Kiedy nie trzeba zapewnić mieszkania

Właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi na trzy lata naprzód i nie dostarczyć mu lokalu zamiennego, jeżeli w opróżnionym mieszkaniu chce zamieszkać sam lub zamieszkają tam jego pełnoletnie dzieci, rodzice albo osoba, wobec której ma obowiązek alimentacyjny.

W swoim mieszkaniu

Jeżeli właściciel chce zamieszkać w swoim mieszkaniu, to wówczas ma prawo wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, który je zajmuje. Ma prawo dokonać wypowiedzenia nawet wówczas, gdy tylko sam bez innych krewnych zamieszka w opróżnionym lokalu, ponieważ w tym przypadku nie ma żadnych limitów co do liczby mkw. mieszkania przypadających na osobę.

Wypowiedzieć stosunek prawny może zarówno właściciel, który sam mieszka w wynajętym mieszkaniu, jak i ten, który jest właścicielem kilku mieszkań, nawet większych od zajmowanego przez lokatora. Nie ma również żadnego znaczenia, co właściciel zrobi z zajmowanym do tej pory mieszkaniem: sprzeda je, zatrzyma, podaruje, wynajmie czy odda w bezpłatne użytkowanie.

Długość okresu wypowiedzenia lokatorowi stosunku prawnego zależy od tego, czy właściciel dostarczy lokatorowi lokal zamienny.

Półroczny okres wypowiedzenia

Gdy właściciel dostarczy lokatorowi lokal zamienny, to wówczas stosunek prawny może wypowiedzieć na pół roku naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, pod warunkiem że lokal ten spełnia wymogi określone w ustawie z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.). W dostarczonym lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat - z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela (za prąd, gaz, centralne ogrzewanie) musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego. Takim lokalem zamiennym może być na przykład mieszkanie do tej pory zajmowane przez właściciela lub jego krewnych, odziedziczone przez nich, otrzymane tytułem darowizny, a nawet specjalnie zakupione w tym celu, aby mógł się do niego przeprowadzić lokator.

PRZYKŁAD: WYPOWIEDZENIE DLA LOKATORA

Właściciel chce zamieszkać w swoim mieszkaniu zajmowanym aktualnie przez lokatora. Postanowił dostarczyć mu lokal zamienny i dlatego okres wypowiedzenia wynosi pół roku, a nie trzy lata. Stosunek prawny powinien wypowiedzieć na koniec miesiąca kalendarzowego. Doręczył lokatorowi wypowiedzenie 12 marca. Oznacza to, że koniec okresu wypowiedzenia nie przypada na 12 września, czyli po upływie 6 miesięcy, lecz na 30 września, czyli na koniec miesiąca kalendarzowego.

Obowiązek dostarczenia lokalu zamiennego ciąży bowiem na właścicielu. Powinien on też pokryć koszty przeprowadzki lokatora do tego mieszkania.

Jeżeli jednak lokator w dniu poprzedzającym wejście w życie ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, opłacał czynsz regulowany, to wówczas obowiązek zapewnienia mu lokalu zamiennego oraz pokrycie kosztów przeprowadzki spoczywa do 31 grudnia 2015 r. na właściwej gminie.

Na takich samych zasadach właściciel może wypowiedzieć stosunek najmu, wówczas gdy lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać na takich warunkach, jakby otrzymał lokal zamienny. Ma to miejsce na przykład wówczas, gdy lokator odziedziczył inne mieszkanie albo otrzymał je tytułem darowizny.

PRZYKŁAD: LOKATOR MA DRUGIE MIESZKANIE

Lokator odziedziczył mieszkanie. Właściciel, który chce zamieszkać w zajmowanym do tej pory przez niego lokalu, może wypowiedzieć stosunek prawny nie później niż na pół roku naprzód. Nie ma przy tym obowiązku zapewnić lokatorowi lokalu zastępczego, ponieważ posiada on już drugi lokal, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny.

Trzyletni okres wypowiedzenia

Przy zachowaniu trzyletniego okresu wypowiedzenia właściciel nie musi dostarczyć lokatorowi lokalu zamiennego, wówczas gdy wypowiada stosunek prawny, bo chce zamieszkać w zajmowanym przez niego lokalu. Obowiązek dostarczenia lokalu zamiennego nie ciąży na nim nawet wówczas, gdy tej osobie nie przysługuje tytuł do innego lokalu, w którym mogłaby zamieszkać na takich warunkach, jak w lokalu zamiennym.

Zakończenie trzyletniego okresu wypowiedzenia zawsze przypada na koniec miesiąca kalendarzowego. Data ta powinna zostać określona w wypowiedzeniu stosunku prawnego.

Na właścicielu, który nie ma obowiązku dostarczyć lokalu zamiennego, nie ciąży również obowiązek pokrycia lokatorowi kosztów przeprowadzki.

Zdarza się, że właściciel wypowie stosunek prawny na trzy lata naprzód osobie, która w dniu otrzymania wypowiedzenia ukończyła już 75 lat, natomiast po upływie okresu wypowiedzenia nie będzie jej przysługiwał tytuł prawny do innego lokalu, w którym może zamieszkać. W dodatku nie ma osób, na których ciążyłby w stosunku do niej obowiązek alimentacyjny. W tym przypadku wypowiedzenie stosunku prawnego staje się skuteczne dopiero w chwili śmierci lokatora. Natomiast w razie śmierci tej osoby w stosunek najmu nie wstępują: małżonek (który nie był współnajemcą lokalu), dzieci zmarłego najemcy i jego współmałżonka i inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała z nim faktycznie we wspólnym pożyciu.

Mieszkanie dla rodziny właściciela

Właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi po to, aby w mieszkaniu zamieszkał jego pełnoletni syn, wnuk, rodzice albo osoba, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny. Wypowiedzenia na piśmie dokonuje właściciel, a nie osoba, która ma w tym lokalu zamieszkać. Powinien w nim pod rygorem nieważności wskazać osobę, która ma tam zamieszkać. Długość okresu wypowiedzenia zależy również od tego, czy zostanie zapewniony lokal zamienny.

Gdy właściciel nie zamieszka

Właściciel lub wskazany przez niego pełnoletni zstępny, wstępni albo osoba, na której ciąży obowiązek alimentacyjny, powinni zamieszkać w opróżnionym lokalu, wówczas gdy lokatorowi nie zapewnili lokalu zamiennego. Muszą w nim mieszkać co najmniej przez pół roku od ustania wypowiedzianego stosunku prawnego. Dopiero po upływie tego okresu mogą mieszkanie sprzedać, podarować, wynająć albo oddać w bezpłatne użytkowanie.

Jeżeli ten wymóg nie zostanie spełniony, to wówczas lokator ma prawo do powrotu do lokalu na dotychczasowych warunkach albo do żądania od właściciela zapłaty różnicy w czynszu i w opłatach za okres jednego roku. Chodzi o różnicę między kwotą płaconą obecnie z tego tytułu a tą, którą uiszczał w ramach wypowiedzianego stosunku prawnego. Lokator ma prawo wybrać między powrotem do lokalu a wyegzekwowaniem zapłaty. Właściciel poniesie jeszcze dodatkowo koszty przeprowadzki lokatora.

Gdy po upływie trzyletniego okresu wypowiedzenia lokator nie chce dobrowolnie wyprowadzić się, od tego momentu zajmuje on lokal bez tytułu prawnego. Aż do dnia opuszczenia lokalu powinien on co miesiąc uiszczać odszkodowanie, odpowiadające wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu tego lokalu.

 

Wzór wypowiedzenia stosunku prawnego

Kliknij aby zobaczyć ilustrację.

SŁOWNIK

• lokator - najemca lokalu lub osoba, która używa lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności

• właściciel - wynajmujący, z którym wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający do używania lokalu

• lokal zamienny - lokal, który znajduje się w tej samej miejscowości co lokal dotychczasowy i jest wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, ma powierzchnię pokoi taką samą jak do tej pory używana. Natomiast ten warunek uważa się za spełniony, wówczas gdy na członka gospodarstwa domowego przypada 10 mkw. powierzchni łącznej pokoi, a w razie gospodarstwa jednoosobowego - 20 mkw. tej powierzchni

• opłaty niezależne od właściciela - opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz za odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych

Podstawa prawna

• Art. 11 i 32 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.).