Tanio, ale w dobrej dzielnicy

Jeżeli chcemy stać się posiadaczem własnego mieszkania, a nie dysponujemy dużą gotówką, nie obędzie się bez kredytu. Co prawda dobre czasy na kredyty z niskim oprocentowaniem odeszły na razie w zapomnienie, ale oferta wśród polskich banków jest jeszcze dość atrakcyjna.

Z drugiej strony trzeba wziąć pod uwagę, że trwające zamieszanie na rynku finansowym na pewno spowoduje zmniejszenie dostępności kredytów dla konsumentów. A to z pewnością wymusi dalszy spadek cen mieszkań. Ich ceny już spadły o 5-7 proc., a to dopiero początek.

W Polsce metr kwadratowy mieszkania tak szybko drożał, że naturalny będzie teraz silny spadek, który mógłby sięgnąć nawet 20 proc. Mniej atrakcyjne lokalizacje z pewnością potanieją jeszcze bardziej. Jednocześnie bardzo duże mieszkania czy domy położone na dobrej działce na dopiero co projektowanym nowym osiedlu nie okażą się złą inwestycją. W przypadku takich mieszkań świetnie sprawdza się maksyma: kup najtańszy dom w dobrej dzielnicy, a nie najdroższy w kiepskiej. Pamiętajmy, że o tym, ile nasza nieruchomość będzie warta w przyszłości, przede wszystkim decyduje lokalizacja.

Bardzo ryzykowne jest kupowanie mieszkania w celach inwestycyjnych bądź z przeznaczeniem na wynajem. Próba szybkiej odsprzedaży już wykończonego mieszkania albo chęć pokrycia rat kredytu z dochodów osiąganych z wynajmu mają duże szanse okazać się bardzo słabą inwestycją. Spadające ceny mieszań i wysoka inflacja zjedzą nasze prognozowane zyski jeszcze przed rozpoczęciem wynajmu.

Franki czy złote

Jeżeli mimo wszystko zdecydujemy się na kredyt, to pozostaje nam decyzja czy starać się o niego w CHF, czy PLN. We frankach szwajcarskich wystawiamy się na ryzyko walutowe, z kolei kredyt złotówkowy to wyższa rata, lecz pewniejsza jej wysokość.

Obecna skomplikowana sytuacja na rynku finansowym również stwarza dodatkowy czynnik ryzyka. Ostatnio kurs franka do złotego mocno wzrósł, przez co wszyscy, którzy zaciągnęli kredyty w szwajcarskiej walucie, na własnej skórze odczuli zmienność rynku walutowego. W tej chwili niezwykle trudno jest prognozować dalsze zachowanie się kursu franka.

Teoretycznie wraz ze zwiększeniem zmienności i niepewności na rynkach z pewnością będzie się on wzmacniać. Taki ruch będzie wynikać z faktu, że szwajcarska waluta jest przez cały świat finansowy uważana za bezpieczną przystań i to właśnie tam cumują gigantyczne kapitały w okresie niepewności.

Kiedy euro

Z drugiej jednak strony coraz śmielsze zapowiedzi obecnego premiera i rządu o determinacji w przyjęciu euro już w 2012 roku muszą silnie wzmacniać złotego. Trudno jednak znaleźć racjonalne przesłanki, aby uważać, że szybko kurs franka wróci poniżej bariery 2 zł.

Spadki na giełdzie i nieuniknione spowolnienie koniunktury w gospodarce nie będzie skłaniać zagranicznych inwestorów do kupowania złotego, a więc i skala jego wzmocnienia będzie mniejsza niż przez pierwsze osiem miesięcy 2008 roku.

Wszyscy, którzy obecnie biorą kredyty lub będą je brać we frankach, nie powinni jednak interesować się kursem CHF/PLN, lecz kursem EUR/CHF, bo to właśnie w euro przyjdzie im spłacać 90 proc. wartości kredytu. I tu pojawia się dobra wiadomość: kurs EUR/CHF jest bardzo stabilną parą. W ciągu ostatnich 11 lat maksymalna zmiana osiągnęła niecałe 17 proc. Biorąc pod uwagę, że w okresie ostatnich 11 lat mieliśmy dwie superhossy i co najmniej dwie superbessy, to tak niską zmienność należy uznać za ewidentny plus. Tak mała zmiana nie pozwoli sztucznie zmniejszyć kredytu, ale nie będzie też kusić do szybkich zmian zadłużenia.

Refinansowałem i znowu tracę

Jeżeli w ostatnim czasie zdecydowaliśmy się na przewalutowanie kredytu ze złotego na franki, to ewidentnie działaliśmy pod wpływem emocji. Liczyliśmy, że kurs CHF/PLN będzie spadał, a nasz kredyt dzięki temu będzie spłacał się sam. Była to zła decyzja, bo nie uwzględniała ogólnoświatowych realiów.

Nie oznacza to jednak, że natychmiast należy ponownie przewalutować kredyt. Na razie możemy pozostać we frankach i płacić niższe raty niż gdyby kredyt był w złotych, ale koniecznie powinniśmy przygotować się do oszczędzania i inwestowania co miesiąc kwoty będącej różnicą pomiędzy wielkością raty, którą płaciliśmy w złotych, a ratą płaconą obecnie. Dzięki takiemu rozwiązaniu tworzymy sobie poduszkę finansową, którą uchroni nas przed zbyt dużą zmianą kursu.

Ostatnio parę banków zaproponowało kredyty denominowane w japońskich jenach. Zasada ich działania jest identyczna jak w przypadku szwajcarskich franków, z tą różnicą, że stopy procentowe w Japonii wynoszą 0,5 procent.

Dla porównania w Polsce jest to 6 proc., a w Szwajcarii 2,75 proc. Tak niskie stopy procentowe dają bardzo niskie oprocentowanie kredytu. Niestety, nie ma nic za darmo, więc za niższą ratę przyjdzie nam zapłacić dużo większą zmiennością kursu jena. W stosunku do dolara (a więc pośrednio i złotego) kurs jena może się zmienić nawet o 30 proc. w okresie kilku miesięcy.

Zapewnie niewiele osób byłoby na tyle psychicznie wytrzymałych, gdy z 300 tys. zł kredytu po pół roku mamy już 400 tys. Właśnie przez element dużej zmienności kredyty w jenach są dostępne tylko dla najzamożniejszych klientów.

DARIUSZ MARKOWSKI

doradca klienta A-Z Finanse