Nowe przepisy ważne dla wspólnot mieszkaniowych od 2026 r. Podwyższanie zaliczek, balkony, liczniki, kontrola zarządu, udostępnienie lokalu, definicja wspólnoty i inne zmiany

• Definicja wspólnoty mieszkaniowej
• Które elementy balkonu należą do nieruchomości wspólnej?
• Możliwość dochodzenia przez wspólnotę roszczeń z tytułu rękojmi w związku z wadami nieruchomości wspólnej
• Podwyższenie zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej
• Obowiązek udostępnienia lokalu przez właściciela w szczególnych sytuacjach
• Urządzenia pomiarowe jako część nieruchomości wspólnej
• Zaliczki na media rozliczane za pośrednictwem wspólnoty do 10 każdego miesiąca
• Właściciele ponoszą odpowiedzialność subsydiarną za zobowiązania wspólnoty
• Dwie alternatywne formy zarządzania wspólnotą mieszkaniową
• Definicja czynności zwykłego zarządu
• Pojęcie funduszu remontowego
• Uchwała wspólnoty z wykorzystaniem indywidualnego zbierania głosów - wystarczy zwykła większość głosów
• Elektroniczny obieg informacji we wspólnocie
• Uprawnienia zarządcy przymusowego
• Zakresu uprawnień kontrolnych właścicieli lokali wobec zarządu wspólnoty
• Forma sprawozdania zarządu (zarządcy)
• Zwołanie zebrania wspólnoty mieszkaniowej przez właścicieli lokali
• Kiedy nowe przepisy wejdą w życie

Definicja wspólnoty mieszkaniowej

Obecnie ustawa o własności lokali nie zawiera wystarczająco precyzyjnej definicji wspólnoty mieszkaniowej. Używany obecnie termin „osoba ustawowa” jest pochodną art. 331 Kodeksu cywilnego, w świetle którego wspólnota jest jednostką organizacyjną, do której stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące osób prawnych. Kwestia ta budzi wątpliwości doktryny, uznającej status wspólnoty za nierozstrzygnięty.

Nowelizacja ma zdefiniować wspólnotę mieszkaniową jako jednostkę organizacyjną nie posiadającą osobowości prawnej, ale wyposażoną:
- w zdolność do czynności prawnych oraz
- prawo do posiadania własnego majątku (odrębnego od majątków właścicieli lokali), z zastrzeżeniem, iż majątek ten powinien być związany z zarządzaniem nieruchomością wspólną.

Które elementy balkonu należą do nieruchomości wspólnej?

Nowelizacja ma określić, że elementy konstrukcyjne balkonu (logii, tarasu) stanowią nieruchomość wspólną, za której utrzymanie odpowiada wspólnota. Są to w szczególności:
- dźwigary,
- płyta balkonowa wraz z izolacją,
- balustrada balkonu oraz
- inne elementy balkonu stanowiące fragmenty elewacji budynku.
Tym samym jednoznacznie przesądzone zostanie, iż składową lokalu (a zatem i przedmiotem wyłącznej odpowiedzialności jego właściciela) będzie wewnętrzna przestrzeń balkonu.

W aktualnym stanie prawnym nie jest jasne, które elementy balkonu należą do nieruchomości wspólnej, a które stanowią przedmiot indywidualnej własności właściciela lokalu. Interpretując tę kwestię należy odwoływać się każdorazowo do orzecznictwa sądów (w tym Sądu Najwyższego). Jednak wyroki sądów odnoszą się zawsze do konkretnego stanu faktycznego i rozwiązania technicznego występującego w danym budynku. Ponadto orzeczenia sądów nie są źródłem powszechnie obowiązującego prawa.

Możliwość dochodzenia przez wspólnotę roszczeń z tytułu rękojmi w związku z wadami nieruchomości wspólnej

Celem nowelizacji jest także wprowadzenie możliwości dochodzenia przez wspólnotę roszczeń z tytułu rękojmi w związku z wadami nieruchomości wspólnej, poprzez wytoczenie powództwa na rzecz właścicieli lokali.

W aktualnym stanie prawnym nie ma możliwości dochodzenia przez wspólnotę roszczeń z tytułu wad budowlanych w częściach wspólnych. Bowiem stroną umowy nabycia lokalu oraz związanego z tym udziału w nieruchomości wspólnej jest właściciel i to on jest dziś wyłącznym uprawnionym z tego tytułu. Jak wyjaśnia Minister Finansów i Gospodarki, roszczenia są obecnie dochodzone przez wspólnoty na podstawie cesji, co wymaga jednak uprzedniej zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale, w której zawarta powinna być też zgoda na poniesienie związanych z tym wydatków (koszty ekspertyzy technicznej i obsługi prawnej). W praktyce, w sytuacji kiedy dochodzi do wystąpienia usterek i wad, w znikomej liczbie przypadków dochodzi do podpisania 100 % umów cesji. W konsekwencji brak jest możliwości dochodzenia przez wspólnotę pełnego odszkodowania za stwierdzone wady i usterki nieruchomości wspólnej.

Podwyższenie zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej

Obecnie prawo nie pozwala na podwyższenie zaliczki dla właściciela lokalu mieszkalnego, gdy sposób jego użytkowania powoduje dla wspólnoty dodatkowe koszty.

Nowe przepisy pozwolić mają na rozszerzenie możliwości podwyższenia zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej na wszystkie lokale we wspólnocie. Decydującym kryterium będzie generowanie po stronie wspólnoty dodatkowych kosztów wynikających ze sposobu użytkowania lokalu. Ciężar dowodu spoczywać będzie na wspólnocie, która każdorazowo winna wykazać dodatkowe koszty po jej stronie (przedstawić kalkulację kosztów) i stosownie do ich wysokości móc – na podstawie uchwały – podnieść wysokość comiesięcznej zaliczki konkretnemu właścicielowi.

Obowiązek udostępnienia lokalu przez właściciela w szczególnych sytuacjach

Nowelizacja wprowadzi:
- obowiązek udostępnienia lokalu przez właściciela w związku z prowadzonymi przez wspólnotę kontrolami okresowymi i doraźnymi instalacji, o których mowa w przepisach prawa budowlanego, oraz
- obowiązek wykonywania zaleceń pokontrolnych.

W celu wyegzekwowania tego obowiązku przewiduje się sankcję - w przypadku uporczywego uchylania się od ww. obowiązku zarząd/zarządca może wystąpić do nadzoru budowlanego o ukaranie właściciela grzywną.

W związku z tym w Prawie budowlanym należy uregulować możliwość zastosowania kary grzywny w takim przypadku.

Ponadto nowelizacja wprowadzi obowiązek udostępnienia lokalu w przypadku awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody, bądź gdy sposób użytkowania lokalu zagraża bezpieczeństwu sanitarnemu oraz przeciwpożarowemu budynku, a w razie odmowy dostępu do lokalu – wejście do lokalu w asyście policji lub straży pożarnej.

Obecnie przepisy nie przewidują takiego obowiązku i niektórzy właściciele lokalów uporczywie odmawiają udostępnienia lokalu w takich sytuacjach – co może grozić negatywnymi konsekwencjami dla innych członków wspólnoty mieszkaniowej.

Urządzenia pomiarowe jako część nieruchomości wspólnej

Nowe przepisy określą, że urządzenia pomiarowe (ciepłomierze, wodomierze i nagrzejnikowe podzielniki ciepła) stanowią część nieruchomości wspólnej, co oznacza, że ich utrzymanie oraz wszystkie związane z tym czynności spoczywają na wspólnocie. Obejmuje to montaż, wymianę, legalizację, konserwację i naprawy, wraz ze związanymi z tym kosztami.

Brak określenia statusu tych urządzeń służących do rozliczeń mediów dostarczanych do poszczególnych lokali za pośrednictwem wspólnoty, powoduje spory w obrębie wspólnoty, przenoszone częstokroć na drogę sądową. Spory te dotyczą podmiotu zobowiązanego do ich utrzymania, w szczególności legalizacji i wymiany, oraz związanych z tym kosztów. Prowadzi to do zakłócenia systemu rozliczeń w obrębie budynku, który – zdaniem Ministra Finansów i Gospodarki - poprawnie działa jedynie wówczas, gdy wszystkie urządzenia są tej samej klasy, równocześnie zainstalowane, zamontowane zgodnie ze wskazaniami producenta i pod nadzorem zarządcy, a ich legalizacja dokonywana jest równocześnie.

Zaliczki na media rozliczane za pośrednictwem wspólnoty do 10 każdego miesiąca

Nowelizacja wprowadzi zasadę (obowiązek) uiszczania w terminie do 10 każdego miesiąca zaliczek na media rozliczane za pośrednictwem wspólnoty (tj. ciepło, wodę i odprowadzenie ścieków) oraz opłatę za odbiór odpadów komunalnych.

Właściciele ponoszą odpowiedzialność subsydiarną za zobowiązania wspólnoty

Nowe przepisy doprecyzują, że właściciele lokali ponoszą odpowiedzialność subsydiarną za zobowiązania wspólnoty. Jeżeli egzekucja przeciwko wspólnocie okaże się bezskuteczna – odpowiedzialność za jej zobowiązania ponosi każdy właściciel lokalu w części odpowiadającej jego udziałowi w nieruchomości wspólnej.

Dwie alternatywne formy zarządzania wspólnotą mieszkaniową

Nowelizacja ma uprościć formę zarządzania wspólnotą poprzez wprowadzenie możliwości powołania (uchwałą właścicieli lokali) zarządcy albo zarządu, bez konieczności określenia tego w umowie o sposobie zarządu.

Zarządcą wspólnoty mieszkaniowej może być jedynie zarządca w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami. A zarząd może składać się z osób fizycznych.

Definicja czynności zwykłego zarządu

Nowe przepisy wprowadzą definicję czynności zwykłego zarządu, które wykonywane są samodzielnie (tj. bez uchwały właścicieli lokali) przez zarząd albo zarządcę wspólnoty: mają to być jedynie bieżące sprawy związane ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia.

Aktualnie brak tej definicji powoduje spory kompetencyjne w obrębie wspólnot mieszkaniowych pomiędzy zarządem a właścicielami lokali.

Pojęcie funduszu remontowego

Nowelizacja wprowadzi także pojęcie funduszu remontowego lub innego funduszu celowego, stanowiącego majątek wspólnoty (a nie poszczególnych właścicieli lokali), do którego utworzenia wymagana będzie uchwała właścicieli.

Uchwała wspólnoty z wykorzystaniem indywidualnego zbierania głosów - wystarczy zwykła większość głosów

Nowe przepisy wprowadzą wymóg uzyskania zwykłej większości głosów właścicieli lokali (liczonej wielkością udziałów) przy podejmowaniu uchwały z wykorzystaniem indywidualnego zbierania głosów, a zatem zarówno podejmowanej wyłącznie w tym trybie, jak i w trybie mieszanym (częściowo na zebraniu, częściowo obiegiem).
Aktualnie wszystkie uchwały zapadają dopiero po uzyskaniu bezwzględnej większości głosów liczonej wielkością udziałów (tj. powyżej 50% sumy wszystkich udziałów, a nie jedynie biorących udział w głosowaniu) i ten wymóg zostanie zachowany dla uchwał podejmowanych wyłącznie na zebraniu.

Termin głosowania uchwały każda wspólnota określi samodzielnie, z zachowaniem przewidzianego w ustawie minimalnego (2-tygodniowego) oraz maksymalnego terminu na oddanie głosu. Po jego upływie uchwała będzie podjęta jeśli uzyska poparcie większości głosów właścicieli (liczonej wielkością udziałów) uczestniczących w głosowaniu.

Elektroniczny obieg informacji we wspólnocie

Nowelizacja wprowadzić ma elektroniczny obieg informacji we wspólnotach, tj. informacji przekazywanych przez zarząd albo zarządcę o planowanym zebraniu, treści podjętych uchwał oraz możliwości oddawania głosów przez właścicieli drogą elektroniczną w głosowaniu obiegowym. Forma elektroniczna będzie traktowana równorzędnie z pisemną.

Uprawnienia zarządcy przymusowego

Doprecyzowane zostaną uprawnienia zarządcy przymusowego ustanawianego przez sąd poprzez wskazanie, iż samodzielnie wykonuje on czynności zwykłego zarządu (tj. z zakresu bieżącej eksploatacji nieruchomości); w pozostałym zakresie winien posiadać zgodę właścicieli wyrażoną w uchwale, a w razie jej braku – zezwolenie sądu.

Zakresu uprawnień kontrolnych właścicieli lokali wobec zarządu wspólnoty

Nowelizacja doprecyzuje zakres kontroli działalności zarządu przez właścicieli - poprzez wskazanie, iż obejmuje ono prawo wglądu w dokumenty wspólnoty, z czym skorelowany jest obowiązek zarządu udzielenia żądanych informacji.

Obecnie przepisy nie wskazują jednoznacznie zakresu uprawnień kontrolnych właścicieli względem zarządu, co powoduje spory nawet sądowe o udostępnienie przez zarząd lub zarządcę wspólnoty żądanych przez właścicieli lokali informacji oraz dokumentów.

Forma sprawozdania zarządu (zarządcy)

Zdaniem Ministra Finansów i Gospodarki konieczne jest określenie w przepisach, iż sprawozdanie zarządu wspólnoty z jej działalności winno mieć formę pisemną i obejmować opis pracy zarządu w minionym roku oraz część finansową dotyczącą gospodarki wspólnoty.

Ponadto termin na przedstawienie właścicielom lokali sprawozdania z działalności zarządu wspólnoty (obecnie koniec marca każdego roku) wymaga wydłużenia o 1 miesiąc (czyli do końca kwietnia), gdyż zarządy/zarządcy mają problem z jego terminowym sporządzeniem z przyczyn niezależnych od nich (zestawienia i faktury od dostawców usług spływają sukcesywnie na początku roku, trudności logistyczne ze znalezieniem miejsca i osób do przeprowadzenia zebrania).

Zwołanie zebrania wspólnoty mieszkaniowej przez właścicieli lokali

Ponadto nowelizacja wprowadzi prawo właścicieli lokali możliwości zwołania i przeprowadzenia zebrania we własnym zakresie w sytuacji, gdy zarząd nie zwołuje go na wniosek właścicieli reprezentujących min. 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej, do czego jest zobowiązany. Praktyka ta występuje szczególnie, gdy przedmiotem zebrania ma być głosowanie nad odwołaniem zarządu bądź zarządcy.

Kiedy nowe przepisy wejdą w życie

Nie jest znany jeszcze planowany termin wejścia w życie omawianej nowelizacji. Wiadomo jedynie, że projekt zmian ma zostać przyjęty przez Radę Ministrów w II kwartale 2026 r. Zatem można przypuszczać, że nowe przepisy – po przejściu procedury legislacyjnej w Sejmie i Senacie (jeżeli zostaną podpisane przez Prezydenta RP) - wejdą w życie w II połowie 206 roku.

Źródło: Projekt ustawy o zmianie ustawy o własności lokali oraz ustawy - Prawo budowlane – założenia.