Jak w 2024 roku płacić podatek od najmu. Czy musi to być wyłącznie ryczałt?

• Od jakiego przychodu z najmu trzeba zapłacić podatek
• Podatek od najmu: jak ustalić podstawę opodatkowania
• Roczne rozliczenie przychodów z najmu – PIT-28

Ryczałt od przychodów jest prostszą formą podatku niż PIT ogólny, ale dla wielu podatników mniej korzystną – głównie z racji braku możliwości odjęcia od podstawy opodatkowania kosztów ponoszonych w związku z tym najmem.

Od jakiego przychodu z najmu trzeba zapłacić podatek

Przychodem jest co do zasady umówiony czynsz, jaki płaci najemca (dzierżawca) z tytułu najmu. Najczęściej są to pieniądze, ale zapłata może nastąpić również w naturze.

Co ważne, przychodem z najmu nie są ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (np. opłaty związane z lo­kalem takie jak: czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, abonament za istniejące w tym lokalu media oraz inne opłaty ustalane ryczałtowo, jak również opłaty za rozmowy telefoniczne przeprowadzane z aparatu zainstalowanego w wynaj­mowanym lokalu, wodę, energię elektryczną oraz gaz, które nie są ustalane w sposób ryczałtowy), gdy z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia.

Z kolei dla podatnika VAT uzyskującego przychody z najmu, przychodem jest kwota otrzymanego czynszu po pomniejszeniu o należny VAT.

Ponadto trzeba wiedzieć, że przychód z tytułu najmu powstaje, gdy faktycznie otrzymasz lub będziesz miał postawione do dyspozycji pieniądze (wartości pieniężne) a także świadczenia w naturze.

Podatek płacisz od przychodu (nie pomniejsza się go o koszty uzyskania przychodu).

Podatek od najmu: jak ustalić podstawę opodatkowania

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z tytułu najmu wynosi 8,5% przychodu do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodu od nadwyżki ponad 100 000 zł.

Warto przy okazji przypomnieć, że po kolejnej zmianie w przepisach już w trakcie 2023 roku – w przypadku małżonków, którzy złożyli oświadczenie o opodatkowaniu przychodów przez jednego z nich kwota przychodów z najmu od której stosuje się stawkę podatku w wysokości 12,50%, wynosi 200 000 zł.

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych obliczasz i wpłacasz co miesiąc (lub co kwartał przy spełnieniu określonych warunków) do urzędu skarbowego w terminie do dnia 20 następnego miesiąca (lub do 20 następnego miesiąca po upływie kwartału za który ryczałt ma być opłacony), a za miesiąc grudzień (ostatni kwartał roku podatkowego) - w terminie do 20 stycznia następnego roku podatkowego.

O wyborze kwartalnego sposobu opłacania ryczałtu informujesz w zeznaniu rocznym (PIT-28), składanym za rok podatkowy, w którym stosowałeś kwartalny sposób opłacania ryczałtu.

Uzyskany przychód możesz pomniejszyć o przysługujące odliczenia, np. z ty­tułu zapłaconych składek na własne ubezpieczenie społeczne, dokonanych darowizn, wydatków rehabilitacyjnych. Wydatków tych nie możesz odliczyć, jeżeli zostały już odliczone (np. zapłacone składki na własne ubezpieczenie społeczne) od dochodu opodatkowanego według skali podatkowej.

Podatek należy wpłać na swój mikrorachunek podatkowy.

Jaki ma się mikrorachunek podatkowy można sprawdzić, korzystając z generatora lub w dowolnym urzędzie skarbowym.

Roczne rozliczenie przychodów z najmu – PIT-28

Przychody z najmu (dzierżawy) rozliczasz w zeznaniu rocznym PIT-28.

Co ważne, teraz już składanie PIT-28 nie wyłącza prawa do wspólnego rozliczenia z małżonkiem dochodów wykazywanych w PIT-37 lub PIT-36. Tak więc pamiętaj –jeżeli osiągasz inne przychody opodatkowane skalą podatkową uzyskiwanie przychodów z najmu (dzierżawy) nie pozbawia możliwości wspólnego rozliczenia z małżonkiem.

Przychodu opodatkowanego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych nie łączysz z przychodami (dochodami) podlegającymi opodatkowaniu podatkiem dochodowym na ogólnych zasadach (według skali podatkowej).

Zeznanie PIT-28 możesz złożyć w formie papierowej lub elektronicznej.

Zeznanie w formie papierowej możesz zanieść do urzędu skarbowego lub przesłać je do urzędu pocztą, najlepiej za zwrotnym potwierdzeniem odbioru. Zwróć uwagę, że zeznanie powinno być nadane w placówce pocztowej operatora publicznego (Poczty Polskiej) przed upływem terminu na złożenie zeznania.

Zeznanie w formie elektronicznej złożysz:

• przez e-Deklaracje,
• w usłudze Twój e-PIT dostępnej w serwisie e-Urząd Skarbowy.

Zeznanie składasz w terminie od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Przy czym jeżeli złożysz zeznanie przed wyznaczonym terminem uznamy, że będzie ono złożone 15 lutego.

Zeznanie składane w formie papierowej podpisz własnoręcznie.

Jeśli chcesz złożyć zeznanie elektronicznie poprzez usługę Twój e-PIT, zaloguj się do serwisu e-Urząd Skarbowy przy użyciu:

• login.gov.pl - czyli profilu zaufanego, e-dowodu lub bankowości elektronicznej;
• danych podatkowych - są to Twoje dane, takie jak Twój PESEL lub NIP i data urodzenia, kwota przychodu z rozliczenia za 2023 r., kwota przychodu z jednej informacji od płatników za 2024 r. (np. PIT-11), które potwierdzisz kwotą nadpłaty lub do zapłaty z rozliczenia za 2023 r. Jeżeli chociaż jedna z tych kwot wynosi „0” (zero), będziesz mógł się zalogować do usługi Twój e-PIT wyłącznie przy użyciu login.gov.pl lub aplikacji mObywatel.

W przypadku obligacji mObywatel, po zalogowaniu, wysłanie zeznania przez usługę Twój e-PIT nie wymaga dodatkowej weryfikacji.

Zeznania składane online przez formularz interaktywny w systemie e-Deklaracje możesz podpisać za pomocą kwalifikowanego podpisu elektronicznego - to płatny, elektroniczny podpis, który służy do podpisywania dokumentów. Jeśli masz taki podpis, przygotuj go i podaj kod PIN.

Możliwe jest też użycie tak zwanych danych autoryzujących – to bezpłatny podpis elektroniczny, który zapewnia autentyczność deklaracji i podań. Na takie dane autoryzujące składają się identyfikator PESEL lub NIP , imię (pierwsze), nazwisko, data urodzenia, kwota przychodu. Kwota przychodu, którą podaje się przy autoryzacji, to kwota wskazana w zeznaniu lub rocznym obliczeniu podatku za rok podatkowy o dwa lata wcześniejszy niż rok, w którym są składane deklaracje/wniosek albo wartość „0” (zero), w przypadku gdy za rok o dwa lata wcześniejszy niż rok podatkowy, w którym są składane deklaracje/wniosek, nie zostało złożone żadne z zeznań lub rocznych obliczeń podatku.