Darowizna nieruchomości

Natomiast obowiązek zapłaty podatku, przy nabyciu w drodze darowizny, powstaje z chwilą złożenia przez darczyńcę oświadczenia w formie aktu notarialnego. Podatek pobierany jest przez notariusza, który występując tu w roli płatnika podatku od spadków i darowizn, oblicza i pobiera go oraz wpłaca we właściwym terminie na rachunek urzędu skarbowego

Podatkowi od spadków i darowizn podlega nabycie w drodze darowizny przez osoby fizyczne własności rzeczy i praw majątkowych znajdujących się na terytorium Polski, a więc m.in. nabycie w drodze darowizny nieruchomości lub praw do lokalu mieszkalnego.

W przypadku darowizny obowiązek podatkowy ciąży solidarnie na obdarowanym i darczyńcy. Natomiast obowiązek zapłaty podatku, przy nabyciu w drodze darowizny, powstaje z chwilą złożenia przez darczyńcę oświadczenia w formie aktu notarialnego. Podatek pobierany jest przez notariusza, który występując tu w roli płatnika podatku od spadków i darowizn, oblicza i pobiera go oraz wpłaca we właściwym terminie na rachunek urzędu skarbowego.

Ustalenie podstawy opodatkowania

Podstawą opodatkowania, przy nabyciu w drodze darowizny, jest wartość nabytej nieruchomości lub prawa majątkowego, ustalona według jej stanu w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego, czyli z dnia sporządzenia aktu notarialnego. Jeżeli wartość nieruchomości lub nabytego prawa do lokalu określona przez nabywcę odbiega od ich wartości rynkowej, urząd skarbowy ma prawo określić wartość rynkową tych nieruchomości lub praw na podstawie przeciętnych cen stosowanych w danej miejscowości w obrocie rzeczami tego samego rodzaju z uwzględnieniem stopnia ich zużycia oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju z dnia powstania obowiązku podatkowego.

Ponadto, ustalając podstawę opodatkowania, należy od wartości nieruchomości czy prawa majątkowego odliczyć tzw. kwotę wolną od podatku od spadków i darowizn, która wynosi:

• 9637 PLN, jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do I grupy podatkowej (do której zalicza się małżonka podatnika, jego pasierba, zstępnych, wstępnych, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów),

• 7276 PLN, jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do II grupy podatkowej (do której zalicza się zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków oraz małżonków innych zstępnych),

• 4902 PLN, jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do III grupy podatkowej (do której zalicza się wszystkich innych nabywców poza wyżej wymienionymi).

Wysokość podatku

Wysokość podatku również ustala się biorąc pod uwagę grupę podatkową, do której zaliczony jest nabywca, a podatek oblicza się od nadwyżki podstawy opodatkowania ponad kwotę wolną od podatku wg skali z art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, przy czym stawki podatku wynoszą 3, 5, 7, 9, 12, 16 i 20 proc. i stosuje się je odpowiednio w zależności od przynależności nabywcy do ww. grup podatkowych.

Przykład

Podatnik darował dom o wartości 120 000 PLN córce swojej konkubiny. Obdarowana to osoba z III grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn. Podatek oblicza się w następujący sposób:

Od podstawy opodatkowania należy odjąć kwotę wolną od podatku, czyli 4902 PLN (dla III grupy podatkowej).

Podatek oblicza się od nadwyżki podstawy opodatkowania ponad kwotę wolną od podatku, a więc od kwoty:

120 000 – 4902 = 115 098

Podatek wynosi:

2877,90 + 20% (115 098 – 20556) = 2877,90 + 18 908,40 = 21 786,30 zł.

Ulga mieszkaniowa

W przypadku nabycia budynku mieszkalnego lub jego części, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przydziału spółdzielni mieszkaniowych: prawa do domu jednorodzinnego lub prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym m.in. w drodze darowizny przez osoby zaliczone do I grupy podatkowej – do podstawy opodatkowania nie wlicza się ich wartości do łącznej wysokości nieprzekraczającej 110 m² powierzchni użytkowej budynku lub lokalu.

Ulga ta przysługuje wyłącznie osobom, które łącznie spełniają następujące warunki:

• są obywatelami polskimi lub mają miejsce stałego pobytu w Polsce,

• nie są właścicielami innego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, stanowiącego odrębną nieruchomość, bądź będąc nimi przeniosą własność budynku lub lokalu na rzecz zstępnych, Skarbu Państwa lub gminy,

• nie dysponują spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu lub nie są właścicielami spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przydziału spółdzielni mieszkaniowych: prawa do domu jednorodzinnego lub prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym, a w razie dysponowania tymi prawami przekażą je zstępnym lub do dyspozycji spółdzielni, w terminie 3 miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego,

• nie są najemcami lokalu lub budynku lub będąc nimi rozwiążą umowę najmu oraz

• będą zamieszkiwać w nabytym lokalu lub budynku przez 5 lat, chyba że zbycie budynku lub lokalu nastąpi na rzecz innego z obdarowanych lub jest uzasadnione koniecznością zmiany warunków mieszkaniowych, a nabycie innego budynku lub lokalu nastąpi nie później niż w ciągu sześciu miesięcy od dnia zbycia.

Przykład

Matka darowała synowi mieszkanie o wielkości 100 m² o wartości 200 000 PLN. Syn, będąc obywatelem polskim, nie był właścicielem innego lokalu ani budynku mieszkalnego, nie był również najemcą żadnych nieruchomości i zobowiązał się jednocześnie do zamieszkiwania w otrzymanym mieszkaniu przez 5 lat. W tej sytuacji nie wlicza się do podstawy opodatkowania wartości mieszkania do łącznej wysokości nieprzekraczającej 110 m². Ponieważ podstawa opodatkowania wynosi 0, również podatek jest równy 0, czyli w powyższej sytuacji obdarowany nie będzie musiał zapłacić podatku.

Sprzedaż czy darowizna?

O tym, co jest korzystniejsze podatkowo: sprzedaż czy darowizna nieruchomości, decydują przede wszystkim następujące kwestie:

• przynależność do grup podatkowych stron umowy, w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn – uprzywilejowaną grupą w kwestii podatku od spadków i darowizn jest oczywiście grupa I, czyli: małżonek podatnika, jego pasierb, zstępni, wstępni, zięć, synowa, rodzeństwo, ojczym, macocha i teściowie oraz

• posiadanie lub własność innego budynku lub lokalu mieszkalnego,

• możność zamieszkania w nabytym mieszkaniu czy budynku przez kolejne 5 lat od dnia nabycia, jak również ewentualne,

• planowanie zakupu innej nieruchomości lub lokalu w ciągu dwóch lat od dnia sprzedaży nieruchomości.

Przykład

Teściowa planuje przekazać synowej lokal mieszkalny o wartości 200 000 PLN, który nabyła dwa lata wcześniej. Synowa jest właścicielką innego budynku mieszkalnego. W przypadku sprzedaży lokalu teściowa będzie zobowiązana do zapłaty 10 proc. podatku dochodowego od dochodu otrzymanego ze sprzedaży, tj. kwoty 20 000 PLN (10 proc. x 200 000) – biorąc pod uwagę fakt, że nie zamierza kupić innego budynku lub lokalu w ciągu dwóch lat od dnia sprzedaży.

W przypadku darowizny obciążenie podatkiem od spadków i darowizn wyniesie:

200 000 – 9637 = 190 363 PLN – podstawa opodatkowania.

Podatek obliczony wg skali z art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn wynosi:

822,20 PLN + 7% (190 363 – 20 556) = 822,20 + 7% x 169 807 = 822,20 + 11 886,49 = 12 708,69 PLN

Biorąc pod uwagę fakt, że w przypadku sprzedaży mieszkania podatek dochodowy wyniesie 20 000 PLN, a w przypadku jego darowizny synowa musiałaby zapłacić podatek od spadków i darowizn w wysokości 12 708,69 PLN, korzystniejsze finansowo dla stron umowy będzie dokonanie darowizny lokalu mieszkalnego.

Podstawa prawna:

• ustawa z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (j.t. Dz.U. z 2004 r. Nr 142, poz. 1514 z późn.zm.),

• art. 28 oraz art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a i e ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (j.t. Dz.U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn.zm.).

Masz wątpliwości, napisz: prawo.autorzy@infor.pl

Renata Fleszar