REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Czy warto wcześniej spłacić kredyt hipoteczny

Subskrybuj nas na Youtube

REKLAMA

Z punktu widzenia kredytobiorcy wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego nie jest rozwiązaniem korzystnym. Z reguły bardziej opłacalne jest spłacanie tego kredytu zgodnie z harmonogramem określonym przez bank. Jest to bowiem kredyt najniżej oprocentowany na rynku.
Koszty (odsetki) z nim związane są w większości przypadków niższe niż możliwe do osiągnięcia zyski z alternatywnych inwestycji, np. w jednostki uczestnictwa funduszy inwestycyjnych. Poza tym za wcześniejszą spłatę kredytu lub jego części banki często pobierają od kredytobiorców dodatkowe opłaty (zgodne z taryfą opłat i prowizji).
Kredyty hipoteczne stały się w ostatnich latach bardzo popularne w naszym kraju. Są o­ne dobrym sposobem sfinansowania zakupu m.in. mieszkania, domu lub działki budowlanej w przypadku, gdy inwestor nie posiada środków własnych. Taki kredyt jest zwykle zaciągany na kilkadziesiąt lat (do 35 lat) i spłacany przez kredytobiorców w ratach miesięcznych.
Jeżeli otrzymamy nagle większą gotówkę i zechcemy spłacić np. część pozostałego do spłaty kredytu hipotecznego, to wpłata taka może zostać rozliczona przez bank dwojako:
• kredytobiorca będzie płacił raty w takiej samej wysokości jak przed dokonaniem częściowej spłaty kredytu, jednak ulegnie skróceniu jego okres kredytowania (przykład 1),
• okres kredytowania się nie zmieni, natomiast zmaleją miesięczne raty kapitałowo-odsetkowe (przykład 2).

Parametry przykładowego kredytu hipotecznego (na zakup mieszkania):
• wartość nieruchomości 200 000 zł,
• wartość kredytu 180 000 zł (LTV = 90%),
• waluta kredytu – złotówka (PLN),
• oprocentowanie stałe: WIBOR 6M1 + 2,25% marża banku, razem 6,49%,
• okres kredytowania: 30 lat (360 miesięcy),
• kredyt spłacany w miesięcznych ratach malejących – pierwsza rata 1473,50 zł, ostatnia 502,71 zł2 ; miesięczna rata kapitałowa wynosi 500 zł; odsetki są naliczane od pozostałej do spłaty raty kredytu; z każdą spłaconą ratą zmniejsza się wartość kapitału kredytu pozostała do spłaty i tym samym niższe są naliczane przez bank odsetki,
• całkowity koszt kredytu (spłacanego zgodnie z harmonogramem3) wyniósłby 175 718,40 zł.

Skrócenie okresu spłaty kredytowania

Pan Tomek zaciągnął kredyt hipoteczny (zgodnie z przedstawionymi parametrami). Po 5 latach (60 rat) spłacania zadłużenia otrzymał spadek w wysokości 100 000 zł. Postanowił wpłacić tę kwotę na poczet kredytu (spłacić część pozostałego zadłużenia). Zdecydował się na opcję polegającą na tym, że płacona przez niego rata kapitałowa kredytu nie zmieni się – ulegnie za to skróceniu okres kredytowania. Przez 5 lat pan Tomek spłacił 30 000 zł kapitału zaciągniętego kredytu + naliczone przez bank odsetki (za ten okres) w kwocie 53 623,90 zł.


Przykład 1
Po nadpłaceniu 100 000 zł po 5 latach panu Tomkowi pozostała kwota 50 000 zł (180 000 – 30 000 – 100 000) plus odsetki od kredytu do spłacenia przez 25 lat (300 miesięcy). Jeżeli rata kapitałowa ma pozostać taka sama (500 zł), to pozostała część kredytu powinna zostać spłacona przez 100 miesięcy (okres kredytowania uległ skróceniu o 200 miesięcy). W tym przypadku naliczone przez bank odsetki wyniosą 13 656,50 zł. Całkowity koszt kredytu hipotecznego (po dokonaniu wpłaty 100 000 zł po 5 latach spłaty) wyniesie zatem 67 280,40 zł (53 623,90 + 13 656,50). Jest to kwota niższa o 108 438 zł (175 718,40 – 67 280,40) od wartości odsetek, jaką zapłaciłby pan Tomek spłacając kredyt zgodnie z pierwotnym harmonogramem.


Obniżenie rat kapitałowych

Innym rozwiązaniem jest spłata kredytu w pierwotnie wyznaczonym przez bank okresie (pozostało do spłaty 300 rat). Proporcjonalnemu zmniejszeniu uległyby raty kredytowe oraz odsetki od kredytu. Sytuację taką ilustruje przykład 2.


Przykład 2
Pan Tomek po wpłaceniu 100 000 zł na konto kredytu hipotecznego postanowił spłacić pozostałą jego część, czyli 50 000 zł (180 000 – 30 000 – 100 000), zgodnie z harmonogramem (300 rat). Okres kredytowania nie zmienił się, zmalały natomiast raty kapitałowe, które wyniosły 166,67 zł miesięcznie + odsetki. Pierwsza rata (po nadpłaceniu kredytu) wyniosła 437,09 zł (166,67 + 270,42), natomiast ostatnia 167,58 zł (166,67 + 0,91). Łącznie w tym wariancie odsetki od kredytu wyniosły 40 699,22 zł. Natomiast całkowita wartość zapłaconych odsetek (w całym okresie kredytowania) wyniesie 94 323,12 zł (53 623,90 + 40 699,22). Jest to o 81 395,28 zł (175 718,40 – 94 323,12) mniej niż w przypadku spłaty kredytu zgodnie z pierwotnym harmonogramem.


Dzięki nadpłaceniu kredytu pan Tomek mógł zaoszczędzić (w całym okresie kredytowania):
• 108 438 zł – jeżeli skrócił o 200 rat okres spłaty kredytu (rata kapitałowa pozostała taka sama),
• 81 395,28 zł – w przypadku gdy okres spłaty się nie zmienił (obniżona została wartość raty kapitałowej).

Alternatywy

Alternatywnym rozwiązaniem w stosunku do wpłaty otrzymanych 100 000 zł na konto kredytu jest zainwestowanie tej kwoty np. w jednostki uczestnictwa funduszu inwestycyjnego. Przewidywany zysk na tej inwestycji został przedstawiony w przykładzie 3.


Przykład 3
Pan Tomek nabył za otrzymany spadek (100 000 zł) jednostki uczestnictwa funduszu inwestycyjnego. Zakładamy, że roczna stopa zwrotu funduszu wyniesie 9% netto (po odliczeniu podatku od zysków kapitałowych). Po 100 miesiącach wartość jego inwestycji to 210 478 zł4. Jest to o 102 040 zł więcej niż zysk, jaki osiągnąłby nadpłacając kredyt.


Czas inwestycji może również odpowiadać okresowi omówionemu w przykładzie 2 (obniżone raty kapitałowo-odsetkowe). Sytuację taką ilustruje przykład 4.


Przykład 4
Pan Tomek wpłacił 100 000 zł na rachunek funduszu inwestycyjnego (roczna stopa zwrotu 9%). Po 25 latach wartość jego inwestycji wyniesie 940 841 zł5. Jest to kwota wielokrotnie większa niż wartość odsetek zaoszczędzonych dzięki nadpłaceniu kredytu hipotecznego (81 395,28 zł).

Wnioski

Z przytoczonych w opracowaniu wyliczeń wynika, że nie opłaca się nadpłacać kredytu hipotecznego. Nawet w przypadku otrzymania większej gotówki (w omawianym przypadku 100 000 zł) zdecydowanie bardziej korzystne jest zainwestowanie pieniędzy w jednostki uczestnictwa funduszu inwestycyjnego. W zależności od rodzaju funduszu można na takiej inwestycji zarobić od kilku (bezpieczne fundusze pieniężne) do kilkudziesięciu procent (ryzykowne fundusze akcyjne) rocznie. Zarobią o­ne dla kredytobiorcy znacznie więcej (tym więcej, im dłużej będzie trwała inwestycja), niż wyniosą oszczędności z tytułu krótszego okresu kredytowania lub zmniejszenia wartości raty.
Istotne jest również to, że (zwłaszcza w krótkim okresie) na inwestycji w fundusze inwestycyjne można stracić. Im dłuższy planowany okres oszczędzania, tym większe prawdopodobieństwo, że na inwestycji takiej nie tylko nie stracimy, ale jeszcze da o­na wysoki (jak w prezentowanych przykładach) zysk.
Oczywiście otrzymanych pieniędzy nie musimy inwestować. Możemy przeznaczyć je na bieżącą konsumpcję lub zakup dóbr luksusowych, np. kupno samochodu. W tym przypadku zdecydowanie bardziej korzystne jest nabycie samochodu za otrzymane pieniądze niż spłata kredytu hipotecznego i zaciągnięcie kredytu na kupno samochodu. Każdy z dostępnych na rynku kredytów jest bowiem droższy od kredytu hipotecznego.

Iwona Jabłońska
ekspert w dziedzinie finansów


1 WIBOR 6M z 13 czerwca 2006 r.
2 Obliczenia wykonano za pomocą kalkulatora kredytowego ze strony internetowej: https://www.infor.pl/kalkulatory/kredyt.php.
3 Aby obliczenia były prostsze zakładamy, że oprocentowanie kredytu (WIBOR i marża) nie zmieni się przez cały okres kredytowania.
4 Obliczenia na podstawie kalkulatora funduszy inwestycyjnych ze strony internetowej: www.allianz.pl.
5 Obliczenia jak wyżej.

Iwona Jabłońska
Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

Infor.pl
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Trzeba wypłacać pieniądze na czarną godzinę. Apelują o to banki. To wezwanie budzi prawdziwą trwogę

Unieruchomione pociągi i metro, paraliż na lotniskach, brak internetu, niedziałająca sieć komórkowa i tłumy ludzi w sklepach. Szturmowali je tylko ci, którzy w portfelach mieli pieniądze, bo kartą płacić się nie dało. Ten horror wydarzył się w Hiszpanii. To tam, niczym grom z jasnego nieba, spadł blackout. Czy spełnił się czarny scenariusz, jaki wieszczyły europejskie banki? Już cztery miesiące temu apelowały do swoich klientów, żeby w domu trzymali gotówkę na czarną godzinę.

Prawne ryzyka używania AI przez pracowników. Odpowiedzialność pracodawcy wobec osób trzecich. Prawo pracy, prawo autorskie, ochrona danych poufnych i osobowych

Sztuczna inteligencja (AI) stanowi dużą pomoc w pracy, ułatwiając ją i przyspieszając w znacznym stopniu. Zdają sobie z tego sprawę zarówno pracodawcy, jak i pracownicy. Tak jednak ze strony pracodawców lub potencjalnych pracodawców wobec pracowników lub kandydatów, jak po ze strony pracowników, nieodpowiedzialne korzystania z AI może rodzić określone ryzyka prawne, które możemy ocenić przez pryzmat prawa pracy. Świadomość tych ryzyk jest ważna pod kątem znalezienia rozwiązań przed nimi zabezpieczających w sytuacji w której prawo powszechne takiego zabezpieczenia nie przewiduje.

1 maja 2025 r. czyli Święto Pracy wolne od pracy. Co zmieniło się na lepsze dla polskich pracowników?

1 maja 2025 r. czyli Święto Pracy to międzynarodowy dzień upamiętniający wydarzenia chicagowskie z 1886 r. W Polsce jest to dzień wolny od pracy. Z tej okazji MRPiPS wymienia dobre zmiany dla polskich pracowników z ostatnich miesięcy.

Zmiana miejsca głosowania. Wybory 2025. Jak zagłosować w innym obwodzie?

Zmiana miejsca głosowania w wyborach na Prezydenta RP w dniu 18 maja 2025 r. jest możliwa. Co zrobić, aby zagłosować w obwodzie poza stałym miejscem zamieszkania? Niezbędne jest zaświadczenie o zmianie miejsca głosowania.

REKLAMA

Ostatni dzień na rozliczenie PIT 2024 Sprawdź, co musisz zrobić, zanim system zamknie dostęp

Ministerstwo Finansów przypomina: 30 kwietnia mija termin składania zeznań podatkowych za 2024 rok. Ponad 8 milionów Polaków skorzystało już z usługi Twój e-PIT. Sprawdź, co zrobić, by nie zapłacić kary, jak uniknąć błędów i co grozi za brak reakcji.

Specustawa o przeliczeniu emerytur: Bez wniosku, bez wyrównania i bez waloryzacji. I dopiero od połowy 2026 r.

Specustawa: ZUS załatwi sam ponowne przeliczenie emerytur. Bez wniosku, bez wyrównania i bez waloryzacji. I niestety dopiero od połowy 2026 r.

Artur Bartoszewicz – partia, program, wiek, zawód, wykształcenie [Kandydat na Prezydenta RP 2025]

Artur Bartoszewicz – czy należy do partii politycznej? Przedstawiamy program wyborczy kandydata na Prezydenta RP w 2025 roku, wiek, zawód oraz wykształcenie. Sprawdź pełną listę kandydatów w wyborach 2025 r. i wyniki najnowszego sondażu.

Kamery nasobne dla ratowników medycznych a RODO [Ochrona danych osobowych]

Z pewnością zgodzicie się że ratownicy medyczni są bardzo często narażeni na brutalne ataki ze strony agresywnych pacjentów. Coraz głośniej mówi się o wprowadzeniu kamer nasobnych dla ratowników medycznych. Co na to przepisy RODO i Konstytucja?

REKLAMA

Koniec z wypłacaniem przez pracodawcę 140 zł, za okulary które kosztowały 900 zł i limitowaniem częstotliwości refundacji? Nareszcie jest decyzja A. Dziemianowicz-Bąk

Ministerstwo Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej, przedstawiło swoje stanowisko w sprawie uregulowania minimalnej kwoty refundacji okularów (lub soczewek kontaktowych) korygujących wzrok dla osób pracujących przy komputerze oraz częstotliwości przysługiwania tegoż dofinansowania od pracodawcy. Wynika ono z odpowiedzi na interpelację poselską nr 4813 posłanki Marta Stożek, z dnia 12 września 2024 r.

Praca w majówkę. Czy należy się dodatek?

Zbliżają się 3 ważne dni w roku 2025: 1 maja, 2 maja, 3 maja. Niektórzy w tym czasie pracują. Czy zatem za pracę w majówkę należy się dodatek pieniężny czy inna rekompensata?

REKLAMA