REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Umowa przedwstępna z deweloperem

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Piasecka-Sobkiewicz Małgorzata

REKLAMA

REKLAMA

Aby zaoszczędzić na wydatkach związanych z zawarciem umowy, nabywcy najczęściej nie domagają się sporządzenia jej w formie aktu notarialnego. W ten sposób popełniają błąd, bo nie chronią skutecznie swoich praw.

Gazeta Prawna przeanalizowała umowę przedwstępną ustanowienia odrębnej własności lokalu w budynku w Warszawie przy ul. Okopowej. Umowy przedwstępne na mieszkania w tym budynku zawierane są z nabywcami przez Nowe Ogrody, reprezentowane przez spółkę Pirelli Pekao Real Estate.

 

Zawierane są w formie pisemnej, natomiast spółka dopuszcza (w art. 18), że w ciągu 14 dni od zawarcia umowa może zostać potwierdzona w formie aktu notarialnego.

Naszym zdaniem w umowie przedwstępnej deweloper przyznał sobie więcej uprawnień i przywilejów niż nabywcy. Natomiast na nabywcę nałożył więcej obowiązków niż na siebie. W umowie dopatrzyliśmy się też klauzul, które można uznać za niedozwolone (abuzywne).

Zapis, który należy usunąć

REKLAMA

W umowie przedwstępnej w sposób niekorzystny dla nabywcy została w art. 8 uregulowana procedura wydania mieszkania. Spółka zastrzegła dla siebie możliwość przesunięcia terminu wydania mieszkania m.in. w związku z opóźnieniem w działaniu właściwych organów administracji. Takie opóźnienie nie powoduje żadnych ujemnych konsekwencji dla spółki. W dodatku umowa określa w sposób niezmiernie ogólnikowy długość okresu, o jaki może zostać przesunięty ten termin. Artykuł 8 ust. 2 pkt b stanowi, że może on zostać przesunięty o okres opóźnienia w działaniu właściwych organów administracji. W dodatku nie uściśla, które organy należy uznać za właściwe na potrzeby niniejszej umowy.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Naszym zdaniem za niedozwoloną klauzulę w umowie można byłoby uznać zapisy regulujące sposób odbioru jakościowego mieszkania. Umowa stanowi (w art. 8 ust. 4), że nabywca zostanie poinformowany o możliwości dokonania odbioru jakościowego lokalu telefonicznie. Natomiast przepis ten nie przewiduje zawiadomienia w formie listu poleconego ze zwrotnym poświadczeniem odbioru, która to forma jest najbardziej skuteczna.

Natomiast w umowie znalazł się zapis, że wszystkie wymienione w niej sposoby zawiadomienia o możliwości odbioru jakościowego lokalu strony zgodnie ustalają za zawiadomienie skuteczne.

Naszym zdaniem jest to niekorzystny zapis dla nabywcy, ponieważ niezwykle trudno będzie mu udowodnić, że faks faktycznie do niego nie dotarł albo że telefon odebrał ktoś z domowników i nie przekazał mu informacji.

REKLAMA

W dodatku umowa dopuszcza, że zmiana ustalonego terminu może nastąpić tylko jeden raz. Gdyby zaś nie stawił się w pierwszym wyznaczonym terminie na skutek okoliczności leżących po jego stronie, to o drugim możliwym terminie otrzyma zawiadomienie listem poleconym.

Chcemy tutaj zwrócić uwagę, że takimi okolicznościami leżącymi po stronie nabywcy może być np. jego choroba, pobyt w szpitalu, sanatorium, wyjazd na urlop itd. Natomiast w umowie deweloper nie przewidział żadnej różnicy odnośnie do skutków nieobecności z przyczyn zawinionych bądź niezawinionych przez nabywcę.

Zamiast tego nałożył na nabywcę obowiązek potwierdzenia drugiej daty odbioru jakościowego nie później niż na siedem dni przed datą. Wprowadził też zapis, że gdyby nabywca nie stawił się, to strony zgodnie uznają, że odbiór jakościowy nastąpił z upływem tego drugiego terminu, a spółka sporządzi protokół odbioru jednostronnie i przekaże go nabywcy.

Naszym zdaniem nabywca nie powinien podpisywać umowy zawierającej takie niekorzystne dla siebie zapisy. Powinien negocjować ze spółką, aby te zapisy zostały przeredagowane albo usunięte i zastąpione korzystnymi dla obu stron.

Jak uniknąć złej umowy

W dalszym ciągu rynek obrotu mieszkaniami jest rynkiem dewelopera, a nie konsumenta. Ale nawet w takim przypadku nabywca może chronić swoje interesy, zawierając umowę przedwstępną bez niekorzystnych dla siebie zapisów. Najlepiej byłoby, gdyby sporządził je w formie aktu notarialnego.

Natomiast sytuacja obrotu na rynku mieszkaniami jest taka, że ceny stale rosną i dlatego przybywa chętnych nawet na lokale, które deweloper dopiero planuje wybudować. Nabywcy tzw. dziury w ziemi najpierw zawierają z deweloperem umowę rezerwacyjną, a potem przedwstępną. Dopiero gdy umowa mieszkania zostanie zakończona, strony przystępują do umowy sprzedaży nieruchomości nabywcy.

Umowy rezerwacyjna i przedwstępna najczęściej sporządzane są w formie pisemnej, a dopiero umowa sprzedaży - w formie aktu notarialnego. Taką formę zawarcia umów proponuje deweloper, bo jest dla niego korzystna, a nabywca najczęściej godzi się, bo chce ponieść mniejsze wydatki.

Osobom, które chciałyby kupić mieszkanie w budynku przy ul. Okopowej, radzimy zawrzeć już umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, zamiast korzystać z możliwości potwierdzenia zawartej wcześniej na piśmie umowy przez notariusza. Zawierając umowę w formie aktu notarialnego, warto byłoby sporządzić ją od nowa, i negocjując przy tym niekorzystne dla nabywcy zapisy.

Co warto wynegocjować

Przed podpisaniem umowy radzimy domagać się przeredagowania art. 11 dotyczącego odstąpienia od umowy. Spółka zastrzegła sobie w takim przypadku zwrot wpłaconej kwoty w terminie 14 dni, w dodatku bez dodatkowego wypłacenia oprocentowania. Nie płaci procentów nawet wówczas, gdy nabywca odstąpi od umowy z winy spółki, bo np. umowa sprzedaży lokalu z winy spółki nie została zawarta do 31 lipca 2009 r. albo powierzchnia mieszkania zmierzona powykonawczo różniła się od powierzchni projektowanej, podanej w umowie o więcej niż 1,5 proc.

Radzimy też domagać się obniżenia w umowie dopuszczalnej różnicy w powierzchni lokalu. Chodzi o zmianę powierzchni lokalu po dokonaniu obmiaru powykonawczego w stosunku do powierzchni określonej w umowie. Takie zapisy stosowane są wprawdzie we wszystkich umowach deweloperskich i praktycznie prowadzą do zalegalizowania zmniejszenia faktycznej powierzchni mieszkania w stosunku do deklarowanej w umowie.

Zapis w tej konkretnej umowie jest tak sformułowany, że praktycznie pozbawia konsumenta możliwości odstąpienia od umowy, gdy zmiana powierzchni na jego niekorzyść jest mniejsza niż 1,5 proc.

3 KROKI

Co zrobić po podpisaniu niekorzystnej umowy

Konsument, który dopiero po podpisaniu niekorzystnej umowy stwierdzi, że zawiera ona klauzule niedozwolone, powinien:

Zwrócić się do prezesa UOKiK o jej zbadanie

Zwrócić się o pomoc do rzecznika konsumentów o pomoc w dochodzeniu roszczeń z tytułu konkretnej umowy

Zwrócić się do sądu o ustalenie, że wskazane w pozwie postanowienie tej konkretnej umowy nie wiąże go, ponieważ w sposób rażący narusza jego interesy

Analiza krok po kroku

WĄTPLIWY ZAPIS

W przypadku niestawienia się nabywcy w drugim wyznaczonym terminie odbiór jakościowy nastąpił wraz z upływem tego terminu. Spółka sporządza odbiór jakościowy jednostronnie i przesyła go nabywcy.

CO TO OZNACZA

Klauzula ogranicza uprawnienia nabywcy, ponieważ spółka, sporządzając odbiór jakościowy lokalu, prawdopodobnie nie dopatrzy się żadnych usterek, niedoróbek i wad. Nabywca będzie mógł jedynie wówczas wystąpić w stosunku do spółki z roszczeniem z tytułu rękojmi za wady fizyczne konstrukcji mieszkania przez trzy lata od wydania go i przez dwa taka z tytułu odpowiedzialności za niezgodność z umową osprzętu, urządzeń instalacji, tynków, wypraw malarskich, podłoży posadzek, okien i drzwi oraz innych przynależności.

CZY JEST ZGODNY Z PRAWEM

NIE

Za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy deweloper powinien ponosić odpowiedzialność na zasadach określonych w art. 471 i następnych kodeksu cywilnego. Powinien naprawić szkodę wyrządzoną przez siebie i osoby trzecie, przy pomocy których wykonuje umowę. Chodzi tutaj o dostawców, kontrahentów i podwykonawców.

REKOMENDACJA DLA KLIENTA

Nie podpisuj tej umowy, zanim nie wynegocjujesz zmiany klauzul, które budzą twoje wątpliwości.

REKOMENDACJA DLA FIRM

Firma powinna przeredagować umowę i usunąć z niej niekorzystne dla klientów klauzule, jeszcze zanim zostaną one zgłoszone do prezesa UOKiK.

MAŁGORZATA PIASECKA-SOBKIEWICZ

malgorzata.piasecka@infor.pl

OPINIE

Kliknij aby zobaczyć ilustrację.

Tomasz Tatomir, radca prawny, Kancelaria Prawna Chałas i Wspólnicy, oddział Wrocław

TOMASZ TATOMIR

radca prawny, Kancelaria Prawna Chałas i Wspólnicy, oddział Wrocław

Uważam, że, podpisując umowę deweloperską, można ustrzec się przed niekorzystnymi klauzulami. Moim zdaniem istnieje jednak tylko jeden skuteczny sposób uniknięcia pułapek w umowie deweloperskiej. Jeszcze zanim zostanie podpisana umowa, radzę zlecić prawnikowi jej analizę i powierzyć prowadzenie ewentualnych negocjacji z deweloperem w sprawie niekorzystnych dla nabywcy zapisów. W dodatku powinien to być prawnik specjalizujący się w tego typu umowach. Każda inna opcja - a zwłaszcza samodzielna weryfikacja umowy - naraża nabywcę na ryzyko nieprawidłowego ukształtowania relacji z deweloperem. Trzeba bowiem sobie uświadomić, że projekt umowy deweloperskiej przygotowywany jest zazwyczaj przez doświadczonych prawników, którzy wiedzą, w jaki sposób ukryć w umowie niekorzystne dla nabywcy postanowienia.

Kliknij aby zobaczyć ilustrację.

Waldemar Jurasz, główny specjalista UOKiK (Kraków)

WALDEMAR JURASZ

główny specjalista UOKiK (Kraków)

Zawierając umowę z konsumentem, deweloper zobowiązuje się między innymi do wybudowania budynku według określonego projektu, spełniającego wymogi prawa budowlanego i w określonym terminie. Zgodnie z treścią art. 354 k.c. deweloper powinien wykonać swoje zobowiązanie zgodnie z zapisami zawartymi w umowie. Analiza wzorców umów wykazała jednak, że deweloperzy w postanowieniach dopuszczających zmianę warunków umów nie wskazują konkretnych przyczyn, które uzasadniałyby zmianę. Poprzestają jedynie na ogólnych i niejednoznacznych stwierdzeniach, które dają im możliwość dowolnego interpretowania zapisów umowy stosownie do własnych potrzeb. Klauzule takie stanowią niedozwolone postanowienia umowne i naruszają przepis art.385 par. 2 zd. 1 k.c., w świetle którego wzorzec umowy powinien być sformułowany jednoznacznie i w sposób zrozumiały.

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: GP

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code
Infor.pl
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Ważny apel ZUS do Polaków. Nie róbcie tego w czerwcu, bo stracicie duże pieniądze

Nadal pracować czy już nie. Z tym dylematem mierzą się ci, którzy osiągnęli emerytalny wiek. Jeśli już ktoś zdecyduje się na pożegnanie z zawodowym życiem, nie bez znaczenia jest moment przejścia na zasłużony odpoczynek. Niektóre miesiące pod tym względem są po prostu fatalne. Do takich należy czerwiec. Decyzja o przejściu teraz na ZUS-owską pensję może oznaczać stratę nawet kilkuset złotych w skali miesiąca. W skali roku to naprawdę duże pieniądze.

WZON. Tata nie wstaje z łóżka i Komisja przyznała mu 78 punktów wsparcia. Poniżenie osób niepełnosprawnych

Kolejny list czytelnika Infor.pl o nieprawidłowościach (jego zdaniem) w procesie przyznawania punktów przez WZON, od których zależy wysokość świadczenia wspierającego albo w ogóle jego przyznanie. Publikowaliśmy wcześniej listy np.: 1) osoby niewidomej, która otrzymała 61 punktów oraz osoby sparaliżowanej od pasa w dół z ... 43 punktami. Obie osoby to niepełnosprawność w stopniu znacznym, orzeczenia o niepełnosprawności stałe.

Zmiana terminu wypłaty ekwiwalentu za urlop [PROJEKT MRPiPS z 10 czerwca 2025]

W środę, 11 czerwca 2025 r. do uzgodnień, konsultacji publicznych i opiniowania trafił projekt ustawy o zmianie ustawy – Kodeks pracy oraz ustawy o zakładowym funduszu świadczeń socjalnych. Projekt zakłada m.in. zmianę przepisów dotyczących wypłaty ekwiwalenty za urlop.

Karol Nawrocki odebrał uchwałę PKW o wyborze na urząd prezydenta

Karol Nawrocki odebrał uchwałę PKW w sprawie stwierdzenia wyniku wyboru prezydenta RP, którą podczas uroczystości na Zamku Królewskim wręczył mu szef PKW Sylwester Marciniak.

REKLAMA

Jaki stopień niepełnosprawności uprawnia do... ? [Przykłady 2025]

To pytanie często zadają osoby z niepełnosprawnościami. Z jakim stopniem można ubiegać się o określone ulgi i świadczenia? Co przysługuje ze stopniem lekkim, umiarkowanym, a co ze znacznym? Prezentujemy kilka ważnych przykładów.

Co dalej z paktem migracyjnym? UE wciąż czeka na ruch dwóch krajów, w tym Polski

Już 25 krajów UE przekazało swoje plany wdrażania paktu migracyjnego, nie zrobiły tego Węgry i Polska - wynika z opublikowanego w środę 11 czerwca raportu Komisji Europejskiej. KE wezwała w nim spóźnione państwa do przyspieszenia działań w tej sprawie.

Zatrudniasz Ukraińców w 2025? Sprawdź nowe obowiązki, kary do 30 tys. zł i możliwe dofinansowania

Zatrudnianie obywateli Ukrainy w Polsce to temat, który nie traci na aktualności. W 2025 roku, po wejściu w życie nowych przepisów z 1 czerwca, pracodawcy muszą szczególnie uważać na formalności, terminy i obowiązki. Jednocześnie mogą skorzystać z atrakcyjnych form wsparcia finansowego. Sprawdź, jak legalnie zatrudnić obywatela Ukrainy i jakie dokumenty są potrzebne.

Konkurs MEN: Bezpłatne studia podyplomowe przygotowujące do wykonywania zawodu nauczyciela w kształceniu zawodowym /zgłoszenia do 10 lipca 2025/

Ministerstwo Edukacji Narodowej ogłosiło konkurs na studia podyplomowe przygotowujące do wykonywania zawodu nauczyciela w kształceniu zawodowym dla obecnych i przyszłych nauczycieli. Na realizację projektów przeznaczono niemal 50 mln zł.

REKLAMA

Kiedy zakończenie roku szkolnego 2024/2025? Kiedy rozpoczęcie roku szkolnego 2025/2026? /Kalendarz roku szkolnego/

Choć jeszcze niedawno rozbrzmiewał pierwszy dzwonek, dziś uczniowie i nauczyciele odliczają już ostatnie dni do wakacji. Kiedy zakończenie roku szkolnego 2024/2025? A co z rokiem szkolnym 2025/2026? Jak wygląda kalendarz roku szkolnego 2025/2026?

ZUS, urlop, PIT i ryzyko. Umowa o pracę czy B2B? Porównanie na przykładach z 2025 roku

Coraz więcej osób rozważa przejście z etatu na własną działalność. Równie często pracodawcy zamiast umowy o pracę proponują współpracę w modelu B2B. W 2025 roku po zmianach w składkach ZUS i podatkach ten wybór staje się jeszcze bardziej istotny. W artykule porównujemy te formy współpracy, pokazując różnice w wynagrodzeniu, zabezpieczeniach i ryzykach na konkretnych liczbach i przykładach.

REKLAMA