Mieszkania bez ksiąg wieczystych zostaną uregulowane - zmiana w prawie do gruntu dla SM

• Jaki problem rozwiązuje ustawa? To rozwiązanie problemu członków spółdzielni mieszkaniowych
• Co zmienia nowa ustawa? Kluczowe korzyści dla właścicieli spółdzielczych mieszkań
• Najważniejsze rozwiązania w projekcie – co dokładnie się zmienia w prawie dla spółdzielni mieszkaniowych i mieszkanców?
• Kiedy ustawa wejdzie w życie? To na razie projekt, trzeba poczekać
• Podsumowanie – co zyskasz jako mieszkaniec spółdzielni na zmianie prawa?
• Zmiany w prawie spółdzielczym 2026 i założenie księgi wieczystej - najczęściej zadawane pytania i odpowiedzi (FAQ)

Jaki problem rozwiązuje ustawa? To rozwiązanie problemu członków spółdzielni mieszkaniowych

Od transformacji ustrojowej w latach 90. część spółdzielni mieszkaniowych w Polsce funkcjonuje bez uregulowanego prawa do gruntu, na którym stoją ich budynki. Powstało to w wyniku chaosu własnościowego po upadku PRL – grunty należały wcześniej do państwa, ale po prywatyzacji i reformach właścicielskich część tytułów prawnych nie została nigdy formalnie przeniesiona na spółdzielnie.

Skutki dla mieszkańców:

• Brak możliwości założenia księgi wieczystej dla lokalu.
• Niemożność uzyskania kredytu hipotecznego na zakup mieszkania (banki wymagają wpisu w KW).
• Ograniczona możliwość sprzedaży lub darowizny lokalu (brak pełnego tytułu prawnego obniża wartość).
• Ryzyko prawne – niepewność co do przyszłości budynku i gruntu.

Według szacunkowych danych regulacja obejmie:

• Ok. 120 spółdzielni mieszkaniowych;
• Ok. 100 tys. posiadaczy praw do lokali spółdzielczych.

Co zmienia nowa ustawa? Kluczowe korzyści dla właścicieli spółdzielczych mieszkań

1. Spółdzielnie dostaną trwałe prawo do gruntu

Ustawa przyznaje spółdzielniom roszczenie o ustanowienie użytkowania wieczystego gruntu, na którym stoją budynki. To oznacza, że spółdzielnia formalnie stanie się użytkownikiem wieczystym (prawo do gruntu na 99 lat, odnawialne).

2. Mieszkańcy będą mogli założyć księgę wieczystą

Dopiero po uregulowaniu prawa do gruntu przez spółdzielnię możliwe będzie:

• Założenie księgi wieczystej dla lokalu,
• Ustanowienie odrębnej własności lokalu (pełne prawo własności mieszkania),
• Wpisanie hipoteki.

3. Dostęp do kredytów hipotecznych

Bez księgi wieczystej banki nie udzielają kredytów hipotecznych na zakup mieszkania spółdzielczego. Po zmianach mieszkańcy będą mogli:

• Wziąć kredyt hipoteczny na zakup lokalu od spółdzielni,
• Refinansować istniejące zadłużenie,
• Łatwiej sprzedać mieszkanie (wyższa wartość rynkowa).

4. Niezabudowane grunty pod budownictwo społeczne

Spółdzielnie, które mają niezabudowane działki (np. tereny zielone, parkingi, niewybudowane etapy osiedli), będą mogły przeznaczyć je pod inwestycje o charakterze społecznym – np. budowę mieszkań na wynajem, mieszkań komunalnych, obiektów użyteczności publicznej.

Najważniejsze rozwiązania w projekcie – co dokładnie się zmienia w prawie dla spółdzielni mieszkaniowych i mieszkanców?

1. Roszczenie o ustanowienie użytkowania wieczystego

Spółdzielnie, które dotychczas nie uzyskały tytułu do gruntu, będą mogły wystąpić o jego ustanowienie – niezależnie od tego, kto obecnie jest właścicielem gruntu (gmina, Skarb Państwa, osoba prywatna).

2. Ścieżka administracyjnoprawna

Spółdzielnie będą mogły wybrać tryb administracyjny zamiast sądowego. To oznacza szybsze i tańsze postępowanie – decyzję wydaje organ administracji (burmistrz, prezydent miasta, starosta), a nie sąd.

3. Ochrona przed przewlekłością

Ustawa wprowadza gwarancje ochrony przed bezczynnością organów – jeśli organ nie wyda decyzji w terminie, spółdzielnia może złożyć skargę do sądu administracyjnego.

4. Zwolnienie ze świadczeń za bezumowne korzystanie z gruntu

Spółdzielnie nie będą płacić za korzystanie z gruntu na czas trwania postępowania o ustanowienie użytkowania wieczystego. To ważne, bo dotychczas mogły być obciążane opłatami za bezumowne korzystanie (nawet kilkadziesiąt lat wstecz).

5. Mechanizmy efektywnego gospodarowania nieruchomościami

Ustawa wprowadza dodatkowe narzędzia ułatwiające spółdzielniom zarządzanie gruntami – np. możliwość łatwiejszego scalania działek, zamiany gruntów z gminą, ustanawiania służebności.

Kiedy ustawa wejdzie w życie? To na razie projekt, trzeba poczekać

Obecnie projekt jest po akceptacji Stałego Komitetu Rady Ministrów 25 czerwca 2026.

Kolejne kroki to:

1. Uzgodnienia międzyresortowe.
2. Konsultacje publiczne.
3. Obrady Rady Ministrów.
4. Rozpatrzenie przez Sejm i Senat.
5. Podpis Prezydenta.

Realistyczny termin wejścia w życie: koniec 2026 r. lub początek 2027 r.

Podsumowanie – co zyskasz jako mieszkaniec spółdzielni na zmianie prawa?

• Pewność prawna – spółdzielnia dostanie trwałe prawo do gruntu.
• Księga wieczysta – będziesz mógł założyć KW dla lokalu.
• Kredyt hipoteczny – banki udzielą finansowania.
• Wyższa wartość mieszkania – łatwiejsza sprzedaż.
• Budownictwo społeczne – nowe mieszkania na wolnych gruntach.

Zmiany w prawie spółdzielczym 2026 i założenie księgi wieczystej - najczęściej zadawane pytania i odpowiedzi (FAQ)

Skąd wiem, czy moja spółdzielnia jest objęta zmianami?

Zapytaj zarząd spółdzielni, czy spółdzielnia ma uregulowane prawo do gruntu (użytkowanie wieczyste, własność). Jeśli nie – ustawa Cię dotyczy.

Czy będę musiał płacić za ustanowienie użytkowania wieczystego?

Ustawa przewiduje zwolnienie spółdzielni ze świadczeń za bezumowne korzystanie na czas postępowania. Koszty opłat notarialnych i ewentualnej pierwszej opłaty za użytkowanie wieczyste ponosi spółdzielnia – mogą one być rozłożone na członków.

Czy po zmianach automatycznie dostanę księgę wieczystą?

Nie. Spółdzielnia musi najpierw uzyskać prawo do gruntu. Dopiero potem Ty możesz wystąpić o założenie księgi wieczystej dla swojego lokalu.

Co jeśli gmina odmówi ustanowienia użytkowania wieczystego?

Spółdzielnia będzie mogła złożyć skargę do sądu administracyjnego. Ustawa wprowadza roszczenie, czyli prawo domagania się ustanowienia użytkowania – gmina nie może odmówić bez uzasadnienia.

Źródło: Ministerstwo Rozwoju i Infrastruktury