Naruszenie prawa przy zakupie działek nie przekreśla uwłaszczenia

Wyrok Sądu Najwyższego dotyczy długoletniego sporu między Andrzejem B. a Wojskową Spółdzielnią Domów Jednorodzinnych "Barbakan".

Andrzej B. zawarł w 1996 r. ze spółdzielnią umowę przedwstępną o budowę domu jednorodzinnego z własnych środków i wpłacił zaliczkę na koszty jej działania. W 1997 r. spółdzielnia nabyła od Wojskowej Agencji Mieszkaniowej prawo użytkowania wieczystego do gruntu, na którym miał być wybudowany m.in. dom Andrzeja B.

Zgodnie z ówczesnymi przepisami, Agencja mogła sprzedać spółdzielni w trybie bezprzetargowym, praktycznie bezpłatnie, jeżeli wszyscy jej członkowie należeli do osób mających prawo do kwatery stałej w rozumieniu ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych. O tym, że wszyscy członkowie mają takie prawo, zapewnił przy nabywaniu gruntu prezes tej spółdzielni.

Andrzej B. nie był jednak żołnierzem ani pracownikiem wojska. Było to sprzeczne z oświadczeniem, które wcześniej złożył prezes spółdzielni i dlatego przeciwko prezesowi zostało wszczęte postępowanie karne.

Andrzej B. dom wybudował, ale spółdzielnia odmawiała przyznania mu spółdzielczego własnościowego prawa do domu jednorodzinnego. Potem, po likwidacji możliwości przyznawania takich praw, nie godziła się na przeniesienie na Andrzeja B. prawa własności. Odmowę uzasadniała tym, że Andrzej B., jako niemający prawa do kwatery stałej, nie może nabyć prawa do działki.

W końcu, w lutym 2002 r., spółdzielnia zawarła z Andrzejem B. porozumienie, określające warunki, po których spełnieniu miał on uzyskać prawo własności. Do tego nabycia jednak nie doszło.

W 2009 r. Andrzej B. złożył pozew do sądu. Żądał, by sąd zobowiązał spółdzielnię do przeniesienia na niego prawa własności domu.

Wygrał w sądach I i II instancji. Jako podstawę sądy przyjęły tu art. 52 pkt 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Przepis ten odnosił się do spółdzielczych własnościowych praw do domu jednorodzinnego istniejących w dniu wejścia w życie tej ustawy, tj. w kwietniu 2001 r. Zobowiązywał on spółdzielnie, by po rozliczeniu kosztów budowy i wkładów budowlanych, przeniosły na swoich członków własność przydzielonych im domów wraz z prawami do działek.

Spółdzielnia złożyła skargę kasacyjną do Sądu Najwyższego, a ten wyrokiem z 17 listopada 2011 r. (sygn. III CSK 30/11) uchylił wyrok II instancji i przekazał mu sprawę go ponownego rozpoznania.

SN stwierdził, że art. 52 pkt 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie może być podstawą wyroku w sprawie Andrzeja B., skoro dotyczy praw własnościowych do domów jednorodzinnych przysługujących w chwili wejścia tej ustawy w życie. Andrzej B. nigdy takiego prawa nie uzyskał. Zdaniem SN - w świetle tego przepisu - umowa przedwstępna, jaką zawarł ze spółdzielnią w 1996 r., nigdy nie dawała mu roszczenia o ustanowienie takiego prawa.

"Nie oznacza to jednak, że roszczenie Andrzeja B. wobec spółdzielni jest nieuzasadnione" - stwierdził sędzia Dariusz Zawistowski, uzasadniając werdykt SN. Sędzia zauważył, że statut spółdzielni nie ograniczał członkostwa do osób mających prawo do kwatery wojskowej, a skoro tak, to sposób nabycia gruntu przez spółdzielnię nie ma wpływu na jej stosunki z Andrzejem B. jako członkiem spółdzielni. Nie może być powodem odmowy przeniesienia na niego własności.

Sądy - tłumaczył sędzia Zawistowski - przyjmując jako podstawę wyroku art. 52 pkt 3, nie rozważyły skutków porozumienia zawartego w lutym 2002 r. "Porozumienie podpisały obie strony. Prawdopodobnie spowodowało ono powstanie pewnych zobowiązań po stronie spółdzielni, stosownie do przepisów kodeksu cywilnego" - mówił sędzia.

Jeżeli byłoby inaczej i jeśli istnieje luka w prawie, czyli brak konkretnego przepisu, na którym Andrzej B. mógłby oprzeć swoje roszczenie, to - zdaniem SN - możliwe jest uwzględnienie jego żądania na podstawie innych przepisów stosowanych w drodze analogii.