Nowy pomysł na własne mieszkanie

Niestety, na razie to opcje tylko dla tych, którzy mają już jeden lokal. Kolejne banki, nie czekając na rekomendację Komisji Nadzoru Finansowego, zaczynają od klientów żądać wkładu własnego w wysokości od 10 do 30 proc. wartości nieruchomości. To m.in. efekt obaw, że banki nie będą dysponowały wystarczającym zabezpieczenie kredytu, ponieważ ceny nieruchomości będą w najbliższym czasie spadać. A obniżki cen są spodziewane, ponieważ obecnie trwa zastój na rynku mieszkaniowym.

Szybka sprzedaż mieszkania

Zahamowanie na rynku powoduje, że osoby, które chcą sfinansować zakup nowej nieruchomości z pieniędzy ze sprzedaży starej, mają problem z jej zbyciem. Sposobem na rozwiązanie tej sytuacji jest pomysł firmy Oppenheim Enterprise, która od początku listopada wprowadziła w Warszawie pilotażowy program Mieszkanie w rozliczeniu.

- Spodziewamy się, że przeprowadzimy kilka transakcji miesięcznie. Takie zainteresowanie pozwoliłoby nam na rozszerzenie programu na inne wielkie aglomeracje w Polsce, czyli Wrocław, Kraków, Trójmiasto, Poznań - mówi Krzysztof Oppenheim, właściciel Oppenheim Enterprise.

Głównymi zaletami tego programu mają być brak problemów ze zbyciem mieszkania, dzięki czemu nie trzeba posiadać gotówki, oraz szybkość, z jaką całą operację można przeprowadzić. Klient sprzedaje bowiem mieszkanie Oppenheim Enterprise - na razie, bo w przyszłości będzie się tym zajmować odrębna spółka - dzięki czemu zyskuje środki na wkład własny, a poza tym zaciąga zwykły kredyt hipoteczny. To rozwiązanie ma tę zaletę, że transakcję można przeprowadzić szybko, bo nie trzeba będzie szukać kupca na mieszkanie. Dodatkowo firma daje możliwość przebywania w sprzedanym lokalu przez trzy miesiące.

Trzeba się jednak liczyć z tym, że za sprzedawany lokal uzyska się mniej, niż można byłoby dostać na rynku. Zwłaszcza gdy obecnie oczekiwany jest spadek cen nieruchomości.

- Oczywiście bierzemy pod uwagę możliwy dalszy spadek cen mieszkań, ale jest to wkalkulowane w ryzyko całego przedsięwzięcia - mówi Krzysztof Oppenheim.

Poza tym osoby, które zechcą skorzystać z programu, muszą wybrać mieszkanie - nowe lub używane - z oferty Oppenheim Enterprise. Wyklucza to sytuację, w której ktoś chce szybko pozbyć się starego mieszkania, bo na wolnym rynku znalazł interesującą nieruchomość.

Dwie hipoteki wrócą do łask

W takiej sytuacji może pomóc prawie zapomniane i rzadko ostatnio stosowane rozwiązanie: zaciągnięcie kredytu z zabezpieczeniem na hipotekach dwóch nieruchomości. Jego dodatkową zaletą jest to, że już posiadanego lokalu nie trzeba się pozbywać.

W przypadku zabezpieczenia na dwóch hipotekach także nie trzeba posiadać gotówki na wkład własny. Bank, który kredytuje zakup nieruchomości wartej np. 300 tys. zł posiadaczowi mieszkania kosztującego kolejne 300 tys. zł, uzyska bowiem łączne zabezpieczenie na 600 tys. zł.

- Taka opcja była już stosowana, jeśli klient nie chciał ponosić kosztów ubezpieczenia niskiego wkładu lub uzyskać niższe oprocentowanie - mówi Aleksandra Łukasiewicz z Open Finance.

Niektóre banki traktowały ten mechanizm jako dodatkowe zabezpieczenie, gdy miały wątpliwości co do realnej wartości mieszkania.

Chodziło o sytuacje, w których klient ze względu na atrakcyjną - według niego - lokalizację kupował nieruchomość za cenę wyższą niż wynikająca z wyceny. Jeśli bank oszacował wartość mieszkania na 400 tys. zł, to gdy klient płacił za nie 500 tys. zł, konieczne było dodatkowe zabezpieczenie w postaci drugiej hipoteki.

Teraz ten mechanizm ma szansę zyskać na popularności. Można z niego skorzystać np. w MultiBanku, mBanku, GE Money Banku czy DomBanku. Na razie jednak banki nie promują takiej oferty. Ten brak promocji jest wynikiem problemów na rynku finansowym i gdy tam sytuacja wróci do normy, o dwóch hipotekach zrobi się głośniej. Tym bardziej że wszystko jest zgodne z prawem.

Bank bezpieczny, klient mniej

- Stosowanie takiego rozwiązania jest prawnie dopuszczalne - mówi Jerzy Bańka ze Związku Banków Polskich.

Ma jednak wątpliwości, czy jest on zgody z duchem oczekiwań KNF.

- Wkład własny może mieć postać nie tylko gotówki, ale również np. działki pod budowę domu - mówi Łukasz Dajnowicz z KNF.

Wyjaśnia, że zasady konserwatywnej bankowości zalecane przez KNF wymagają współodpowiedzialności za inwestycję po stronie kredytobiorcy.

- Osoba, która nie wnosi żadnego wkładu własnego, ma wyższą skłonność do zaprzestania spłacania kredytu, gdy jej sytuacja materialna się pogorszy. Może to rodzić ryzyko systemowe podobne do tego, które zmaterializowało się przy kryzysie subprime w USA - mówi Łukasz Dajnowicz.

Kliknij aby zobaczyć ilustrację.

Rynek kredytowania nieruchomości

GP RADZI

Zanim zdecydujemy się na zabezpieczenie kredytu na dwóch hipotekach, warto jednak zwrócić uwagę, że przy niekorzystnym splocie wydarzeń możemy stracić obie nieruchomości. Nie wiadomo, jak głęboka będzie korekta cen nieruchomości i oraz jak spowolnienie w gospodarce wpłynie na rynek pracy. Gdyby okazało się, że stracimy pracę i przestaniemy obsługiwać kredyt, a bank nie odzyska swoich pieniędzy po zlicytowaniu nowego mieszkania, będzie musiał sięgnąć po drugie. Z drugiej strony jednak takie rozwiązanie daje szanse na posiadanie dwóch lokali. Dzięki wynajmowi jednego z nich można spłacać część rat kredytowych.

Marcin Jaworski

marcin.jaworski@infor.pl