Odliczenie VAT. Deweloper sprzedaje lokale mieszkalne wyodrębnione w budynkach wielomieszkaniowych, wybudowanych na gruntach należących do osób trzecich. Przy prowadzeniu tej działalności ponosi wydatki niezbędne do zawarcia transakcji sprzedaży, które skutkują też korzyścią dla osób trzecich, np. na reklamę nieruchomości, a więc częściowo i reklamę nienależących do dewelopera gruntów. Trybunał Sprawiedliwości UE rozstrzygnął, czy przedsiębiorca ma możliwość pełnego odliczenia VAT z tytułu tych wydatków, czy też nie.
Ustawa deweloperska. Sejm przyjął 20 maja 2021 r. tzw. ustawę deweloperską, która czeka teraz na podpis prezydenta. Nowe przepisy, zakładające m.in. utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, mają zwiększyć ochronę nabywców lokali, ale nałożą też szereg nowych obowiązków na deweloperów, których czeka w związku tym wzrost kosztów prowadzenia działalności. – W skrajnych przypadkach może to nawet doprowadzić do zakończenia działalności przez deweloperów. Jest obawa, że ustawa uderzy w najmniejsze podmioty – mówi radca prawny Wiktor Kotiuk.
Ochrona konsumentów w nowej ustawie deweloperskiej. 20 maja 2021 r. Sejm uchwalił ostatecznie nową ustawę deweloperską, która (zdaniem Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów) wzmocni ochronę osób kupujących nieruchomości mieszkaniowe na rynku pierwotnym. Jedną z ważniejszych zmian jest utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, z którego będą wypłacane pieniądze m.in. w przypadku upadłości dewelopera lub banku powyżej kwoty gwarantowanej przez BFG. Ustawa reguluje też m.in. umowy rezerwacyjne, nadzór nad wydatkowaniem środków z MRP, usunięcie wad na koszt dewelopera czy możliwość odstąpienia od umowy, jeśli przy odbiorze mieszkania wystąpią wady istotne.
Cesja umowy deweloperskiej a PIT. Przychód z tytułu dokonania cesji umowy deweloperskiej nie jest tożsamy z przychodem osiągniętym z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części, udziałów w nieruchomości lub praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż przedmiotem umowy deweloperskiej nie jest przeniesienie własności nieruchomości lub jej udziału, a zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia na nabywcę prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu. Sprzedaż przez Wnioskodawcę ogółu praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jako przychód z praw majątkowych, o których mowa w art. 18 analizowanej ustawy. Tak uznał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 22 kwietnia 2021 r.
Umowa deweloperska a umowa przedwstępna. Może zdarzyć się, że dwie strony zawierają umowę, na mocy której jedna strona zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, podczas gdy druga strona zobowiązuje się do zapłaty stosownej kwoty. Wątpliwości w takim przypadku może rodzić rodzaj zawartej umowy, tj. czy umowę taką należy kwalifikować jako umowę przedwstępną (scharakteryzowaną w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny) czy też jako umowę deweloperską (o której stanowi ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego). Wynika to z tego, że niezależnie od nazwy przyjętej przez strony umowy, wiążąca będzie jej treść.
Składka na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Rządowy projekt ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, który 23 lutego 2021 r. wpłynął do Sejmu przewiduje m.in. obowiązek wpłacania przez deweloperów składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Maksymalna składka wynieść ma 2 proc. wpłaty dokonanej przez nabywcę na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy (OMRP), a w przypadku zamkniętego rachunku powierniczego maksymalna składka wyniesie 0,2 proc. Zdaniem Business Centre Club, składka na DFG to dodatkowy podatek dla branży, która jako jedna z nielicznych oparła się w kryzysowi spowodowanemu epidemią. Jest to najgorszy z możliwych momentów, w jakim te regulacje planowane są do wprowadzenia.
Ustawa "lokal za grunt" zakłada uwolnienie atrakcyjnych działek w miastach, ale nie będzie kluczowym wsparciem dla branży deweloperskiej. Wszystko będzie zależeć od tego, jaką ofertę dla inwestorów przygotują samorządy, a jeśli będą to mało atrakcyjne grunty, to zainteresowanie będzie znikome - ocenił Przemysław Dziąg, radca prawny Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD).
