Rzecznik Praw Obywatelskich zgłosił zastrzeżenia do projektu ustawy o tzw. najmie senioralnym (UD239): projekt nie chroni w pełni praw ani seniorów, ani podnajemców, zawęża wręcz krąg beneficjentów wiekowo zamiast ze względu na potrzeby zdrowotne dawać szczególne preferencje i stwarza ryzyko utraty mieszkania przez seniora po rozwiązaniu umów. Co więcej, Komitet Obrony Praw Lokatorów (KOPL) komunikuje: "Najem senioralny – bubel prawny w konsultacjach". Dlaczego? Konsultowany projekt znacznie się różni od wcześniejszego projektu Ustawy o najmie senioralnym zaproponowanego przez Lewicę z dnia 15 maja 2025 r. Wcześniejszy projekt zakładał nabywanie przez Gminę na własność lokali od osób starszych. Obecny projekt zakłada podnajmowanie ich innym lokatorom przez Gminę.
- Uwaga seniorzy: są liczne zastrzeżenia do najmu senioralnego [RPO interweniuje]
- RPO zwraca uwagę, że projekt szeroko definiuje krąg beneficjentów mimo deficytu lokali gminnych i jednocześnie pomija osoby niepełnosprawne
- Najem senioralny: kluczowe uwagi RPO
- Uwaga seniorzy: "Najem senioralny – bubel prawny w konsultacjach" oznajmia Komitet Obrony Praw Lokatorów
Uwaga seniorzy: są liczne zastrzeżenia do najmu senioralnego [RPO interweniuje]
Rzecznik Praw Obywatelskich zgłosił zastrzeżenia do projektu ustawy o tzw. najmie senioralnym (UD239): projekt nie chroni w pełni praw ani seniorów, ani podnajemców, zawęża wręcz krąg beneficjentów wiekowo zamiast ze względu na potrzeby zdrowotne dawać szczególne preferencje i stwarza ryzyko utraty mieszkania przez seniora po rozwiązaniu umów.
RPO zwraca uwagę, że projekt szeroko definiuje krąg beneficjentów mimo deficytu lokali gminnych i jednocześnie pomija osoby niepełnosprawne
RPO zwraca uwagę, że projekt szeroko definiuje krąg beneficjentów mimo deficytu lokali gminnych i jednocześnie pomija osoby niepełnosprawne poniżej progu wieku, które z powodu ograniczeń ruchowych także wymagają takiego wsparcia. Ponadto nieuregulowane pozostają obowiązki finansowe gminy i seniora oraz odpowiedzialność za szkody wyrządzone przez podnajemców, co zwiększa ryzyko niekorzystnych skutków dla osób starszych.
Projekt ustawy ma wprowadzić mechanizm, w którym seniorzy (osoby powyżej 60. roku życia) mogą udostępniać swoje mieszkania gminie, a w zamian otrzymywać lokal komunalny o lepszej dostępności (np. na niższej kondygnacji, z windą).
Najem senioralny: kluczowe uwagi RPO
Kluczowego uwagi RPO co do najmu senioralnego są takie:
- Brak pełnej ochrony prawnej seniora i podnajemcy. Projekt tworzy złożoną strukturę trzech umów (najmu, podnajmu, najmu senioralnego), co może prowadzić do konfliktów interesów.
- Zbyt wąska definicja beneficjenta. Regulacja pomija osoby z niepełnosprawnościami, które nie są seniorami, ale również mają trudności z dostępem do mieszkań.
- Brak jasnych zasad rozpatrywania wniosków. Nie określono trybu, w jakim gmina ma rozpatrywać wnioski seniorów, co może prowadzić do nierównego traktowania.
- Ryzyko dla seniora po zakończeniu umowy. Senior może mieć trudności z odzyskaniem swojego lokalu, jeśli podnajemca odmówi jego opuszczenia. Gmina nie będzie miała prawnej możliwości egzekwowania opróżnienia lokalu.
- Nieuregulowane kwestie finansowe. Nie wiadomo, kto ponosi koszty czynszu i opłat eksploatacyjnych, co może obciążyć seniora podwójnymi kosztami.
- Brak ochrony przed szkodami. Senior nie ma gwarancji rekompensaty za ewentualne zniszczenia lokalu przez podnajemców.
- Niepewność mieszkaniowa podnajemców. Podnajemcy mogą zostać zmuszeni do szybkiego opuszczenia lokalu, co podważa stabilność ich sytuacji mieszkaniowej.
Uwaga seniorzy: "Najem senioralny – bubel prawny w konsultacjach" oznajmia Komitet Obrony Praw Lokatorów
Jak czytamy w komunikacie Komitetu Obrony Praw Lokatorów: w dniu 12 września 2025 r., Sekretarz Stanu w Kancelarii Prezesa Rady Ministrów, Marzena Okła-Drewnowicz skierowała do konsultacji publicznych projekt ustawy najmie senioralnym, która proponuje szereg zmian do Ustawy o ochronie praw lokatorów (nr UD239 w Wykazie prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów). Co więcej, Komitet Obrony Praw Lokatorów (KOPL) komunikuje pisze: "Najem senioralny – bubel prawny w konsultacjach". Dlaczego? Bo jak wskazuje KOPL: w dniu 12 września 2025 r., Sekretarz Stanu w Kancelarii Prezesa Rady Ministrów, Marzena Okła-Drewnowicz skierowała do konsultacji publicznych projekt ustawy najmie senioralnym, która proponuje szereg zmian do Ustawy o ochronie praw lokatorów (nr UD239 w wykazie prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów).
Konsultowany projekt znacznie się różni od wcześniejszego projektu Ustawy o najmie senioralnym zaproponowanego przez Lewicę z dnia 15 maja 2025 r. Wcześniejszy projekt zakładał nabywanie przez Gminę na własność lokali od osób starszych. Obecny projekt zakłada podnajmowanie ich innym lokatorom przez Gminę.
KOPL podnosi: "W opisie zawartym w uzasadnieniu projektu czytamy:
Projektowane zmiany obejmują wprowadzenie umowy najmu senioralnego lokalu jako nowego rozwiązania mającego zapewnić osobom starszym, samodzielnie zamieszkującym w lokalach położonych na wyższych kondygnacjach budynków niewyposażonych w windy, możliwość przeniesienia się do przestrzeni, która nie będzie ograniczać ich samodzielności.
Adresatami projektu są osoby starsze, czyli osoby która ukończyły 60 rok życia, które zamieszkują samodzielnie i są właścicielami lokalu niewyposażonego w windę, na 4 lub wyższym piętrze. W zamian za udostępnienie swojego własnościowego lokalu Gminie, mogliby oni otrzymać tzw. „najem senioralny” innego lokalu należącego do zasobów Gminy, który byłby wyposażony w windę, lub byłby położony na parterze. Gmina mogłaby podnajmować lokal należący do osoby starszej innym osobom oczekującym na pomoc mieszkaniową.
Brzmi dobrze? Według Komitetu Obrony Praw Lokatorów nie bardzo. W naszym przekonaniu projekt nie wychodzi naprzeciw oczekiwaniom osób starszych, borykających się z warunkami zamieszkania niedostosowanymi do ich szczególnych potrzeb. Zamiast rozwiązywać palące problemy lokatorów, na które Komitet wielokrotnie wskazywał w pismach przekazywanych Projektodawcom, projekt wprowadza nowe niespójności prawne i nowe rodzaje dyskryminacji lokatorów w i tak już wadliwym systemie prawnym. Oto dlaczego.
- Dyskryminacja osób nieposiadających lokali: Osoby składające wnioski o pomoc mieszkaniową do Gminy bardzo często otrzymują odmowy ze względu na posiadanie własności mieszkania. Nawet jeśli jest to własność ułamkowa i nawet jeśli toczy się w jej sprawie skomplikowane postępowanie spadkowe, a nieruchomość położona jest na drugim końcu Polski. Te osoby nie są często w stanie ani zamieszkać w tych nieruchomościach, ani ich sprzedać. Zostają z niczym – bez pomocy mieszkaniowej Gminy i bez miejsca do zamieszkania. Jak mają się poczuć te osoby, też przecież w wielu przypadkach osoby starsze, gdy w zamiast nich lokal od Gminy otrzymają osoby, które posiadają na własność mieszkanie i mogą w nim mieszkać? Czy taka polityka jest rzeczywiście „skierowana do najbardziej potrzebujących”, jak twierdzą jej pomysłodawcy?
- Psucie zapisów dotyczących ochrony czasu trwania najmu: Jednak w jeszcze gorszej sytuacji będą osoby, które będą podnajmować od Gminy lokale opuszczone przez osoby starsze. Ich warunki najmu zostaną znacznie pogorszone, gdyż nie będą miały żadnej stabilności w zakresie czasu trwania umowy najmu. (...)
- Dyskryminacja osób starszych żyjących z opiekunami: Ale nawet gdyby przyjąć, że projekt ma sens dla osób starszych, wiele z nich będzie wykluczonych ze względu na fakt, że mieszkają z opiekunami, którzy pomagają im w codziennych czynnościach. W proponowanym brzmieniu Ustawy o najmie senioralnym, osoby starsze żyjące z opiekunami byłyby nadal uwięzione na czwartym piętrze w swoich lokalach i nie mogłyby liczyć na pomoc Gminy.
- Brak myśli o poprawie jakości lokali: Ale jednym z najważniejszych mankamentów projektu jest brak rozwiązania dla kluczowych przyczyn braku dostępności lokali dla osób starszych, które z racji swojego wieku dotyka wiele niepełnosprawności. Normy dotyczące jakości i dostępności lokali wynajmowanych lokatorom są nadal żenująco niskie i nie umożliwiają godnego funkcjonowania wielu z nich. Projekt, który ma ambicję nieść pomoc dla osób starszych powinien przede wszystkim zająć się problemem jakości mieszkań oferowanych przez Gminy.".
Podsumowując, Rzecznik Praw Obywatelskich oraz Komitet Obrony Praw Lokatorów przedstawili opinię do projektu ustawy wprowadzającego najem senioralny (UD239). W ocenie RPO i KOPL projekt w obecnym kształcie rodzi istotne wątpliwości prawne i praktyczne, w tym mechanizm łączenia trzech stosunków prawnych (dwie umowy najmu i umowa podnajmu), co może prowadzić do konfliktu interesów między seniorem a podnajemcą oraz do długotrwałych problemów z odzyskaniem lokalu przez seniora po zakończeniu umów. Ponadto jak wskazano są również inne wątpliwości. Taką regulację z całą pewnością należy wdrożyć, ale w kształcie jak najbardziej zabezpieczającym seniorów. Najem senioralny ma ich zabezpieczać a nie rodzić dodatkowe prawne konsekwencje i ewentualne szkody.