reklama
| INFORLEX | GAZETA PRAWNA | KONFERENCJE | INFORORGANIZER | APLIKACJE | KARIERA | SKLEP
reklama
reklama
Jesteś tutaj: STRONA GŁÓWNA > Akty prawne

Rozstrzygnięcie nadzorcze Nr NK-3.4131.82.2016.AB Wojewody Zachodniopomorskiego

z dnia 6 kwietnia 2016 r.

stwierdzające nieważność § 11 ust. 3 objaśnień do tabeli nr 13 Załącznika do uchwały Nr XVIII/154/16 Rady Miejskiej w Karlinie z dnia 26 lutego 2016 r. w sprawie uchwalenia wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Karlino na lata 2016 - 2021

Na podstawie art. 91 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U.
z 2015 r., poz. 1045, poz. 1890)

stwierdzam nieważność

§ 11. ust. 3 objaśnień do tabeli nr 13 Załącznika do uchwały Nr XVIII/154/16 Rady Miejskiej w Karlinie z dnia 26 lutego 2016 r. w sprawie uchwalenia wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Karlino na lata 2016 - 2021.

Uzasadnienie

W dniu 26 lutego 2016 r. Rada Miejska w Karlinie podjęła uchwałę Nr XVIII/154/16 w sprawie uchwalenia wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy Karlino na lata 2016 - 2021. Przedmiotowy akt wpłynął do Zachodniopomorskiego Urzędu Wojewódzkiego w Szczecinie w dniu 7 marca 2016 r.

W podstawie prawnej ww. uchwały powołano przepisy art. 21 ust. 1 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie i o zmianie Kodeksu cywilnego[1]), który upoważnia radę gminy do uchwalenia wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, a także ust. 2 tej ustawy, zgodnie z którym program ten powinien być opracowany na co najmniej pięć kolejnych lat i obejmować w szczególności :

1) prognozę dotyczącą wielkości oraz stanu technicznego zasobu mieszkaniowego gminy w poszczególnych latach, z podziałem na lokale socjalne i pozostałe lokale mieszkalne;

2) analizę potrzeb oraz plan remontów i modernizacji wynikający ze stanu technicznego budynków i lokali, z podziałem na kolejne lata;

3) planowaną sprzedaż lokali w kolejnych latach;

4) zasady polityki czynszowej oraz warunki obniżania czynszu;

5) sposób i zasady zarządzania lokalami i budynkami wchodzącymi w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz przewidywane zmiany w zakresie zarządzania mieszkaniowym zasobem gminy w kolejnych latach;

6) źródła finansowania gospodarki mieszkaniowej w kolejnych latach;

7) wysokość wydatków w kolejnych latach, z podziałem na koszty bieżącej eksploatacji, koszty remontów oraz koszty modernizacji lokali i budynków wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, koszty zarządu nieruchomościami wspólnymi, których gmina jest jednym ze współwłaścicieli, a także wydatki inwestycyjne;

8) opis innych działań mających na celu poprawę wykorzystania i racjonalizację gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, a w szczególności:

a) niezbędny zakres zamian lokali związanych z remontami budynków i lokali,

b) planowaną sprzedaż lokali.

Jednym z zagadnień, które rada gminy zobowiązana jest uregulować w programie uchwalonym w oparciu o cyt. unormowanie, są zasady polityki czynszowej oraz warunki obniżania czynszu. Rada Miejska w Karlinie, wypełniając delegację ustawową w tym zakresie, określiła w zamieszczonej w § 11 tabeli nr 13 (rozdział IV załącznika do uchwały Nr XVIII/154/16) warunki podwyższające lub obniżające wartość użytkową lokalu i postanowiła, że podwyższenie stawki bazowej czynszu następuje w przypadku lokali położonych w budynku, w którym przeprowadzono termomodernizację lub rewitalizację (całościową) oraz budynku, w którym przeprowadzono co najmniej jeden z remontów części wspólnych (dach, fundamenty, elewacja), wskazując przy tym w ust. 3 objaśnień, że podwyżka czynszu obowiązuje od początku miesiąca następującego po zakończeniu remontu. W ocenie organu nadzoru, zastrzeżenie tego rodzaju jest niedopuszczalne, ponieważ narusza uprawnienia Burmistrza Karlina, jako organu właściwego w sprawach dotyczących naliczania czynszu, a nadto, pozostaje w sprzeczności z unormowaniami art. 8a powołanej ustawy.

Należy zwrócić uwagę, że okoliczność zakończenia remontu nie jest bowiem wystarczającą przesłanką do naliczania podwyższonego czynszu, zgodnie bowiem z brzmieniem art. 8a ust. 1 i ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia. Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy. Ponadto, ustawodawca w sposób jednoznaczny ograniczył możliwość podwyższania czynszu w dowolnym czasie, stanowiąc w art. 9 ust. 1b ustawy, że podwyższanie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. Termin ten biegnie od dnia, w którym podwyżka zaczęła obowiązywać.

Z opisanych wyżej względów, arbitralne przesądzenie przez Radę Miejską w Karlinie o stosowaniu podwyżek czynszu od początku miesiąca następującego po zakończeniu remontu budynku, narusza nie tylko prawa stron umowy najmu lokalu, ale także stoi w sprzeczności z ww. przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Niezależnie od powyższego, w ocenie organu nadzoru, uchwała Nr XVIII/154/16 Rady Miejskiej w Karlinie dotknięta jest również innymi wadami, które jednak nie noszą znamion istotnego naruszenia prawa. Dokonując oceny jej legalności uchwały w kontekście brzmienia art. 21 ust. 2 powołanej ustawy w pierwszej kolejności należy mieć na uwadze, że ustawodawca posłużył się w nim zwrotem "w szczególności", co w świetle orzecznictwa sądowoadministracyjnego[2]) oznacza, że rada gminy powinna uregulować co najmniej te zagadnienia, które w przepisie upoważniającym zostały wymienione. W związku z tym, wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem musi obejmować swym zakresem wszystkie elementy wymienione w art. 21 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Przenosząc powyższe na grunt badanej uchwały, stwierdzić należy, że nie spełnia ona tak sformułowanego warunku ze względów omówionych poniżej.

Jednym z zagadnień, które rada gminy jest zobowiązana zawrzeć w ww. programie jest prognoza dotycząca wielkości oraz stanu technicznego zasobu mieszkaniowego gminy w poszczególnych latach, z podziałem na lokale socjalne i pozostałe lokale mieszkalne, przy czym nie chodzi tu o podanie wykazu lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy - tak jak uczyniła to Rada Miejska w Karlinie w § 3 rozdziału I. Załącznika do uchwały Nr XVIII/154/16 według stanu na dzień 31 października 2015 r. - a o określenie przewidywanej liczby tych lokali w kolejnych latach objętych programem (a więc 2016 - 2021) oraz ich stanu technicznego, z podziałem na lokale socjalne i pozostałe. Tak sporządzonej prognozy - zgodnie z wymogami ustanowionymi przez prawodawcę - brak jest w badanym akcie, w którym ograniczono się do wskazania, że w 2017 roku planowana jest budowa budynku z 30 lokalami socjalnymi.

Podobne zastrzeżenia należy odnieść do treści § 5 oraz § 6 wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Karlino. Rada Miejska w Karlinie wskazała, że "zdecydowana większość budynków wymaga przeprowadzenia prac remontowych i modernizacji (…). Zakres potrzeb remontowych poszczególnych budynków będących w zasobie mieszkaniowym gminy określany jest na podstawie dokumentacji technicznej (…)", nie zaplanowała jednak tych remontów, poza wyszczególnieniem prognozowanych kosztów ich przeprowadzenia w poszczególnych latach (tabela nr 8). Ustawodawca tymczasem zobowiązał organ stanowiący gminy do zamieszczenia w ww. planie analizy potrzeb oraz planu remontów i modernizacji wynikającego ze stanu technicznego budynków i lokali, z podziałem na kolejne lata. Należy w tym miejscu zwrócić również uwagę, iż konieczność określenia wysokości wydatków m.in. na koszty remontów i modernizacji lokali i budynków wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy wynika z art. 21 ust. 2 pkt 7 ustawy o ochronie praw lokatorów mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, a zatem nie można ich utożsamiać z "planem remontów i modernizacji", o którym mowa w art. 21 ust. 2 pkt 2 ustawy.

Obligatoryjnym elementem wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy jest także wysokość wydatków w kolejnych latach, z podziałem na: koszty bieżącej eksploatacji, koszty remontów oraz koszty modernizacji lokali i budynków wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, koszty zarządu nieruchomościami wspólnymi, których gmina jest jednym ze współwłaścicieli, a także wydatki inwestycyjne. Analiza treści załącznika do uchwały Nr XVIII/154/16 prowadzi do wniosku, że nie zawiera on wskazania wysokości wydatków na nakłady inwestycyjne.

Biorąc pod uwagę powyższe uchybienia, należy jednak uwzględnić stanowisko wyrażone przez Naczelny Sąd Administracyjny[3]), zgodnie z którym co do zasady, częściowa realizacja kompetencji prawotwórczej nie stoi na przeszkodzie uzupełnieniu brakującej części regulacji prawnej w późniejszym terminie, a tego rodzaju "niezupełność" aktu prawa miejscowego, jakkolwiek stanowi naruszenie prawa, to jedynie naruszenie "nieistotne" i nieprowadzące do pozbawienia tego aktu mocy obowiązującej. Wyjątkiem jest przypadek, gdy skutkiem niekompletnego unormowania byłaby "niewykonalność" aktu prawa miejscowego (rozumiana jako "nienadawanie się" przez ten akt do samodzielnego obowiązywania, wykonania i stosowania), względnie, gdyby takie niepełne unormowanie wywierało skutek dyskryminacyjny (tj. niezasadnie różnicowało sytuacje prawną podmiotów aktem objętych oraz nim nieobjętych na skutek wadliwego pominięcia). W przekonaniu organu nadzoru, kontrolowana uchwała jest wykonalna, a jej stosowanie nie wiąże się z niebezpieczeństwem dyskryminacji. Stąd też, nie ma podstaw do wyeliminowania w całości uchwały Nr XVIII/154/16, niemniej na organach Gminy Karlino będzie ciążył obowiązek podjęcia działań, zmierzających do uzupełnienia treści wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Karlino.

W tym stanie rzeczy, stwierdzenie nieważności § 11 ust. 3 objaśnień do tabeli nr 13 Załącznika do uchwały Nr XVIII/154/16 Rady Miejskiej w Karlinie z dnia 26 lutego 2016 r. w sprawie uchwalenia wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Karlino na lata 2016 - 2021, wobec ustalenia, że została ona podjęta z istotnym naruszeniem art. 8a ust. 1 i ust. 2 oraz art. 9 ust. 1b ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, jest konieczne i w pełni uzasadnione.

Niniejsze rozstrzygnięcie nadzorcze może być zaskarżone do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie. Skargę wnosi się w terminie 30 dni od dnia doręczenia rozstrzygnięcia za pośrednictwem Wojewody Zachodniopomorskiego.

WOJEWODA ZACHODNIOPOMORSKI


Piotr Jania


[1]) Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2014 r., poz. 150 z późn. zm.)

[2]) Tak m.in. w wyroku NSA z dnia 12 lutego 2008 r., sygn. akt I OSK 1764/07

[3]) Wyrok NSA z dnia 10 grudnia 2014 r., sygn. akt I OSK 2368/14

reklama
reklama

POLECANE

reklama
reklama

Ostatnio na forum

reklama
reklama

Eksperci portalu infor.pl

Krzysztof Kleszcz

Główny księgowy, posiadający Certyfikat Ministra Finansów nr 68172/2014.

Zostań ekspertem portalu Infor.pl »
reklama
reklama
reklama