Jak opodatkować sprzedaż nieruchomości

- Rzeczywiście wiele osób sprzedaje mieszkania, aby kupić inne nieruchomości lub działkę. Sprzedaż rośnie również w związku z uchwalaniem planów zagospodarowania przestrzennego dla obszarów dotychczas nimi nieobjętych. Na gruncie przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych możliwe są różne sytuacje rozliczenia tego typu transakcji.

Podstawowa zasada jest taka, że od dochodu ze zbycia nieruchomości następującego po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie płaci się podatku. Warunkiem jest to, aby zbycie nie miało miejsca w ramach działalności gospodarczej. Dotyczy to zarówno nieruchomości nabytych przez 1 stycznia 2007 r., jak i po tej dacie. Natomiast w zależności od tego, kiedy nieruchomość sprzedawana przed upływem pięciu lat została nabyta, zasady opodatkowania mogą być inne.

Jak w takim razie rozliczyć sprzedaż nieruchomości nabytej przed 2007 rokiem poza działalnością gospodarczą?

- Jeżeli przed upływem pięciu lat sprzedajemy nieruchomość nabytą przed 1 stycznia 2007 r., to można skorzystać ze zwolnienia z podatku pod warunkiem przeznaczenia zysku na zakup innej nieruchomości lub na inne cele wskazane w ustawie o PIT w okresie dwóch lat od transakcji. Jeżeli skorzystanie ze zwolnienia nie jest możliwe, to PIT wynosi 10 proc. od przychodu ze sprzedaży pomniejszonego o koszty związane ze zbyciem nieruchomości. Określenie koszty związane ze zbyciem nieruchomości oznacza, że nie uwzględnia się kosztów na jej nabycie.

Na jakie cele mieszkaniowe można przeznaczyć pieniądze ze sprzedaży nieruchomości, nabytej przed 2007 rokiem, aby nie płacić PIT?

- Zwolnione z podatku dochodowego są dochody ze zbycia nieruchomości nabytej przed 1 stycznia 2007 r. i wydatkowane na:

n nabycie w Polsce budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

• nabycie w Polsce spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

• nabycie w Polsce gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

• budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Polski,

• rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Ponadto wolne od podatku dochodowego są dochody ze sprzedaży nieruchomości nabytych przed 1 stycznia 2007 r.:

• w całości - jeżeli sprzedaż nastąpiła w celu uzyskania, w zamian za te nieruchomości lub prawa, spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu albo budynku mieszkalnego lub jego części,

• w całości - jeżeli sprzedaż nastąpiła w wykonaniu lub w związku z wielostronną umową o zamianie tych budynków lub praw do lokali,

• w całości - jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny,

• w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Polski, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Skoro dla opodatkowania zbycia nieruchomości istotny jest moment jej nabycia, jak będzie wyglądać rozliczenie takiej transakcji, gdy mieszkanie lub dom zostały nabyte po 1 stycznia 2007 r.?

- Od 1 stycznia 2007 r. zmieniło się opodatkowanie zysków ze sprzedaży nieruchomości. Zamiast 10-proc. podatku od przychodu, wprowadzono 19-proc. PIT od dochodu, co oznacza, że cena sprzedaży nieruchomości może być pomniejszona o wydatki związane z nabyciem lub wybudowaniem nieruchomości (wydatki te muszą być odpowiednio udokumentowane fakturami, umowami itp.). Jeżeli przed upływem pięciu lat od nabycia następuje sprzedać nieruchomości nabytej po 1 stycznia 2007 r., to ze zwolnienia z podatku mogą skorzystać osoby, które są zameldowane w budynku lub lokalu na pobyt stały przez okres co najmniej 12 miesięcy przed datą zbycia (jest to tzw. ulga meldunkowa). W tym celu trzeba w terminie 14 dni od dnia transakcji zawiadomić urząd skarbowy o tym, że spełnia się warunki do zwolnienia. Jeżeli zwolnienie z podatku nie przysługuje, to należy zapłacić 19 proc. od dochodu ze sprzedaży. Podatek jest płatny do końca kwietnia roku następującego po roku, w którym nastąpiło zbycie. Jednocześnie od 2007 roku zlikwidowano zwolnienie związane z przeznaczeniem środków uzyskanych ze sprzedaży na nabycie innej nieruchomości lub spłatę kredytu.

Kiedy podatku od sprzedaży nieruchomości płacić nie trzeba?

- Podatku od zysku ze sprzedaży nieruchomości nie płaci się, jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, upłynęło pięć lat i sprzedaż następuje poza działalnością gospodarczą. Zatem najlepszą metodą na niepłacenie podatku jest posiadanie nieruchomości przez co najmniej pięć lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie. Dodatkowo wolne od podatku są m.in. dochody ze sprzedaży nieruchomości nabytych przed 1 stycznia 2007 r., jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny. Ponadto nie musimy płacić podatku, jeżeli kwalifikujemy się do skorzystania ze zwolnienia z podatku z tytułu:

• zwolnienia w związku z przeznaczeniem środków ze sprzedaży nieruchomości na nabycie innej nieruchomości położonej w Polsce lub na inne cele mieszkaniowe - dla nieruchomości nabytych przed 2007 rokiem;

• zwolnienia związanego z 12-miesięcznym zameldowaniem w budynku lub lokalu (nie dotyczy dochodów ze sprzedaży niezabudowanych gruntów) - dla nieruchomości nabytych od 1 stycznia 2007 r.;

• sprzedaży nieruchomości rolnej przy spełnieniu odpowiednich warunków.

Trzeba jednak tu wskazać, że od 1 stycznia 2009 r. będą kolejne zmiany w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości. Zgodnie z projektem zmian do ustawy o PIT uchwalonym przez Sejm, od 2009 roku ma być zlikwidowana tzw. ulga meldunkowa. Zmiany należy uznać za pozytywne, gdyż od początku obowiązywania tej ulgi istniały wątpliwości co do jej zasad funkcjonowania. W szczególności zasady obliczania okresu zameldowania mogły być interpretowane różnie, np. czy do okresu zameldowania wlicza się okres zameldowania przed 1 stycznia 2007 r., przed datą nabycia, czy zameldowanie powinno bezpośrednio poprzedzać odpłatne zbycie, czy też okres zameldowania powinien trwać nieprzerwanie przez 12 miesięcy. Dodatkowo w przepisach administracyjnych planowane jest zniesienie obowiązku meldunkowego, więc ulga meldunkowa byłaby regulacją martwą. Przepisy przejściowe przewidują ochronę tzw. praw nabytych w związku z uchylanym zwolnieniem dla podatników, którzy w okresie jego obowiązywania od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. nabyli lub wybudowali (oddali do użytkowania) nieruchomości. Nowe propozycje polegają na zwolnieniu z PIT dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło to zbycie, przychód zostanie przeznaczony na określone w ustawie własne cele mieszkaniowe. Istotne jest, że środki będzie można przeznaczyć na nabycie nieruchomości nie tylko w Polsce, ale również w pozostałych państwach Unii Europejskiej lub w Szwajcarii. Zwolnienie ma dotyczyć tej części dochodu, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków w przychodach z odpłatnego zbycia. Jeżeli przychód zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, uzyskany dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia z PIT. Podatnik po zakończeniu roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie, będzie składał odrębne zeznanie roczne.

Jak w zeznaniu rozliczyć transakcje sprzedaży nieruchomości?

- Dochody ze sprzedaży nieruchomości nie łączy się z innymi dochodami. Są one wykazywane w odrębnych zeznaniach. W odniesieniu do sprzedaży nieruchomości nabytych przed 2007 rokiem podatek jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika. W tym terminie składa się też deklarację PIT-23. Jeżeli sprzedający postanowi, że środki ze sprzedaży przeznaczy na nabycie innej nieruchomości, remont, modernizację albo spłatę kredytu, to w terminie 14 dni od dnia zawarcia umowy sprzedaży powinien złożyć oświadczenie o takim przeznaczeniu. Co zrobić w sytuacji, gdy w ciągu dwóch lat środki pieniężne nie zostaną wydatkowane na zadeklarowane cele? Wówczas podatnik powinien zapłacić podatek najpóźniej następnego dnia po upływie dwóch lat od dnia zbycia nieruchomości wraz z odsetkami naliczanymi. Ustawodawca wprowadził preferencyjną stawkę odsetek w tym okresie. Mianowicie od upływu terminu płatności podatku (14 dni od dnia sprzedaży) do dnia, w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży odsetki nalicza się w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych. Dopiero od następnego dnia po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty, odsetki są naliczane w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych.

Dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych po 1 stycznia 2007 r. ustala się jako różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami związanymi z nieruchomością, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od zbywanych nieruchomości (jeżeli były dokonywane np. w związku z osiąganiem przychodów z najmu tej nieruchomości opodatkowanych na zasadach ogólnych). Za koszty podatkowe uznaje się udokumentowane koszty nabycia lub wybudowania nieruchomości, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Podatnik powinien posiadać faktury, umowy i inne dokumenty potwierdzające poniesienie tych kosztów. Jeżeli nieruchomość była nabyta w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, to za koszty podatkowe uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, dokonane w czasie jej posiadania, oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn we wskazanej w przepisach części. Podatek jest płatny do końca kwietnia następującego po roku, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. W tym terminie składa się również zeznanie podatkowe.

JUSTYNA BAUTA-SZOSTAK

radca prawny, doradca podatkowy w MDDP Michalik Dłuska Dziedzic i Partnerzy

 

Rozmawiała EWA MATYSZEWSKA