Sprzedaż domu można wykazać w pięciu PIT

Dzięki dwóm ostatnim nowelizacjom ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przy zbyciu nieruchomości podatnicy muszą stosować trzy tryby rozliczeń PIT tych transakcji. Każda z zasad zależy od momentu nabycia sprzedawanej nieruchomości. Co więcej, zasady te dotyczą również wyboru formularza PIT, w którym trzeba wykazać sprzedaż mieszkania bądź domu. Podatnicy mają do wyboru aż pięć formularzy: PIT-23, PIT-36, PIT-36L, PIT-38 i PIT-39. Również wybór druku zależy od momentu nabycia zbywanej nieruchomości.

I tak sprzedaż mieszkania lub domu nabytych do 31 grudnia 2006 r. trzeba wykazać w PIT-23. Podatnicy, którzy sprzedają nieruchomości kupione w okresie 2007-2008, wykażą tę transakcję na jednym z wybranych zeznań: PIT-36, PIT-36L, PIT-38. Natomiast podatnicy, którzy będą sprzedawać nieruchomość kupioną po 1 stycznia 2009 r., będą musieli składać PIT-39.

- Osoba, która na co dzień nie zajmuje się podatkami, a sprzedała mieszkanie, nie może zrozumieć zasad rozliczeń PIT takiej transakcji. Prawidłowe określenie wysokości podatku, możliwości skorzystania z ulg podatkowych czy formularza podatkowego jest bardzo trudne - stwierdza pan Marek z Radomia, który właśnie rozlicza sprzedaż mieszkania.

Eksperci przyznają podatnikom rację: w zakresie rozliczania PIT przychodów ze zbycia nieruchomości powstał chaos.

- Najprościej byłoby powiedzieć: nieznajomość prawa szkodzi. Podatnik powinien sam zadbać o prawidłowe rozliczenie, w odpowiednim terminie i we właściwej formie - komentuje Katarzyna Bieńkowska, doradca podatkowy w Dewey & LeBoeuf.

Dodaje, że w tym jednak przypadku dynamika zmian podatkowych nie pozwala przeciętnemu podatnikowi na to, aby wywiązać się należycie z obowiązków, gdyż zmiany w ostatnich latach następowały zbyt często i były zbyt znaczące.

Na początek analiza

Obecnie obowiązują trzy reżimy prawne dotyczące opodatkowania sprzedaży nieruchomości uzależnione od momentu ich nabycia. Jak podkreśla Maciej Grela, doradca podatkowy w kancelarii Gide Loyrette Nouel, z każdym z tych reżimów wiążą się również odmienne obowiązki informacyjne nałożone na podatników.

- Podatnicy powinni w pierwszej kolejności ustalić, który reżim podatkowy będzie ich dotyczył, a następnie ustalić zakres spoczywających na nich obowiązków podatkowych oraz zadbać o prawidłowe ich dopełnienie - podpowiada Maciej Grela.

Kontynuuje, że w zakresie opisanych obowiązków informacyjnych podatnicy powinni przede wszystkim pamiętać o wykazaniu transakcji we właściwym zeznaniu podatkowym oraz o złożeniu tego zeznania w stosownym terminie. Trzeba też zwrócić uwagę na dane wymagane do zadeklarowania w konkretnym zeznaniu.

Rozliczenie PIT

Gdy podatnik po przeprowadzonej analizie ustali, które zasady PIT przy zbyciu nieruchomości musi zastosować, może zabrać się za rozliczenia z fiskusem.

Joanna Narkiewicz-Tarłowska, starszy menedżer, doradca podatkowy w PricewaterhouseCoopers, przypomina, że podatnicy, którzy dokonują zby- cia nieruchomości nabytych w 2006 roku (lub wcześniej) i nie korzystają z przewidzianych w tamtym okresie zwolnień podatkowych, są zobowiązani do zadeklarowania uzyskanego przychodu na PIT-23 w terminie 14 dni od dnia zbycia. W tym samym terminie należy zapłacić zryczałtowany podatek w wysokości 10 proc. przychodu.

Ekspert przypomina, że opodatkowujemy przychód, a nie dochód, czyli nie możemy odliczyć np. ceny nabycia nieruchomości. Możemy natomiast odliczyć koszty sprzedaży, np. opłatę notarialną. Jeśli część przychodu zamierzamy przeznaczyć na nabycie np. budynku lub lokalu mieszkalnego w ciągu dwóch lat od sprzedaży i składamy w tym celu odpowiednie oświadczenie, kwotę tę należy również wpisać do deklaracji. W takim przypadku zapłacimy podatek tylko od tej części, której nie wydatkujemy na wskazane cele.

Joanna Narkiewicz-Tarłowska podaje również, że osoby zbywające nieruchomość nabytą w latach 2007-2008 i niekorzystające z przysługujących zwolnień wykazują jedynie podatek z tytułu tej transakcji w PIT-36, PIT-36L lub PIT-38 (według stawki 19-proc.).

- W tym przypadku opodatkowaniu podlega dochód, a nie przychód, czyli kwotę uzyskaną ze sprzedaży możemy pomniejszyć nie tylko o koszty sprzedaży, lecz także o udokumentowane koszty nabycia nieruchomości i nakłady, które zwiększyły jej wartość w trakcie jej posiadania - wyjaśnia Joanna Narkiewicz-Tarłowska.

Dodaje, że podatek płaci się wtedy w terminie złożenia zeznania rocznego. Jeżeli korzystamy z ulgi meldunkowej, oświadczenie o uldze składamy wraz z zeznaniem rocznym (wtedy nie płacimy podatku).

Ekspert wspomina też o trzeciej zasadzie. Osoby, które będą zbywać nieruchomości nabyte od 2009 roku, będą musiały wykazać dochody z tego tytułu w nowym PIT-39 w terminie do 30 kwietnia następnego roku. Opodatkowaniu podlega, tak jak w przypadku nieruchomości nabytych w latach 2007-2008, dochód.

- W zeznaniu trzeba będzie też wykazać kwotę dochodu zwolnionego, którą w terminie dwóch lat od końca roku, kiedy nabyliśmy nieruchomość, zamierzamy przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe. Obecnie te dwa lata liczy się nie od dnia zbycia nieruchomości, ale od końca roku, w którym nastąpiło zbycie - mówi Joanna Narkiewicz-Tarłowska.

Podatnik nie ma szans

Podatnik niebędący podatkowym profesjonalistą nie ma szans na to, aby nadążyć za wszystkimi zmianami w podatkach, urzędnicy nie zawsze są przychylnie nastawieni do tych, którzy szukają informacji, brakuje rzetelnej, konkretnej wiedzy ogólnodostępnej i zrozumiałej dla przeciętnego odbiorcy. Stąd - jak podkreśla Katarzyna Bieńkowska - na pewno zdarzają się już i będą się zdarzać sytuacje, kiedy podatnicy będą sięgali po niewłaściwe formularze przy rozliczeniach PIT przychodów ze zbycia nieruchomości.

Skutki braku zeznania

Podatnik, który sprzedaje mieszkanie nabyte przed końcem 2006 roku i korzysta ze zwolnienia w związku z przeznaczeniem środków pieniężnych ze sprzedaży na inne cele mieszkaniowe, powinien, najpóźniej w ciągu 14 dni od momentu zbycia, złożyć oświadczenie o skorzystaniu z ulgi wraz z PIT-23.

- Niezłożenie PIT-23 może wiązać się z odebraniem podatnikowi ulgi i nakazaniem zapłaty podatku wraz z odsetkami, a także nałożeniem na niego sankcji przewidzianych przez kodeks karny skarbowy - podaje Daniel Bałazy, ekspert z ECDDP.

Wyjaśnia też, że podatek uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, nabytych między 1 stycznia 2007 r. a 31 grudnia 2008 r., powinien zostać wykazany na formularzu: PIT-36 lub PIT-36L albo PIT-38.

- Podatnik może jednak skorzystać z ulgi meldunkowej i nie wykazywać dochodu ze sprzedaży nieruchomości w żadnym formularzu. Warunkiem skorzystania z ulgi jest złożenie odpowiedniego oświadczenia w terminie składania zeznania rocznego - komentuje Daniel Bałazy.

Co istotne, niezłożenie oświadczenia w terminie pozbawia podatnika prawa do ulgi meldunkowej.

Podatnicy, którzy sprzedadzą mieszkanie lub dom albo prawo majątkowe związane z nieruchomościami, kupione po 1 stycznia 2009 r., powinni złożyć do 30 kwietnia roku następnego zeznanie - PIT-39. Konsekwencje jego niezłożenia będą analogiczne jak w przypadku niedostarczenia w terminie PIT-23.

Za błąd płaci podatnik

Podatnik, który nie złoży właściwego zeznania przy rozliczaniu sprzedaży nieruchomości, nie dopełnił obowiązku w ogóle. Na ten aspekt zwraca uwagę Katarzyna Bieńkowska, która stwierdza, że traktuje się to po prostu jak fakt, że deklaracja nie została złożona.

- Jednak podatnicy nie działają ze złej woli czy z zamiarem uszczuplania należności podatkowych (zwłaszcza jeśli wykażą dochód, a podatek zostanie zapłacony), lecz z niewiedzy - podkreśla nasza rozmówczyni z Dewey & LeBoeuf.

Wskazuje również, że trzeba mieć nadzieję, że organy podatkowe nie będą podchodzić do tej kwestii aż tak rygorystycznie i najwyżej podatnicy będą musieli dokonywać odpowiednich korekt.

- Istnieje jednak ryzyko, czy pokusa po stronie fiskusa, by z takich przypadków wyciągać dla podatnika negatywne konsekwencje, np. odmówić prawa do zwolnienia - mówi Katarzyna Bieńkowska.

Radzi, by przed złożeniem deklaracji skontaktować się ze swoim urzędem skarbowym lub z Krajową Informacją Podatkową i potwierdzić, która deklaracja jest właściwa.

Kliknij aby zobaczyć ilustrację.

PIT od przychodu ze zbycia nieruchomości

EWA MATYSZEWSKA

ewa.matyszewska@infor.pl