Przewrót w dziedziczeniu nieruchomości: nie odziedziczysz już mieszkania po zmarłym, jeżeli za dużo zarabiasz lub posiadasz w tym samym mieście inną nieruchomość. Ministerstwo Rozwoju i Technologii mówi stop niesprawiedliwemu bogaceniu

• Czym są komunalne zasoby mieszkaniowe i na jakich warunkach można skorzystać z najmu komunalnego?
• Zasady dziedziczenia wynajmowanych mieszkań komunalnych cechą wspólną najmu komunalnego we wszystkich gminach (niezależnie od uchwał podejmowanych przez rady gminy)
• Ministerstwo Rozwoju i Technologii: Koniec z dziedziczeniem stosunku najmu mieszkań komunalnych „z automatu” (niezależnie od wysokości dochodów) i bogaceniem się na gminnych zasobach mieszkaniowych
• Zapowiedź Ministerstwa Rozwoju i Technologii potwierdza analogiczna regulacja w zakresie wyłączenia dziedziczenia najmu lokalu mieszkalnego pochodzącego z gminnych zasobów mieszkaniowych w innym projekcie, który jest procedowany w Sejmie
• Zmiany w weryfikacji dochodów najemców mieszkań komunalnych kolejną zapowiedzią Ministerstwa Rozwoju i Technologii
• Więcej mieszkań dla „osób uczciwie pracujących, zarabiających, które są cały czas zbyt biedne na rynek zarówno w tej wersji najmu, jak i zakupu” i to nie tylko dzięki planowanym ograniczeniom w dziedziczeniu stosunku najmu komunalnego

Czym są komunalne zasoby mieszkaniowe i na jakich warunkach można skorzystać z najmu komunalnego?

Komunalne zasoby mieszkaniowe to mieszkania będące własnością gminy, przeznaczone do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych osób o niskich dochodach, które nie posiadają własnego mieszkania i spełniają kryteria określone w uchwałach gminnych. Osoby, których nie stać na zakup własnego mieszkania czy też na wynajęcie mieszkania na zasadach wolnorynkowych, mogą zatem – na warunkach określonych w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – starać się o przyznanie lokalu mieszkalnego z zasobów gminy (tzw. mieszkania komunalnego). Do zadań gminy, należy bowiem tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych jej mieszkańców.

Realizacja powyższego zadania (które jest zadaniem własnym gminy) – może odbywać się poprzez tworzenie przez gminę własnego zasobu mieszkaniowego. Lokale mieszkalne należące do zasobów gminy, mogą być następnie przez gminę przedmiotem najmu (tzw. najmu komunalnego).

Zgodnie z art. 20 ust. 2 ww. ustawy – mieszkania komunalne, mogą być wynajmowane przez gminę wyłącznie na czas nieznaczony. Z ustawy wynika również, iż w przypadku gdy powierzchnia użytkowa wynajmowanego lokalu przekracza w przeliczeniu na liczbę członków gospodarstwa domowego:

• 50 m2 – dla jednej osoby,
• 25 m2 – dla każdej kolejnej osoby

– wynajmujący (czyli gmina) może wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem 6-miesięcznego okresu wypowiedzenia na koniec miesiąca kalendarzowego, pod warunkiem jednoczesnego przedstawienia najemcy pisemnej oferty zawarcia umowy najmu innego lokalu, spełniającego wymagania co najmniej takie same, jakie powinien spełniać lokal zamienny. Gmina może również określić w wieloletnim programie gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy termin wypowiedzenia umowy najmu dłuższy niż 6 miesięcy. Koszty przeprowadzki do zaoferowanego lokalu pokrywa gmina.

Pozostałe zasady i kryteria wynajmowania lokali wchodzących w skład komunalnych zasobów mieszkaniowych gminy, ustalana jest przez radę gminy, w drodze uchwały. Uchwała ta, powinna określać w szczególności:

• wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą oddanie w najem lokalu mieszkalnego wchodzącego w skład komunalnych zasobów mieszkaniowych gminy oraz wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą stosowanie obniżek czynszu,
• warunki zamieszkiwania kwalifikujące wnioskodawcę do ich poprawy (w postaci uzyskania mieszkania komunalnego od gminy),
• kryteria wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu mieszkania komunalnego,
• warunki dokonywania zamiany lokali wchodzących w skład komunalnych zasobów mieszkaniowych gminy,
• zasady postępowania w stosunku do osób, które pozostały w lokalu opuszczonym przez najemcę lub w lokalu, w którego najem nie wstąpiły po śmierci najemcy.

Szczegółowych informacji na temat obowiązujących w danej gminie zasad wynajmu mieszkań komunalnych – należy zatem poszukiwać w uchwałach rady gminy lub zwrócić się o ich udzielenie bezpośrednio do właściwego urzędu gminy.

Zasady dziedziczenia wynajmowanych mieszkań komunalnych cechą wspólną najmu komunalnego we wszystkich gminach (niezależnie od uchwał podejmowanych przez rady gminy)

Niezależnie od uchwał podejmowanych przez rady gminy w przedmiocie zasad i kryteriów wynajmowania lokali wchodzących w skład komunalnych zasobów mieszkaniowych gminy – we wszystkich gminach, obowiązują jednakowe zasady dziedziczenia wynajmowanych mieszkań komunalnych, a konkretnie – dziedziczenia stosunku najmu mieszkania komunalnego. Wynikają one z art. 691 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym – w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu (z mocy prawa) wstępują:

• małżonek niebędący współnajemcą lokalu,
• dzieci najemcy i jego współmałżonka,
• inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych oraz
• osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

Warunkiem wstąpienia przez ww. osoby w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jest stałe zamieszkiwanie przez nie z najemcą, w tym lokalu, w chwili jego śmierci. Osoby, które na powyższych zasadach, wstąpiły w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, mogą go wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych, chociażby umowa najmu lokalu była zawarta na czas oznaczony. W razie wypowiedzenia stosunku najmu przez niektóre z tych osób – stosunek ten wygasa wyłącznie względem osób, które go wypowiedziały. W razie braku osób, które po śmierci najemcy wstąpiłyby w stosunek najmu lokalu natomiast – cały stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.

Co więcej, zgodnie z art. 31 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – art. 691 kodeksu cywilnego dotyczący dziedziczenia stosunku najmu lokalu mieszkalnego, znajduje zastosowanie również do osób, które do chwili śmierci najemcy lokalu sprawowały nad nim opiekę na podstawie umowy zawartej z najemcą przed dniem 12 listopada 1994 r., spełniającej wymagania określone w art. 9 ust. 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. – Prawo lokalowe (tj. na zawarcie której wyraził zgodę terenowy organ administracji państwowej, po zasięgnięciu opinii zespołu opieki zdrowotnej właściwego dla miejsca zamieszkania najemcy oraz opinii wynajmującego).

W sytuacji, gdy osoba zainteresowana uzyskaniem potwierdzenia wstąpienia w stosunek najmu lokalu po śmierci najemcy lokalu, nie zgadza się z zajętym przez wynajmującego (czyli gminę) stanowiskiem (np. iż nie spełnia ona wymogów ustawowych do wstąpienia w stosunek najmu po zmarłym najemcy) – może wystąpić w trybie art. 189 kodeksu postępowania cywilnego o ustalenie istnienia stosunku najmu przez właściwy sąd rejonowy.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii: Koniec z dziedziczeniem stosunku najmu mieszkań komunalnych „z automatu” (niezależnie od wysokości dochodów) i bogaceniem się na gminnych zasobach mieszkaniowych

Podczas posiedzenia Senatu, które odbyło się w dniu 17 lipca 2025 r., wiceminister rozwoju i technologii Tomasz Lewandowski zapowiedział, iż w resorcie trwają prace nad projektem ustawy, która ma wyłączyć stosowanie przepisu art. 691 kodeksu cywilnego do wstępowania w stosunek najmu po śmierci najemcy lokalu komunalnego.

– „Mamy projekt ustawy – mówię o gotowych przepisach, które zostały złożone we wniosku o wpis do wykazu prac rządu – zmieniającą ustawę o ochronie praw lokatorów w zakresie ucywilizowania zarządzania komunalnym zasobem mieszkaniowym. (…) Także wprowadzamy zakaz dziedziczenia umów, czyli krótko mówiąc: nie wejdziesz do umowy najmu „z automatu”, niezależnie od wysokości dochodów, jeżeli twoi rodzice w tym lokalu mieszkali i miałeś takie szczęście. A więc: możesz zarabiać 100 tysięcy zł, rodzice mieli mieszkanie komunalne, wykażesz, że z nimi mieszkałeś przed ich śmiercią – wchodzisz do umowy najmu „z automatu”. Uważam, że to jest po prostu niesprawiedliwe. Nie chcemy tych ludzi wyrzucać z zasobu, ale samorząd powinien mieć prawo weryfikowania dochodowego, czy ta osoba ma np. nieruchomość w danym mieście. Zatem znowu – „dosypujemy” duże pieniądze i uważam, że opinia publiczna, społeczeństwo ma prawo od nas oczekiwać, żeby ten system dobrze działał, żeby był sprawiedliwy, żeby nie było właśnie takich sytuacji, że są w tym systemie osoby „za bogate.” – wyjaśnił wiceminister.

Projekt ustawy wyłączający stosowanie art. 691 kodeksu cywilnego do stosunków najmu mieszkań komunalnych nie ujrzał zatem jeszcze „światła dziennego”, ale według zapowiedzi wiceministra Tomasza Lewandowskiego – już niebawem powinien pojawić się w rządowym centrum legislacyjnym. Wówczas, dowiemy się jaki kształt nowym zasadom dziedziczenia mieszkań komunalnych planuje nadać ministerstwo rozwoju i technologii i czy możliwość wstępowania w stosunek najmu po śmierci najemcy lokalu komunalnego zostanie całkowicie wyłączona czy też zostanie ona uzależniona od dodatkowych kryteriów – np. wspomnianego przez wiceministra kryterium dochodowego i/lub od braku posiadania innych nieruchomości w danym mieście.

Zapowiedź Ministerstwa Rozwoju i Technologii potwierdza analogiczna regulacja w zakresie wyłączenia dziedziczenia najmu lokalu mieszkalnego pochodzącego z gminnych zasobów mieszkaniowych w innym projekcie, który jest procedowany w Sejmie

Kierunek zmian w zakresie dziedziczenia najmu lokali mieszkalnych pochodzących z zasobów gminnych, zmierzający ku wyłączeniu lub znanym ograniczeniu tego dziedziczenia, znajduje również potwierdzenie w innym projekcie, który jest aktualnie procedowany w Sejmie (choć nie jest on autorstwa Ministerstwa Rozwoju i Technologii, a grupy posłów Lewicy). Mowa o poselskim projekcie ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz ustawy o finansowym wsparciu niektórych przedsięwzięć mieszkaniowych (druk sejmowy nr 1318), który dotyczy likwidacji uprawnienia rad gmin do stosowania bonifikat przy sprzedaży lokali mieszkalnych oraz wprowadzenia specjalnej ochrony dla „osób starszych” (powyżej 60 roku życia) poprzez umożliwienie gminie wykupu od nich mieszkania, z jednoczesnym zawarciem umowy najmu na czas nieoznaczony w tym samym lokalu. Nowy mechanizm wykupu mieszkań od seniorów przez gminy (z możliwością zamieszkiwania w lokalu, w dalszym ciągu, przez seniora, który zawrze z gminą taką „umowę o dożywocie”) – w ocenie autorów projektu – ma na celu stworzenie seniorom bezpiecznej poduszki finansowej i zapobieganie dramatycznym przypadkom utraty dachu nad głową, jednocześnie dając gminom tańszą (niż budowa) drogę do poszerzenia zasobu lokalowego.

W kontekście zasad dziedziczenia najmu lokalu mieszkalnego należącego do zasobów gminnych, na uwagę zasługuje projektowany art. 21d ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym – do umowy najmu zawieranej z osobą starszą (w wyniku realizacji zobowiązania w ramach uprzednio zawartej z tą osobą, przez gminę, umowy przenoszącej na gminę własność tego lokalu, w której gmina może zobowiązać się do jego wynajęcia tej osobie) – nie będzie znajdował zastosowania art. 691 kodeksu cywilnego. W praktyce, oznacza to, że jeżeli senior zdecyduje się na zawarcie z gminą takiej umowy (która jest przedmiotem omawianego projektu ustawy – o ile oczywiście przepisy te finalnie wejdą w życie) i w ramach tej umowy, będzie nadal wynajmował „swoje” (choć formalnie należące już do gminy) mieszkanie – po śmierci seniora, jego bliscy (nawet jeżeli zamieszkiwali z nim w chwili śmierci) – nie wstąpią w stosunek najmu zmarłego seniora z gminą i nie przejmą w ten sposób mieszkania po nim, które należeć będzie już tylko i wyłącznie do gminnych zasobów mieszkaniowych.

W dniu 15 czerwca 2025 r. zakończył się etap konsultacji publicznych i opiniowania ww. projektu, który miałby umożliwić seniorom zawieranie umów o dożywocie z gminą, w ramach których nadal mogliby oni pozostać w „swoich” (choć formalnie należących już do gminy) mieszkaniach, w ramach stosunku najmu. Projekt ten, został obecnie (tj. 10 czerwca 2025 r.) skierowany do I czytania do Komisji Infrastruktury oraz Komisji Samorządu Terytorialnego i Polityki Regionalnej.

Zmiany w weryfikacji dochodów najemców mieszkań komunalnych kolejną zapowiedzią Ministerstwa Rozwoju i Technologii

Oddanie w najem lokalu mieszkalnego wchodzącego w skład komunalnych zasobów mieszkaniowych gminy, uzależnione jest m.in. od spełnienia określonego w uchwale rady gminy kryterium dochodowego przez członków gospodarstwa domowego, do którego należy osoba ubiegająca się o najem mieszkania komunalnego. Kryterium to – zgodnie z art. 21c ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego podlega następnie cyklicznej weryfikacji przez gminę (nie częściej niż co 2,5 roku), a w następstwie ww. weryfikacji i dokonanych w jej toku ustaleń (jeżeli okaże się, że średni miesięczny dochód gospodarstwa domowego najemcy w przeliczeniu na członka gospodarstwa domowego w okresie 3 miesięcy poprzedzających złożenie deklaracji w ramach takiej weryfikacji, okaże się wyższy niż dochód określony na podstawie kryteriów zawartych w uchwale rady gminy) – czynsz najmu mieszkania komunalnego może ulec odpowiedniemu podwyższeniu (zgodnie z wzorem wynikającym z art. 21c ust. 5 ww. ustawy). Termin wypowiedzenia przez gminę dotychczasowej wysokości czynszu najmu, wynosi wówczas 3 miesiące, a w przypadku, gdy podwyżka wysokości czynszu, przekracza 50% dotychczasowej wysokości czynszu – przez pierwszych 6 miesięcy obowiązywania podwyżki, najemca wnosi czynsz w wysokości odpowiadającej 150% dotychczasowej wysokości czynszu.

Podczas posiedzenia Senatu, które odbyło się w dniu 17 lipca 2025 r., poza zmianami (a konkretniej – ograniczeniami) w zakresie zasad dziedziczenia stosunku najmu mieszkań komunalnych – wiceminister rozwoju i technologii Tomasz Lewandowski, zapowiedział również, dokonanie (w ramach tego samego projektu ustawy nowelizującej ustawę z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego) zmian w zakresie weryfikacji dochodowej lokatorów mieszkań komunalnych:

– „Rozszerzamy zakres weryfikacji nie tylko na umowy zawarte po 2019 r., ale także na wszystkie umowy. Wprowadzamy nowy sprawiedliwy sposób dokonywania korekt stawek czynszowych. Ten, który obecnie funkcjonuje, jest naprawdę niesprawiedliwy, bo te stawki mogą sięgać… Podam przykład Warszawy: Jeżeli ktoś w mieście stołecznym Warszawa, wynajmując mieszkanie komunalne, przekroczy próg dochodowy, od którego jest uzależnione wejście do warszawskiego systemu mieszkań komunalnych – będzie miał podniesiony czynsz niemalże automatycznie za takie 40-metrowe mieszkanie do ok. 3 tysięcy zł. W naszej propozycji wprowadzamy nie taki automatyzm, niemalże złotówka za złotówkę, ale proporcjonalną podwyżkę, i nie tyle wprowadzamy uzależnienie dokonania jakiejkolwiek korekty czynszu od progu dochodowego określonego przez samorząd, ile chcemy wprowadzić pewne limity, wyższe niż te samorządowe, na poziomie krajowym. Chodzi o to, żeby samorząd nie zadziałał w sposób nieuczciwy – świadomie lub nieświadomie.” – stwierdził wiceminister.

Wydaje się więc, że powyższe zmiany – jeżeli zostałyby ostatecznie wprowadzone – byłyby korzystne dla najemców mieszkań należących do komunalnych zasobów gminy, gdyż ograniczyłyby one władztwo samorządów w zakresie podwyżek czynszów, w związku z wprowadzeniem określonych limitów takich podwyżek na poziomie krajowym.

Więcej mieszkań dla „osób uczciwie pracujących, zarabiających, które są cały czas zbyt biedne na rynek zarówno w tej wersji najmu, jak i zakupu” i to nie tylko dzięki planowanym ograniczeniom w dziedziczeniu stosunku najmu komunalnego

Jeżeli projektowane przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii zmiany w zakresie dziedziczenia stosunku najmu mieszkań należących do komunalnych zasobów gmin wejdą w życie – z pewnością, wpłynie to na zwiększenie nieruchomości będących w zasobach samorządów. Na rozbudowę komunalnych zasobów lokalowych gmin, pozytywnie może jednak również wpłynąć zapowiadany przez MRiT Program Budownictwa Socjalnego i Komunalnego, na który resort ma zamiar przeznaczyć aż 45 mld zł. Jak zapowiedział wiceminister Tomasz Lewandowski – do tej pory, z Krajowego Planu Odbudowy, gmina mogła uzyskać grant na budowę mieszkań komunalnych na poziomie 15% wartości inwestycji. Wartość ta, ma jednak zostać podwyższona o 10%, czyli do 25% wartości inwestycji.

– „Dajemy zupełnie nowe ramy, nowe możliwości finansowania mieszkalnictwa społecznego, komunalnego, a wyznaczając te ramy, określamy je kwotą do 45 miliardów zł w perspektywie do 2030 r. To pieniądze na budowę mieszkań, podnajem mieszkań nie tylko dla osób najsłabszych, najuboższych, ale także dla, powiedzmy – klasy średniej, tj. osób uczciwie pracujących, zarabiających, ale które są cały czas zbyt biedne na rynek zarówno w tej wersji najmu, jak i zakupu – osób, które na to nie stać.” – podsumował wiceminister.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2023 r., poz. 725)
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 1061 z późn. zm.)
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 1568 z późn. zm.)