Deweloper, Nieruchomości

Zgodnie z przewidywaniami, rok 2023 zaczął się mozolnie. I kwartał 2023 r. przyniósł zaledwie 651 mln euro. Według prognoz, najbliższe miesiące nie przyniosą znaczącego przyspieszenia. Ta zadyszka jest konsekwencją zawirowań gospodarczych.

W największych miastach dom jednorodzinny to luksus, na który mogą sobie pozwolić nieliczni. Dlatego deweloperzy budują tam głównie mieszkania. Eksperci portalu GetHome.pl sprawdzili, ile domów na sprzedaż jest obecnie w ofercie deweloperów oraz ile one kosztują.

W bieżącym 2023 roku nastąpiły rekordowe wzrosty opłat eksploatacyjnych w budynkach biurowych w stosunku do lat ubiegłych – na rynku warszawskim ceny osiągnęły poziom nawet 45 PLN miesięcznie za metr kwadratowy. 

Na rynku mamy wysyp różnych struktur transakcji barterowych i joint venture, zawieranych przez inwestorów i deweloperów z właścicielami gruntów, które przez ostatnie lata rynkowego boomu nie były popularne 

W ostatnim kwartale 2022 r. oddano do użytkowania w Polsce rekordowo wysoką liczbę nowych mieszkań - poinformował w opublikowanym w środę 29 marca 2023 raporcie Narodowy Bank Polski. Ich liczba jest wyższa o blisko 24,3 proc. w porównaniu do poprzedniego kwartału. 

Amortyzacji w spółkach nieruchomościowych. Od 1 stycznia 2023 roku w przypadku spółek nieruchomościowych odpisy dotyczące środków trwałych zaliczonych do grupy 1 Klasyfikacji nie mogą być wyższe w roku podatkowym niż dokonywane zgodnie z przepisami o rachunkowości odpisy amortyzacyjne lub umorzeniowe z tytułu zużycia środków trwałych, obciążające w tym roku podatkowym wynik finansowy jednostki. Wskazane ograniczenie przekłada się na bardzo negatywne konsekwencje finansowe dla przedsiębiorstw, w szczególności traktujących nieruchomości jako inwestycje i niedokonujących do nich odpisów amortyzacyjnych na potrzeby rachunkowe.

Instytut Finansów przy Ministerstwie Finansów opublikował 21 marca 2023 r. raport: „Opodatkowanie nieruchomości w Polsce na tle systemów europejskich. Wybrane problemy i propozycje zmian”. Zdaniem Instytutu obecny system opodatkowania nieruchomości w Polsce wymaga zmian. Jednocześnie w raporcie stwierdzono, że „(…) jeszcze przez długi czas realizacja opodatkowania wartości wszystkich nieruchomości (czyli podatek katastralny – przypisek PH) nie będzie możliwa. Przeprowadzenie takiej reformy podatków od nieruchomości w Polsce należy obiektywnie uznać za zadanie niezmiernie złożone i trudne do zrealizowania.”

Poważna sytuacja na rynku nieruchomości odbija się na przedsiębiorcach. „Mieszkania wracają do deweloperów, klienci nie podpisują umów końcowych”

Jaki sektor wygra w tym roku w wyścigu inwestycyjnym? Czy inwestorzy, którzy poszukują w Polsce okazji, postawią jak w roku ubiegłym przede wszystkim na biurowce? Czy rynek transakcji inwestycyjnych zdominują magazyny i parki handlowe?  

Czynniki, które mogą pozytywnie wpłynąć na rynek nieruchomości to rządowy program dopłat do kredytu na zakup pierwszego mieszkania, czyli tzw. Bezpieczny kredyt 2%, poprawa sytuacji gospodarczej związana ze spadkiem inflacji przewidywana na II połowę roku, a także złagodzenie przez Komisję Nadzoru Finansowego warunków oceny zdolności kredytowej, zawartych w  tzw. Rekomendacji S. 

Czy ceny mieszkań w nowych inwestycjach idą w górę czy spadają?

W 2021 roku pod względem zrealizowanego wolumenu sektor magazynowy zdecydowanie dominował na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. Wartość transakcji - około 3,2 miliardy euro - odpowiadała ponad połowie całkowitej wartości transakcji inwestycyjnych. W 2022 roku wynik sektora - 2 miliardy euro - zapewnił mu „jedynie” 34% udziału w całkowitym wolumenie transakcyjnym w Polsce.

Deweloperzy działający na 7 największych rynkach w Polsce (w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu, Łodzi i Katowicach) sprzedali w styczniu 2023 r. 3,3 tys mieszkań, o 2% więcej niż w grudniu - wynika z danych Otodom Analytics. Wzrosła również aktywność potencjalnych nabywców.

Inwestowanie w mieszkania stało się o wiele trudniejsze. W styczniu 2023 r. o kredyt mieszkaniowy wnioskowało 13,26 tys. kredytobiorców. W porównaniu do 28,02 tys. rok wcześniej oznacza to spadek o 52,7%. Maleje podaż i popyt.

Na koniec ub. roku ceny nieruchomości były średnio o 10 proc. wyższe niż w analogicznym okresie 2021. Coraz więcej płacimy także za ich ubezpieczenie – średnia cena polisy w Polsce wyniosła w grudniu 394 zł.

Z początkiem roku zmieniły się zasady opodatkowania na rynku najmu. Prywatni wynajmujący nie mogą już rozliczać podatku na zasadach ogólnych, amortyzując koszty. Alternatywą może być umowa w formie najmu instytucjonalnego.

Modernizacja polegająca na rozbudowie, przebudowie lub remoncie przyczynia się do wzrostu wartości obiektów. Zapewnienie energooszczędności oświetlenia oraz dążenie do minimalizacji zużycia energii przy jednoczesnym utrzymaniu komfortu cieplnego, jest dziś kwestią priorytetową.

Projekt przepisów dotyczących opodatkowania dodatkowych mieszkań planujemy wkrótce przedłożyć pod obrady rządu – zapowiedział w środę 18 stycznia premier Mateusz Morawiecki. Podkreślił, że chodzi przede wszystkim o fundusze, które skupują z rynku mieszkania i przez to – jego zdaniem – podnoszą ceny.

Od 28 kwietnia 2023 r. świadectwa charakterystyki energetycznej określające zapotrzebowanie nieruchomości na energię będą obowiązkowe przy sprzedaży i wynajmie mieszkania (lokalu) lub budynku. Jak podkreśla Ministerstwo Rozwoju i Technologii, dzięki dokumentowi nabywca lub najemca będzie świadomy przyszłych kosztów zużycia energii.