Czynsz w TBS (SIM) ma charakter kosztowy. Nie może zostać zamieniony w bezterminową ratę na rozwój całego Towarzystwa - pisze adwokat Grzegorz Prigan.
- Na czym polega sens społecznego budownictwa czynszowego
- Partycypacja była na konkretny lokal
- Zobowiązanie wygasa. Nie można udawać, że nadal istnieje
- Globalny zasób nie oznacza wspólnej odpowiedzialności za każdy kredyt
- Bank nie mógłby zastosować takiego mechanizmu
- Nowe inwestycje powinny mieć własne źródła finansowania
- Kto powinien odczuć spłatę kredytu
- Czynsz nie jest abonamentem na kolejne kredyty Towarzystwa
- Ustawa już dziś wyznacza granice
- Potrzebna jest przejrzystość, nie nowa furtka
Na czym polega sens społecznego budownictwa czynszowego
Społeczne budownictwo czynszowe w teorii opiera się na prostym założeniu: mieszkaniec nie kupuje lokalu na własność, lecz współuczestniczy w finansowaniu jego budowy i ponosi koszty korzystania z niego w stabilnym modelu najmu. Najemcom obiecywano również różne modele dojścia do własności, a niektórzy z nich mają takie postanowienia wprost wpisane do umów zawartych ponad 25 lat temu.
Najpierw może wnieść partycypację w koszt budowy lokalu. Następnie płaci czynsz. Nie jest to zwykła cena rynkowa, ustalana wyłącznie przez popyt i podaż. Czynsz w TBS ma charakter kosztowy.
Ustawa wskazuje, na co ma wystarczać: na eksploatację budynków, ich remonty oraz spłatę zobowiązań związanych z budową.
Ta konstrukcja ma swoją logikę. Budynek trzeba utrzymać. Po latach trzeba go remontować. Kredyt zaciągnięty na jego budowę trzeba spłacić.
Problem zaczyna się wtedy, gdy kredyt za konkretny zasób zostaje spłacony, ale jego mieszkańcy nadal ponoszą koszt finansowy, tyle że już nie związany z ich budynkiem, lecz z kolejnymi przedsięwzięciami tego samego Towarzystwa.
To nie jest już koszt ich mieszkania. To jest koszt cudzej inwestycji.
Partycypacja była na konkretny lokal
Partycypacja nie jest wpłatą na nieokreślony rozwój całej spółki.
Nie jest składką na przyszłe osiedla.
Nie jest wkładem do funduszu, z którego zarząd będzie finansował kolejne projekty.
Jest udziałem w kosztach budowy konkretnego lokalu, z którego dana osoba ma korzystać. To ma znaczenie.
Mieszkaniec najpierw współfinansuje powstanie swojego mieszkania poprzez partycypację. Potem, w czynszu, uczestniczy w spłacie zobowiązań zaciągniętych na budowę zasobu, w którym mieszka. Taki model jest zrozumiały.
Nie można jednak z niego wyprowadzać wniosku, że po spłacie finansowania mieszkańcy tego budynku pozostają stałym źródłem pieniędzy na kolejne budowy.
Partycypacja była na ich lokal. Kredyt był na ich budynek.
Czynszowa część finansowa miała służyć spłacie zobowiązania związanego z jego budową.
Nie może zostać zachowana tylko dlatego, że Towarzystwo rozpoczęło następny projekt.
Zobowiązanie wygasa. Nie można udawać, że nadal istnieje
Kredyt budowlany nie jest pojęciem abstrakcyjnym. Ma kwotę. Ma harmonogram spłaty. Ma raty. Ma datę końcową.
Po całkowitej spłacie zobowiązania odpada koszt jego obsługi.
Nie oznacza to automatycznie, że czynsz w danym budynku musi spaść dokładnie o wartość ostatniej raty. W tym czasie mogą przecież wzrosnąć koszty energii, konserwacji, ubezpieczenia, zarządzania czy remontów.
Ale te koszty trzeba wykazać.
Nie można utrzymywać stawki bez odpowiedzi na podstawowe pytanie: co dziś finansuje część czynszu, która wcześniej służyła spłacie zobowiązania budowlanego?
Jeżeli odpowiedź brzmi: nowe kredyty, nowe osiedla, kolejne budowy albo rozwój całego Towarzystwa, to znaczy, że koszt przyszłej inwestycji został przerzucony na mieszkańców istniejącego zasobu.
A art. 28 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa nie wymienia takiego celu czynszu.
Ustawa wskazuje eksploatację budynków, remonty oraz spłatę zobowiązań związanych z budową. Nie ustanawia czwartego składnika: finansowania cudzych, przyszłych inwestycji.
Globalny zasób nie oznacza wspólnej odpowiedzialności za każdy kredyt
TBS może wskazywać, że stawki czynszu ustala się dla zasobu mieszkaniowego, a nie dla każdego lokalu albo budynku oddzielnie. To prawda.
Globalne rozliczenie może służyć stabilizacji kosztów. Może zapobiegać sytuacji, w której mieszkańcy jednego budynku ponoszą nieproporcjonalnie wysokie koszty eksploatacyjne.
Nie wynika z tego jednak prawo do swobodnego mieszania zobowiązań. Globalna kalkulacja nie zmienia celu wydatku.
Kredyt na nowy budynek pozostaje kredytem na nowy budynek.
Wynagrodzenie pracownika prowadzącego kolejną inwestycję pozostaje kosztem tej inwestycji.
Dokumentacja nowego osiedla, obsługa prawna budowy, nadzór inwestorski i finansowanie projektu w toku nie stają się kosztami starego budynku tylko dlatego, że wszystkie te wydatki ponosi ten sam podmiot.
Wspólna księgowość może upraszczać zarządzanie. Nie może zmieniać charakteru kosztu.
Jeżeli ustawa wskazuje trzy cele czynszu, nie można dopisać czwartego wyłącznie dlatego, że wygodniej prowadzić jeden wspólny worek kosztów.
Bank nie mógłby zastosować takiego mechanizmu
W zwykłym kredycie hipotecznym zasada jest oczywista. Po spłacie zobowiązania bank przestaje pobierać raty.
Nikt nie zaakceptowałby sytuacji, w której bank po zamknięciu kredytu pisze do klienta: „Pański kredyt został spłacony, ale pozostawiamy ratę. Nie na pańskie mieszkanie. Na kredyty nowych klientów”.
Każdy uznałby to za absurd.
W systemie TBS podobny efekt może powstać w bardziej złożonej formie. Nie jest nazywany ratą. Może zostać ukryty w globalnej kalkulacji czynszu, kosztach ogólnych albo w pojęciu wspólnego zasobu.
Zmiana nazwy nie zmienia jednak ekonomicznego sensu. Jeżeli lokator najpierw wniósł partycypację, potem przez lata spłacał kredyt za budowę własnego zasobu, a po jego spłacie nadal finansuje nowe projekty, to płaci za inwestycję, z której sam nigdy nie skorzysta.
Nowe inwestycje powinny mieć własne źródła finansowania
Budownictwo społeczne wymaga rozwoju. TBS-y i SIM-y powinny budować więcej mieszkań, a nie mniej.
Ale nowa inwestycja powinna mieć własny montaż finansowy. Powinny go tworzyć przede wszystkim:
- partycypacje wpłacane przez przyszłych najemców;
- kredyty i finansowanie zwrotne przypisane do konkretnego przedsięwzięcia;
- środki gminy;
- środki państwowe;
- środki unijne;
- przyszłe czynsze mieszkańców nowego zasobu.
Koszt nowego budynku powinien być widoczny w rachunku nowego budynku. Nie powinien rozpływać się po czynszach mieszkańców bloków, które zostały wybudowane, zasiedlone i sfinansowane wiele lat wcześniej.
Jeżeli ustawodawca chciałby dopuścić wyjątkowe subsydiowanie skrośne, powinien zrobić to wprost, wskazać jego granice, czas trwania i obowiązek pełnego ujawnienia mieszkańcom.
Nie można jednak wyprowadzać takiego prawa z ogólnego stwierdzenia, że czynsze ustala się dla zasobu.
Kto powinien odczuć spłatę kredytu
Jeżeli kredyt przypisany do konkretnego budynku albo wyraźnie oznaczonego zasobu został spłacony, jego mieszkańcy powinni otrzymać pełną i zrozumiałą informację, jak zmieniła się kalkulacja ich czynszu.
Powinni wiedzieć:
- jaka część stawki była związana ze spłatą zobowiązań;
- kiedy dane zobowiązanie zostało spłacone;
- czy po jego spłacie obniżono komponent finansowy;
- jakie aktualne koszty uzasadniają utrzymanie stawki;
- czy ich czynsz finansuje zobowiązania dotyczące innych inwestycji;
- na jakiej podstawie prawnej takie obciążenie miałoby być dopuszczalne.
Jeżeli po spłacie kredytu czynsz nie spada, TBS powinien wykazać, że stawkę uzasadniają aktualne koszty eksploatacji i remontów albo nadal istniejące zobowiązania związane z budową zasobu, którego dotyczy czynsz.
Nie wystarczy odpowiedź: „Towarzystwo ma inne potrzeby”. Potrzeby spółki nie są samoistnym składnikiem czynszu.
Czynsz nie jest abonamentem na kolejne kredyty Towarzystwa
System TBS opiera się na prostym założeniu: mieszkaniec współfinansuje budowę lokalu, w którym mieszka, a następnie ponosi koszty jego utrzymania, remontów i spłaty zobowiązań związanych z jego powstaniem.
Nie ma w tym modelu zasady, że po spłacie kredytu za własny budynek najemca ma dalej finansować kredyty na kolejne budowy Towarzystwa.
Partycypacja była wpłatą na konkretny lokal.
Kredyt był zobowiązaniem związanym z konkretną budową.
Czynszowa część finansowa miała służyć spłacie tego zobowiązania.
Nowa inwestycja powinna mieć nowe źródła finansowania: nowe partycypacje, nowy kredyt, środki publiczne i czynsze przyszłych mieszkańców.
Nie może być automatycznie finansowana przez lokatorów budynków, których budowę już spłacono.
Globalna kalkulacja czynszu może ułatwiać zarządzanie zasobem. Nie może jednak zmienić najemcy w stałego płatnika wszystkich przyszłych kredytów Towarzystwa.
Czynsz kosztowy nie jest abonamentem na rozwój spółki. Jest opłatą za mieszkanie i zasób, którego dotyczy.
Ustawa już dziś wyznacza granice
Nie trzeba tworzyć nowego prawa, aby stwierdzić, że czynsz mieszkańców istniejącego zasobu nie powinien finansować cudzej budowy. Art. 28 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa już dziś wskazuje, na co ma wystarczać czynsz. Eksploatacja. Remonty. Spłata zobowiązań związanych z budową. To jest katalog ustawowy.
Nie ma w nim kosztów nowych osiedli. Nie ma kredytów na inwestycje w toku. Nie ma kosztów przygotowania przyszłych projektów. Nie ma wynagrodzeń pracowników, którzy nie obsługują istniejącego zasobu, lecz realizują kolejne inwestycje.
Globalne ustalanie stawki nie może zmienić tych wydatków w koszty eksploatacji albo remontów. Jeżeli do czynszu mieszkańców istniejącego zasobu trafiają koszty nowych inwestycji, nie mamy do czynienia z technicznym sposobem rozliczenia ani „solidaryzmem mieszkańców”.
Mamy do czynienia z obciążeniem czynszu wydatkiem, którego ww. art. 28 nie wymienia.
Potrzebna jest przejrzystość, nie nowa furtka
Nowelizacja może być potrzebna, ale nie po to, aby dopiero zakazać rzeczy, której ustawa już nie przewiduje. Jej celem powinno być usunięcie pola do sporów i nadużyć.
TBS-y i SIM-y powinny mieć obowiązek prowadzenia odrębnych centrów kosztowych dla:
- eksploatacji istniejących budynków;
- remontów istniejącego zasobu;
- zobowiązań związanych z budową już oddanych lokali;
- inwestycji w toku;
- projektów przygotowywanych do realizacji;
- kosztów ogólnego zarządu.
Mieszkaniec powinien móc sprawdzić, ile z jego czynszu finansuje jego budynek, a ile działania, których nie można pokrywać z jego opłat.
To nie jest żądanie przywileju. To jest żądanie wykonania obowiązującej ustawy zgodnie z jej sensem.
Czynsz kosztowy ma finansować mieszkanie, za które jest płacony. Nie może być trwałym źródłem finansowania cudzych inwestycji.
Grzegorz Prigan, adwokat