który posiadał nieuregulowany stan prawny w rozumieniu art. 113 ust. 6 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej u.g.n.) lub spółdzielni nie przysługiwało prawo własności albo użytkowania wieczystego gruntu.

Wyjaśnić należy, iż spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, jak również spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mogło być ustanowione w budynkach, do których spółdzielni przysługiwało prawo własności lub współwłasności. Skoro zatem budynki, o których mowa powyżej, znajdowały się na gruntach o nieuregulowanym stanie prawnym nie mogło dojść do skutecznego ustanowienia praw do lokali, a tym samym osoby w nich zamieszkujące zostały na podstawie przepisów noweli z mocy prawa pozbawione członkostwa spółdzielni. Stosownie bowiem do art. 4 noweli członek spółdzielni, któremu w dniu wejścia w życie niniejszej ustawy nie przysługiwało spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu albo prawo odrębnej własności lokalu oraz któremu nie przysługiwało roszczenie o ustanowienie prawa odrębnej własności lokalu lub roszczenie o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, tracił z tym dniem członkostwo w spółdzielni.

Również pozostałe opisane powyżej kategorie osób, jako nieposiadające jednego z wymienionych w art. 4 noweli z 2017 r. praw, utraciły członkostwo w spółdzielni.

Projektowana nowelizacja przewiduje przyznanie członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej z mocy prawa osobom, z którymi spółdzielnia zawarła umowę o ustanowienie spółdzielczego prawa do lokalu albo dokonała przydziału takiego prawa, lub ich następców prawnych, jeżeli lokal ten znajduje się w budynku posadowionym na gruncie, który posiada nieuregulowany stan prawny w rozumieniu art. 113 ust. 6 u.g.n. lub spółdzielni nie przysługuje prawo własności albo użytkowania wieczystego gruntu.

Ponadto projekt przewiduje, że pozostałym kategoriom osób tj. dotychczasowym członkom w spółdzielniach popegeerowskich, dotychczasowym tzw. członkom oczekującym, dotychczasowym członkom we wspólnotach mieszkaniowych powstałych na skutek wyodrębnienia ostatniego lokalu, małżonkom osób posiadających prawo do lokalu w zasobie spółdzielczym, które utraciły członkostwo na mocy art. 4 noweli, przysługuje roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni.

Takie rozwiązanie pozwoli przywrócić członkostwo osobom, którym przysługiwał status członka w dniu wejścia w życie noweli z 2017 r., a które statusu tego zostały pozbawione na podstawie art. 4 noweli.

Mieszkania w budynku posadowionym na gruncie o nieuregulowanym stanie prawnym

Nowelizacja wprowadzi przepis, zgodnie z którym w przypadku lokali znajdujących się w budynku posadowionym na gruncie o nieuregulowanym stanie prawnym w rozumieniu art. 113 ust. 6 u.g.n. lub spółdzielni nie przysługuje prawo własności albo użytkowania wieczystego gruntu, zastosowanie znajdą odpowiednio niektóre z przepisów regulujących spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. Zastosowanie znajdzie przepis art. 9 ust. 1, 3-71 u.s.m., zgodnie z którym przez umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia zobowiązuje się oddać osobie, na rzecz której ustanowione jest prawo, lokal mieszkalny do używania, a osoba ta zobowiązuje się wnieść wkład mieszkaniowy oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i w statucie spółdzielni. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego może być ustanowione na rzecz członka spółdzielni albo członka spółdzielni i jego małżonka. Właściwe zastosowanie znajda również regulacje dotyczące ustania małżeństwa wskutek rozwodu bądź unieważnienia, czy też wygaśnięcia praw do lokalu.

Analogicznie proponuje się przepis, zgodnie z którym w przypadku lokali znajdujących się w budynku posadowionym na gruncie o nieuregulowanym stanie prawnym w rozumieniu art. 113 ust. 6 u.g.n. lub spółdzielni nie przysługuje prawo własności albo użytkowania wieczystego gruntu, zastosowanie znajdą odpowiednio niektóre z przepisów regulujących spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Zastosowanie znajdzie zatem art. 171 ust. 6 u.s.m., stosownie do którego nabywca prawa do takiego lokalu z mocy prawa będzie członkiem spółdzielni. Ponadto projektowany przepis odsyła do stosowania art. 172 u.s.m. stanowiącego, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Zasadnym jest również wprowadzenie przepisu, który nakłada obowiązek ponoszenia opłat związanych z utrzymaniem lokali i mienia spółdzielni wobec spółdzielni na rzecz osób, których lokale znajdują się na gruncie o nieuregulowanym stanie prawnym, na takich samych zasadach jak ponoszą je członkowie oraz właściciele lokali niebędący członkami.

Wymogi dotyczące kandydata na członka zarządu spółdzielni mieszkaniowej

Nowe przepisy wprowadzą obowiązek określenia w statucie wymogów dotyczących kandydata na członka zarządu spółdzielni mieszkaniowej. Takie rozwiązanie ma gwarantować, że prezesem zarządu zostanie osoba posiadająca kwalifikacje do pełnienia takiej funkcji i dająca rękojmię prawidłowego zarządu zasobem spółdzielczym.

Kadencyjność członków zarządu

Nowelizacja wprowadzi kadencyjność członków zarządu. Od woli członków zależeć będzie czy dana osoba będzie pełnić funkcję członka zarządu przez dowolną liczbę kadencji. Ustawa nie będzie narzucać członkom w tym zakresie ograniczeń. W przypadku kadencyjności rady nadzorczej znosi się ograniczenie dotyczące możliwości bycia członkiem rady nadzorczej dłużej niż przez 2 kolejne kadencje rady nadzorczej, chyba że statut stanowić będzie inaczej. Ustawa zakreśla maksymalny dopuszczalny czas trwania kadencji zarządu i rady nadzorczej na cztery lata. Spółdzielnia ma zatem możliwość określenia w przepisach wewnętrznych czas trwania kadencji uwzględniając górną granicę czasową przewidzianą w ustawie. Długość kadencji obu organów ma być tożsama.

Możliwość zastąpienia walnego zgromadzenia zebraniem przedstawicieli

Nowe przepisy przywrócą możliwość zastąpienia walnego zgromadzenia zebraniem przedstawicieli. Do czasu wejścia w życie noweli z 2007 r., wprowadzającej art. 83 u.s.m., który wykluczył możliwość zastępowania walnego zgromadzenia zebraniem przedstawicieli, rozwiązanie takie było dopuszczalne i funkcjonowało w wielu spółdzielniach mieszkaniowych. Przeprowadzona analiza stosowania przyjętej regulacji wykazała, że pomimo stworzonej możliwości uczestniczenia w walnym zgromadzeniu każdemu członkowi i tym samym wpływania na działalność spółdzielni, niewiele osób korzysta ze swoich uprawnień. Decyzja w zakresie zastąpienia walnego zgromadzenia zebraniem przedstawicieli winna być podjęta przez członków i zależy od specyfiki konkretnej spółdzielni.

Przy podejmowaniu uchwał liczyć się będzie osoby biorące faktycznie udział w głosowaniu

Nowelizacja wprowadzi zasadę, że przy podejmowaniu uchwał walnego zgromadzenia członków spółdzielni liczyć się będzie osoby biorące faktycznie udział w głosowaniu, a nie jak obecnie, uczestniczące w walnym zgromadzeniu. Zdarzają się bowiem sytuacje, że osoby biorące udział w posiedzeniach nie biorą udziału w głosowaniach.
Ponadto przy obliczaniu wymaganej większości głosów dla podjęcia uchwały przez walne zgromadzenie uwzględniane będą tylko głosy oddane za i przeciw uchwale.

Zdalny udział w walnym zgromadzeniu spółdzielni

Nowelizacja wprowadzić ma możliwość udziału w walnym zgromadzeniu przy pomocy środków bezpośredniego porozumiewania na odległość, w tym zdalnego głosowania nad uchwałami objętymi porządkiem obrad walnego zgromadzenia. W takim przypadku zasady i tryb zdalnego uczestniczenia w walnym zgromadzeniu będzie określał statut. Proponowana zmiana służy jak najszerszej realizacji podstawowego prawa członka spółdzielni, jakim jest udział w walnym zgromadzeniu. Dzięki zmianom podejmowane uchwały będą lepiej odzwierciedlać wolę członków spółdzielni.

Ustanowienie hipoteki na nieruchomości spółdzielczej

Nowelizacja wprowadzi zasadę, że ustanowienie hipoteki na nieruchomości spółdzielczej będzie wymagało pisemnej zgody większości członków lub osób niebędących członkami, uprawnionych z tytułu spółdzielczych praw do lokali, nie tylko w przypadku, gdy hipoteka ma na celu zabezpieczenie kredytu, ale również, gdy stanowić będzie zabezpieczenie jakiejkolwiek innej wierzytelności wynikającej z umowy.

Uchwały w sprawie oznaczania najwyższej sumy zobowiązań, jaką może zaciągnąć spółdzielnia

Nowe przepisy wprowadzą zasadę, że podjęcie uchwały w sprawie oznaczania najwyższej sumy zobowiązań, jaką może zaciągnąć spółdzielnia stanowić będzie wyłączną właściwość rady nadzorczej, o ile statut nie będzie stanowić inaczej. Ma to usprawnić podejmowanie decyzji we wskazanym zakresie. Obecnie jest to kompetencja walnego zgromadzenia.

Prawo do otrzymania odpisu statutu i regulaminów oraz kopii uchwał organów spółdzielni, faktur i umów zawieranych przez spółdzielnię z osobami trzecimi

Nowelizacja przyzna właścicielowi lokalu niebędącemu członkiem spółdzielni mieszkaniowej oraz osobie niebędącej członkiem spółdzielni mieszkaniowej, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawa do otrzymania odpisu statutu i regulaminów oraz kopii uchwał organów spółdzielni, faktur i umów zawieranych przez spółdzielnię z osobami trzecimi, w takim zakresie, w jakim dotyczą one prawa odrębnej własności lokalu.
Obecnie właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni pozbawieni są podstawy prawnej do żądania udostępnienia dokumentów, pomimo posiadania interesu w tym zakresie.

Ponadto nowe przepisy określą, że spółdzielnia nie będzie mogła odmówić członkowi udostępnienia umów zawieranych z osobami trzecimi, jeżeli dotyczą nieruchomości, w której znajduje się lokal, do którego przysługuje członkowi tytuł prawny, mienia spółdzielni, o którym mowa w art. 40 u.s.m., tj. dotyczących m.in. nieruchomości służącej prowadzeniu przez spółdzielnię działalności wytwórczej, budowlanej, handlowej, usługowej, społecznej, oświatowo-kulturalnej, administracyjnej i innej oraz wynagrodzenia członków zarządu.

Wykaz umów z osobami trzecimi

Nowe przepisy wprowadzą obowiązek prowadzenia przez spółdzielnie mieszkaniowe wykazu umów zawieranych z osobami trzecimi, dostępnego dla członków spółdzielni. Wyłączone z wykazu zostaną umowy o pracę, z wyjątkiem umów zawieranych z członkami zarządu, w celu ochrony danych osobowych i prywatności pracowników. Dodatkowo uregulowany zostaje sposobu i terminów aktualizacji wykazu przez organy spółdzielni. Dzięki temu członkowie będą mogli bieżąco monitorować zawierane przez spółdzielnię umowy. To rozwiązanie wzmocni mechanizmy kontroli członków nad zarządem. Zapewni także transparentność umów z osobami trzecimi, przy jednoczesnej ochronie prywatności pracowników.

Strona internetowa spółdzielni mieszkaniowej

Pojawić się ma też przepis, zgodnie z którym spółdzielnie mieszkaniowe, które liczą ponad 500 członków będą miały obowiązek prowadzenia strony internetowej. Spółdzielnie mieszkaniowe liczące mniej niż 500 członków będą mogły nie realizować tego obowiązku o ile członkowie tak postanowią w statucie. Wprowadzenie obowiązku w tym zakresie ma na celu ułatwienie członkom i właścicielom lokali niebędącym członkami dostępu do dokumentów. Stosownie do obowiązującego art. 81 ust. 3 u.s.m., statut spółdzielni mieszkaniowej, regulaminy, uchwały i protokoły obrad organów spółdzielni, a także protokoły lustracji i roczne sprawozdanie finansowe powinny być udostępnione na stronie internetowej spółdzielni.
Obecnie nie istnieje obowiązek posiadania strony internetowej przez spółdzielnię mieszkaniową, ale w przypadku, gdy spółdzielnia posiadała już stronę, to wówczas miała obowiązek zamieszczania na niej określonych przepisami dokumentów.

Prawo uzyskania fotokopii odpisów i dokumentów

Wprowadzony będzie też przepis doprecyzowujący, że prawo uzyskania odpisów i kopii dokumentów enumeratywnie wymienionych w przepisie obejmuje prawo do wykonania ich fotokopii. Takie rozwiązanie jest zasadne z uwagi na istniejące obecnie możliwości techniczne wykonania kopii, jak również realizuje uprawnienia członka do dostępu do informacji. Obecne brzmienie przepisu nie jest w tym zakresie precyzyjne, co powoduje różnorodne praktyki spółdzielni.

Uchylenie przepisów umożliwiających zadłużanie się kosztem innych mieszkańców spółdzielni bez ponoszenia konsekwencji przez generującego zadłużenie

Nowelizacja ma uchylić przepisy pozwalające na zadłużanie się kosztem innych mieszkańców spółdzielni bez ponoszenia konsekwencji przez generującego zadłużenie. Oznacza to, że o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w przypadku zalegania z zapłatą opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1 u.s.m., tj. opłat z tytułu eksploatacji i utrzymania nieruchomości, orzekał będzie sąd, a jego orzeczenie w konsekwencji będzie kończyło stosunek członkostwa.
Uchylone zostaną przepisy ograniczające możliwość sądu do wygaszenia lokatorskiego spółdzielczego prawa do lokalu w stosunku do osoby, która obciąża kosztami swojego zamieszkiwania w lokalu innych mieszkańców spółdzielni (tj. przepisy stanowiące, że nie można orzec o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, jeżeli najpóźniej przed zamknięciem rozprawy przed sądem pierwszej instancji, a jeżeli wniesiono apelację – przed sądem drugiej instancji, członek spółdzielni uiści wszystkie zaległe opłaty, a także przepisu stanowiącego, że osobie, której przysługiwało spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, a której prawo wygasło z powodu nieuiszczania opłat związanych z eksploatacją i utrzymaniem jej lokalu lub eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, przysługuje roszczenie do spółdzielni o ponowne ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, jeżeli spłaci spółdzielni całe zadłużenie wynikające z nieuiszczania tych opłat wraz z odsetkami). Nawiązując do tej zmiany proponuje się również uchylenie przepisu przewidującego roszczenie, o którym mowa w art. 7 nowelizacji z 2017 r. Regulacja ta stanowi uzupełnienie przepisu art. 161 u.s.m., tj. art. 7 nowelizacji z 2017 r. i zapewnia możliwość odzyskania prawa do lokalu osobom, które utraciły go ze względu na nieuiszczanie opłat przed dniem wejścia nowelizacji z 2017 r. w życie, tj. przed dniem 9 września 2017 r. Wskazane przepisy mogą wręcz zachęcać do nieuiszczania opłat z uwagi na brak konsekwencji takiego działania. Ze względu na przytoczone okoliczności art. 11 ust. 11 zdanie drugie i art. 161 u.s.m. oraz art. 7 nowelizacji z 2017 r. stanowią naruszenie zasad sprawiedliwości społecznej i godzą w interesy majątkowe ogółu mieszkańców spółdzielni. Zaleganie z opłatami może doprowadzić do utraty płynności finansowej przez spółdzielnię, czego skutki dotkną wszystkich członków tej spółdzielni.

Wykaz czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu

Nowy przepis będzie zawierał czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu nieruchomościami wspólnymi , do podjęcia których wymagana będzie zgoda właścicieli lokali wyrażona w uchwale. W pozostałym zakresie zarząd nieruchomością wspólną będzie wykonywać spółdzielnia mieszkaniowa samodzielnie zarówno w odniesieniu do czynności zwykłego zarządu, jak też czynności przekraczających zwykły zarząd niewymienionych w katalogu czynności wymagających uchwały właścicieli.

Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni wymagającymi uchwały właścicieli lokali będą:
- zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,
- udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej,
- udzielenie zgody na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego,
- udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej,
- dokonanie podziału nieruchomości wspólnej,
- udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz
- ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych, obciążenie nieruchomości.
W pozostałym zakresie zarząd nieruchomością wspólną będzie wykonywać spółdzielnia mieszkaniowa samodzielnie zarówno w odniesieniu do czynności zwykłego zarządu, jak też czynności przekraczających zwykły zarząd niewymienionych w katalogu czynności wymagających uchwały właścicieli.

Inne ważniejsze zmiany

- W przypadku odmowy udostępnienia osobie uprawnionej dokumentów przez spółdzielnię mieszkaniową, pomimo spoczywającego na niej obowiązku, uprawniony będzie mógł wystąpić do sądu rejestrowego o zobowiązanie spółdzielni do udostepnienia tych dokumentów. Rozwiązanie ma na celu wyegzekwowanie prawa do dokumentów w przypadku, gdy spółdzielnia uchyla się od realizacji obowiązku ich udostępnienia.

- Uchylony będzie przepis art. 18 ust. 4 zdanie 2 u.s.m., zgodnie z którym po upływie trzech miesięcy od dnia oddania budynku do użytkowania, roszczenie spółdzielni o uzupełnienie wkładu budowlanego wygasa.

- Powstanie wspólnoty mieszkaniowej z mocy prawa, tj. w przypadku wyodrębnienia własności ostatniego lokalu w danej nieruchomości, będzie następowało w terminie trzech miesięcy od dnia zawarcia takiej umowy. Projektowany przepis przewiduje termin trzymiesięczny na podjęcie przez właścicieli lokali uchwały o pozostaniu w reżimie spółdzielczym.
Aktualnie obowiązuje rozwiązanie, zgodnie z którym z chwilą wyodrębnienia własności ostatniego lokalu zarząd nieruchomościami wspólnymi wykonywany przez spółdzielnię ustaje z mocy prawa bez potrzeby podejmowania w tym zakresie uchwały właścicieli lokali – utworzona zostaje wspólnota mieszkaniowa, a właściciele lokali mają możliwość podjęcia w terminie trzech miesięcy od dnia wyodrębnienia ostatniego lokalu uchwały o pozostaniu w zarządzie spółdzielni. Jednakże wskazać należy, że w przypadku powstania wspólnoty mieszkaniowej w praktyce nie jest możliwy powrót pod zarząd u.s.m.

- Doprecyzowanie zasady partycypowania w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonym budynku lub osiedlu przez właścicieli lokali w przypadku powstania wspólnoty z mocy prawa, tj. z powodu wyodrębnienia ostatniego lokalu na podstawie umowy. Projektowane rozwiązania odsyłają do stosowania art. 241 ust. 6 u.s.m., zgodnie z którym, od dnia powstania wspólnoty mieszkaniowej, właściciele lokali są obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które jest przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonym budynku lub osiedlu na podstawie zawartej ze spółdzielnią umowy. Obecnie brak jest w takiej sytuacji wyraźnej podstawy do żądania przez spółdzielnię partycypowania przez właścicieli lokali w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonym budynku lub osiedlu.

- Wprowadzenie 10-letniego terminu, liczony od chwili wpisania spółdzielni do Krajowego Rejestru Sądowego, po upływie, którego ustanie członkostwo osób będących założycielami spółdzielni w przypadku nieustanowienia przez spółdzielnię na ich rzecz spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa odrębnej własności lokalu albo niezawarcia umowy o budowę lokalu.

- Wprowadzenie obowiązku zrzeszania się spółdzielni mieszkaniowych w związkach rewizyjnych, których przedmiot działalności statutowej dotyczy spółdzielni mieszkaniowych. Ponadto wprowadzone będzie rozwiązanie polegające na możliwości złożenia wniosku, popartego przez co najmniej 10% członków spółdzielni mieszkaniowej, o weryfikację określonych ustaleń z lustracji wykonanej przez związek rewizyjnych, w którym spółdzielnia jest zrzeszona. Termin na złożenie wniosku wynosi trzy miesiące od otrzymania listu polustracyjnego przez spółdzielnię mieszkaniową Wniosek rozpatrywany będzie przez Krajową Radę Spółdzielczą, która zbada ponownie określone zagadnienie. W przypadku stwierdzenia przez KRS zasadności wniosku, KRS może z własnej inicjatywy pozbawić uprawnień lustratora, który przeprowadził lustrację, w której dokonano ustalenia, które po zweryfikowaniu przez KRS, okazało się nieprawidłowe.

- Wprowadzenie zakazu łączenia funkcji członka zarządu spółdzielni mieszkaniowej i członka organu w związku rewizyjnym, w którym ta spółdzielnia jest zrzeszona. Takie rozwiązanie ma na celu zapewnienie niezależności i bezstronności lustracji przeprowadzanych przez lustratorów, których wyznacza związek rewizyjny, w którym spółdzielnia jest zrzeszona.

- Usunięcie zakazu pełnienia funkcji lustratora przez osobę będącą członkiem zarządu jakiejkolwiek spółdzielni mieszkaniowej, prokurentem, likwidatorem, a także zatrudnionym lub świadczącym usługi na rzecz jakiejkolwiek spółdzielni mieszkaniowej głównym księgowym, radcą prawnym, adwokatem oraz osobę podlegającą członkowi zarządu, likwidatorowi lub głównemu księgowemu. Jednocześnie lustrator nie może prowadzić lustracji w spółdzielni, w której pełni funkcję lub jest zatrudniony.

- Wprowadzenie możliwości delegowania przez ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa przedstawiciela do rady nadzorczej związku rewizyjnego. Rozwiązanie ma na celu zwiększenie transparentności funkcjonowania związków rewizyjnych.

- Wprowadzenie zasady, że uchwałę o zrzeszeniu w konkretnym związku rewizyjnym walne zgromadzenie może podjąć nie częściej niż raz na sześć lat.

Kiedy nowe przepisy wejdą w życie

Projekt przewiduje, że przepisy omawianej nowelizacji w większości wejdą w życie po upływie 14 dni od dnia jej ogłoszenia. Wyjątkiem jest przepis odnoszący się do obowiązku prowadzenia przez spółdzielnie mieszkaniowe stron internetowych, który zacznie obowiązywać po upływie 6 miesięcy od dnia ogłoszenia ustawy. Jest więc prawdopodobne, że nowe przepisy – po przejściu procedury legislacyjnej w Sejmie i Senacie (jeżeli zostaną podpisane przez Prezydenta RP) - wejdą w życie w I połowie 2026 roku.

Źródło: Projekt (z 28 listopada 2025 r.) ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz ustawy - Prawo spółdzielcze (UD311).