REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Czy warto wcześniej spłacić kredyt hipoteczny

Subskrybuj nas na Youtube

REKLAMA

Z punktu widzenia kredytobiorcy wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego nie jest rozwiązaniem korzystnym. Z reguły bardziej opłacalne jest spłacanie tego kredytu zgodnie z harmonogramem określonym przez bank. Jest to bowiem kredyt najniżej oprocentowany na rynku.
Koszty (odsetki) z nim związane są w większości przypadków niższe niż możliwe do osiągnięcia zyski z alternatywnych inwestycji, np. w jednostki uczestnictwa funduszy inwestycyjnych. Poza tym za wcześniejszą spłatę kredytu lub jego części banki często pobierają od kredytobiorców dodatkowe opłaty (zgodne z taryfą opłat i prowizji).
Kredyty hipoteczne stały się w ostatnich latach bardzo popularne w naszym kraju. Są o­ne dobrym sposobem sfinansowania zakupu m.in. mieszkania, domu lub działki budowlanej w przypadku, gdy inwestor nie posiada środków własnych. Taki kredyt jest zwykle zaciągany na kilkadziesiąt lat (do 35 lat) i spłacany przez kredytobiorców w ratach miesięcznych.
Jeżeli otrzymamy nagle większą gotówkę i zechcemy spłacić np. część pozostałego do spłaty kredytu hipotecznego, to wpłata taka może zostać rozliczona przez bank dwojako:
• kredytobiorca będzie płacił raty w takiej samej wysokości jak przed dokonaniem częściowej spłaty kredytu, jednak ulegnie skróceniu jego okres kredytowania (przykład 1),
• okres kredytowania się nie zmieni, natomiast zmaleją miesięczne raty kapitałowo-odsetkowe (przykład 2).

Parametry przykładowego kredytu hipotecznego (na zakup mieszkania):
• wartość nieruchomości 200 000 zł,
• wartość kredytu 180 000 zł (LTV = 90%),
• waluta kredytu – złotówka (PLN),
• oprocentowanie stałe: WIBOR 6M1 + 2,25% marża banku, razem 6,49%,
• okres kredytowania: 30 lat (360 miesięcy),
• kredyt spłacany w miesięcznych ratach malejących – pierwsza rata 1473,50 zł, ostatnia 502,71 zł2 ; miesięczna rata kapitałowa wynosi 500 zł; odsetki są naliczane od pozostałej do spłaty raty kredytu; z każdą spłaconą ratą zmniejsza się wartość kapitału kredytu pozostała do spłaty i tym samym niższe są naliczane przez bank odsetki,
• całkowity koszt kredytu (spłacanego zgodnie z harmonogramem3) wyniósłby 175 718,40 zł.

Skrócenie okresu spłaty kredytowania

Pan Tomek zaciągnął kredyt hipoteczny (zgodnie z przedstawionymi parametrami). Po 5 latach (60 rat) spłacania zadłużenia otrzymał spadek w wysokości 100 000 zł. Postanowił wpłacić tę kwotę na poczet kredytu (spłacić część pozostałego zadłużenia). Zdecydował się na opcję polegającą na tym, że płacona przez niego rata kapitałowa kredytu nie zmieni się – ulegnie za to skróceniu okres kredytowania. Przez 5 lat pan Tomek spłacił 30 000 zł kapitału zaciągniętego kredytu + naliczone przez bank odsetki (za ten okres) w kwocie 53 623,90 zł.


Przykład 1
Po nadpłaceniu 100 000 zł po 5 latach panu Tomkowi pozostała kwota 50 000 zł (180 000 – 30 000 – 100 000) plus odsetki od kredytu do spłacenia przez 25 lat (300 miesięcy). Jeżeli rata kapitałowa ma pozostać taka sama (500 zł), to pozostała część kredytu powinna zostać spłacona przez 100 miesięcy (okres kredytowania uległ skróceniu o 200 miesięcy). W tym przypadku naliczone przez bank odsetki wyniosą 13 656,50 zł. Całkowity koszt kredytu hipotecznego (po dokonaniu wpłaty 100 000 zł po 5 latach spłaty) wyniesie zatem 67 280,40 zł (53 623,90 + 13 656,50). Jest to kwota niższa o 108 438 zł (175 718,40 – 67 280,40) od wartości odsetek, jaką zapłaciłby pan Tomek spłacając kredyt zgodnie z pierwotnym harmonogramem.


Obniżenie rat kapitałowych

Innym rozwiązaniem jest spłata kredytu w pierwotnie wyznaczonym przez bank okresie (pozostało do spłaty 300 rat). Proporcjonalnemu zmniejszeniu uległyby raty kredytowe oraz odsetki od kredytu. Sytuację taką ilustruje przykład 2.


Przykład 2
Pan Tomek po wpłaceniu 100 000 zł na konto kredytu hipotecznego postanowił spłacić pozostałą jego część, czyli 50 000 zł (180 000 – 30 000 – 100 000), zgodnie z harmonogramem (300 rat). Okres kredytowania nie zmienił się, zmalały natomiast raty kapitałowe, które wyniosły 166,67 zł miesięcznie + odsetki. Pierwsza rata (po nadpłaceniu kredytu) wyniosła 437,09 zł (166,67 + 270,42), natomiast ostatnia 167,58 zł (166,67 + 0,91). Łącznie w tym wariancie odsetki od kredytu wyniosły 40 699,22 zł. Natomiast całkowita wartość zapłaconych odsetek (w całym okresie kredytowania) wyniesie 94 323,12 zł (53 623,90 + 40 699,22). Jest to o 81 395,28 zł (175 718,40 – 94 323,12) mniej niż w przypadku spłaty kredytu zgodnie z pierwotnym harmonogramem.


Dzięki nadpłaceniu kredytu pan Tomek mógł zaoszczędzić (w całym okresie kredytowania):
• 108 438 zł – jeżeli skrócił o 200 rat okres spłaty kredytu (rata kapitałowa pozostała taka sama),
• 81 395,28 zł – w przypadku gdy okres spłaty się nie zmienił (obniżona została wartość raty kapitałowej).

Alternatywy

Alternatywnym rozwiązaniem w stosunku do wpłaty otrzymanych 100 000 zł na konto kredytu jest zainwestowanie tej kwoty np. w jednostki uczestnictwa funduszu inwestycyjnego. Przewidywany zysk na tej inwestycji został przedstawiony w przykładzie 3.


Przykład 3
Pan Tomek nabył za otrzymany spadek (100 000 zł) jednostki uczestnictwa funduszu inwestycyjnego. Zakładamy, że roczna stopa zwrotu funduszu wyniesie 9% netto (po odliczeniu podatku od zysków kapitałowych). Po 100 miesiącach wartość jego inwestycji to 210 478 zł4. Jest to o 102 040 zł więcej niż zysk, jaki osiągnąłby nadpłacając kredyt.


Czas inwestycji może również odpowiadać okresowi omówionemu w przykładzie 2 (obniżone raty kapitałowo-odsetkowe). Sytuację taką ilustruje przykład 4.


Przykład 4
Pan Tomek wpłacił 100 000 zł na rachunek funduszu inwestycyjnego (roczna stopa zwrotu 9%). Po 25 latach wartość jego inwestycji wyniesie 940 841 zł5. Jest to kwota wielokrotnie większa niż wartość odsetek zaoszczędzonych dzięki nadpłaceniu kredytu hipotecznego (81 395,28 zł).

Wnioski

Z przytoczonych w opracowaniu wyliczeń wynika, że nie opłaca się nadpłacać kredytu hipotecznego. Nawet w przypadku otrzymania większej gotówki (w omawianym przypadku 100 000 zł) zdecydowanie bardziej korzystne jest zainwestowanie pieniędzy w jednostki uczestnictwa funduszu inwestycyjnego. W zależności od rodzaju funduszu można na takiej inwestycji zarobić od kilku (bezpieczne fundusze pieniężne) do kilkudziesięciu procent (ryzykowne fundusze akcyjne) rocznie. Zarobią o­ne dla kredytobiorcy znacznie więcej (tym więcej, im dłużej będzie trwała inwestycja), niż wyniosą oszczędności z tytułu krótszego okresu kredytowania lub zmniejszenia wartości raty.
Istotne jest również to, że (zwłaszcza w krótkim okresie) na inwestycji w fundusze inwestycyjne można stracić. Im dłuższy planowany okres oszczędzania, tym większe prawdopodobieństwo, że na inwestycji takiej nie tylko nie stracimy, ale jeszcze da o­na wysoki (jak w prezentowanych przykładach) zysk.
Oczywiście otrzymanych pieniędzy nie musimy inwestować. Możemy przeznaczyć je na bieżącą konsumpcję lub zakup dóbr luksusowych, np. kupno samochodu. W tym przypadku zdecydowanie bardziej korzystne jest nabycie samochodu za otrzymane pieniądze niż spłata kredytu hipotecznego i zaciągnięcie kredytu na kupno samochodu. Każdy z dostępnych na rynku kredytów jest bowiem droższy od kredytu hipotecznego.

Iwona Jabłońska
ekspert w dziedzinie finansów


1 WIBOR 6M z 13 czerwca 2006 r.
2 Obliczenia wykonano za pomocą kalkulatora kredytowego ze strony internetowej: https://www.infor.pl/kalkulatory/kredyt.php.
3 Aby obliczenia były prostsze zakładamy, że oprocentowanie kredytu (WIBOR i marża) nie zmieni się przez cały okres kredytowania.
4 Obliczenia na podstawie kalkulatora funduszy inwestycyjnych ze strony internetowej: www.allianz.pl.
5 Obliczenia jak wyżej.

Iwona Jabłońska
Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

Infor.pl
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Kobiety głosują na Trzaskowskiego, a mężczyźni na Nawrockiego [SONDAŻ]

Sondaż Opinia24 dla 2 tury wyborów przeprowadzony na zlecenie RMF FM: kto lepiej zadba o interesy na arenie międzynarodowej. Jakie są wyniki badania? Oprócz odpowiedzi na pytanie sondażowe widać m.in., że kobiety głosują na Trzaskowskiego, a mężczyźni na Nawrockiego.

Pilna potrzeba udzielenia zamówienia

Pojęcie pilnej potrzeby udzielenia zamówienia pojawia się w ustawie – Prawo zamówień publicznych kilkanaście razy. Tak naprawdę jednak sprowadza się do dwóch sytuacji: skrócenia terminu składania ofert, ofert wstępnych czy wniosków o dopuszczenie do udziału w postępowaniu, a także do skorzystania z trybu negocjacji bez ogłoszenia. Z uwagi na to, że regulacja w tym zakresie jest bardzo lakoniczna, często powoduje niesłuszne obawy przed jej stosowaniem.

Absurd renty wdowiej: Świadczenia nie otrzyma wdowa, która została „porzucona” przez męża dla innej kobiety [nawet jeżeli formalnie się nie rozwiedli]

Renta wdowia, to nowe świadczenie dla wdów i wdowców, o które można wnioskować od 1 stycznia 2025 r. Okazuje się, że nie będzie ono jednak przysługiwało wdowom (i odpowiednio – wdowcom), którzy w dniu śmierci współmałżonka – nie pozostawali z nim we wspólności małżeńskiej. Przy czym owa wspólność małżeńska, nie jest tym samym co ustawowa wspólność majątkowa między małżonkami. Świadczenia nie otrzyma zatem wdowa która została „porzucona” przez męża dla innej kobiety, ani wdowiec, który został „porzucony” przez żonę dla innego mężczyzny – nawet jeżeli formalnie się nie rozwiedli.

Zmiany w 800 plus. ZUS przesuwa terminy wypłaty pieniędzy. Kiedy przelewy trafią do rodziców?

Jak to jest z tym przelewaniem 800 plus na konta rodziców? Wedle harmonogramu Zakładu Ubezpieczeń Społecznych, pieniądze wypłacane są w dziesięciu określonych terminach. Bywa, że z powodu takiego a nie innego ułożenia dat, przelewy robione są wcześniej. Tak właśnie będzie w czerwcu.

REKLAMA

Końskie: debata jednoosobowa. Trzaskowski w Kaliszu

Końskie: 28 maja o godz. 20:00 odbyła się debata jednoosobowa. Rafał Trzaskowski, zgodnie z zapowiedziami, nie przyszedł na debatę. Był na wiecu wyborczym w Kaliszu. Jakie były wyniki pierwszej tury wyborów w Końskich?

Dodatek emerytalno-rentowy dla ojców nie tylko dla matek. Wielki przełom w interpretacji przepisów [wyrok TSUE]

Jakiś czas temu opisywaliśmy dodatki do emerytury czy renty dla kobiet, jak i świadczenie MAMA 4+. Teraz przyszedł czas na analizę bardzo aktualnego wyroku TSUE bo z 15 maja 2025 r. dotyczącego dodatku emerytalno-rentowy dla ojców, nie tylko dla matek mających jedno lub większą liczbę dzieci biologicznych lub przysposobionych. To wielki przełom w interpretacji przepisów. Czas więc zająć się bardziej szczegółowo zagadnieniami w sprawie stopniowego wprowadzania w życie zasady równego traktowania kobiet i mężczyzn w dziedzinie zabezpieczenia społecznego mężczyzn w dziedzinie zabezpieczenia społecznego.

Debata w Końskich: Gdzie obejrzeć? Transmisja na żywo

Dzisiaj na miejskim rynku w Końskich Telewizja Republika organizuje "debatę kandydatów na prezydenta". Według zapowiedzi, ma w niej wziąć udział kandydat popierany przez PiS Karol Nawrocki, nie będzie natomiast kandydata KO Rafała Trzaskowskiego.

Drones360 Nowe technologie na rzecz zielonej i cyfrowej przyszłości edukacji zawodowej w Europie

Innowacyjny projekt Drones360, realizowany przez Instytut Ochrony Środowiska – Państwowy Instytut Badawczy w ramach programu Erasmus+ (VET) to przedsięwzięcie mające na celu wprowadzenie fundamentalnej zmiany w sposobie przygotowywania młodych ludzi i dorosłych do pracy w kluczowych sektorach przyszłości: zielonej gospodarce i cyfrowych technologiach. Działania w projekcie skupiają się na rozwoju nowoczesnych narzędzi edukacyjnych wykorzystujących drony, wirtualną rzeczywistość (VR) i rozszerzoną rzeczywistość (AR). Inicjatywa łączy ośrodki naukowe, instytucje edukacyjne i firmy z sześciu krajów Unii Europejskiej.

REKLAMA

W Sejmie wciąż o drugim dodatku do renty. Pierwszy właśnie zaczyna być wypłacany [Przykład] [Tabela]

Pierwszy dodatek dla rencistów, to dodatek dopełniający. Jego wypłaty są z wyrównaniem od stycznia 2025 r. (wyrównanie uwzględnia też marcową waloryzację.) Natomiast gorzej wygląda sprawa drugiego dodatku – tym razem dla rencistów z tytułu niezdolności do pracy (tzw. renta chorobowa). Wciąż nie mamy upublicznionego projektu nowelizacji przepisów. Wszystko się prawdopodobnie rozbija o stan budżetu oraz zgodę Ministra Finansów. 

PKWiU 2025 - będzie nowa klasyfikacja statystyczna wyrobów i usług

W wykazie prac legislacyjnych rządu opublikowano niedawno Projekt rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU). Nowa PKWiU 2025 zastąpi obecnie obowiązującą PKWiU 2015.

REKLAMA