Sprzedaż prawa do mieszkania bez VAT

Spółka prowadząc działalność gospodarczą, oprócz majątku związanego ściśle z przedmiotem tej działalności, jest niekiedy także właścicielem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Lokal ten spółka wynajmowała przez pewien czas na cele mieszkaniowe swoim pracownikom. Obecnie musi dokonać jego sprzedaży. Czy w takiej sytuacji należy przy sprzedaży naliczyć podatek od towarów i usług?

Z powodu niejednoznacznych przepisów organy podatkowe prezentowały niejednolity pogląd w kwestii sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokali mieszkalnych na rynku wtórnym. Przykładowo, jeden z dolnośląskich urzędów skarbowych stanął na stanowisku, że sprzedaż spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, jako świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. nr 54, poz. 535 z późn. zm., nazywanej dalej ustawą o VAT), podlega w okresie do 31 grudnia 2007 r. opodatkowaniu VAT według stawki 7 proc. Jako podstawę prawną do stosowania takiej stawki urząd wskazał przepis art. 146 ust. 1 pkt 2 lit. b) ustawy o VAT. Zgodnie z tą regulacją, w okresie od dnia przystąpienia Polski do Unii Europejskiej do 31 grudnia 2007 r. stosuje się stawkę w wysokości 7 proc. w odniesieniu do obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych.

W mojej ocenie z powyższym poglądem nie można się zgodzić. Uważam, że w zaprezentowanym stanie faktycznym prawidłowe jest stanowisko, zgodnie z którym odpłatne zbycie spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego w obiekcie budownictwa mieszkaniowego, który był zamieszkany (tzw. obrót wtórny), korzysta ze zwolnienia od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Do wniosku takiego prowadzi dokładna analiza przepisów ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Pojęcie towarów ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy. W myśl tego przepisu, przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 5 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego.

Zatem w mojej ocenie, w pełni uzasadniony jest pogląd, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego należy traktować jak towar. Czynność sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego spełnia kryteria dostawy towarów – z punktu widzenia przedmiotu, do którego odnosi się prawo, tzn. do lokalu. Obrót tym prawem jest formą prawną rozporządzania towarem.

Mając to na uwadze stwierdzić należy, że odpłatne zbycie spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego w obiekcie budownictwa mieszkaniowego, który był zamieszkany (tzw. obrót wtórny), korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Zgodnie z tym przepisem zwalnia się z podatku dostawę obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyjątkiem obiektów i ich części, które mają być zasiedlone lub zamieszkane po raz pierwszy; zwolnienie nie dotyczy części budynków przeznaczonych na cele inne niż mieszkaniowe.

Zwracam uwagę na fakt, że moje stanowisko w tym zakresie potwierdzają zamieszczone na stronach internetowych Ministerstwa Finansów interpretacje w sprawie prawa podatkowego, np. postanowienia: naczelnika Urzędu Skarbowego w Wadowicach z 27 października 2005 r., nr PP/443-102/05, naczelnika Trzeciego Mazowieckiego Urzędu Skarbowego w Radomiu z 14 września 2005 r., nr 1473/ WV/443/230/154/2005/SK).

Z tych pism jednoznacznie wynika, że ze zwolnienia od podatku korzysta dostawa obiektów budownictwa mieszkaniowego na tzw. rynku wtórnym (lokali zasiedlonych), w tym również objętych spółdzielczymi prawami do lokali mieszkalnych, lecz tylko na cele mieszkaniowe.

Jakiekolwiek wątpliwości, przy uznaniu sprzedaży spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego za dostawę towarów, w mojej ocenie rozwiało Ministerstwo Finansów, dając temu wyraz w projekcie nowelizacji art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. W uzasadnieniu tej nowelizacji wskazano, że proponowana zmiana w art. 7 ust. 1 pkt 6 ma charakter wyłącznie techniczny potwierdzający obecnie stosowaną praktykę. Wprowadzenie zmiany ma na celu eliminację wątpliwości w tym zakresie przedstawianych w licznych zapytaniach kierowanych do organów podatkowych. Zmiana ta ma na celu wskazanie jednoznaczne, że dostawą jest także sprzedaż praw spółdzielczych.

Niemniej jednak w obliczu rozbieżności w podejściu przez organy podatkowe do problemu zwolnienia z VAT sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, zanim doczekamy się nowelizacji ustawy o VAT, najbezpieczniej jest zwrócić się z pisem-nym wnioskiem do swojego naczelnika urzędu skarbowego o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w powyższej sprawie, w trybie przepisów art. 14a Ordynacji podatkowej.