Mieszkania na wynajem wciąż przynoszą zyski inwestorom, ale teraz coraz trudniej jest je kupić

• Mieszkania na wynajem stanowiły już połowę transakcji na rynku
• Bezpieczny Kredyt 2% ograniczył inwestycje pod wynajem
• Jakie mieszkania na wynajem sprzedają się najlepiej

Jak wylicza Bartosz Turek, główny analityk HRE Investment Trust, lokata zakończona w listopadzie dała niecały 1% realnej straty. To i tak dobry wynik, dający nadzieję, że przy obecnym spadku inflacji i tylko nieznacznym obniżaniu oprocentowania lokat przez banki, w końcu dobiegnie kresu nieprzerwany siedmioletni okres, w którym oprocentowanie lokat przynosiło realne straty i nie chroniło nawet ulokowanych w nie oszczędności przed utratą wartości kapitału.

Mieszkania na wynajem stanowiły już połowę transakcji na rynku

Osoby dysponujące oszczędnościami rzędu kilkuset tysięcy złotych, choć dla takich klientów banki oferują zwykle lokaty oprocentowane wyżej niż drobnym ciułaczom, przez ostatnie lata systematycznie kupowały mieszkania pod wynajem.
Ich rola na rynku pierwotnym była tym większa, im większy był kryzys, w tym związany ze spadkiem zdolności kredytowej potencjalnych nabywców mieszkań na własne potrzeby.

Jak zauważa Magdalena Markiewicz, ekspertka portalu NieruchomosciSzybko.pl., szczególnie w minionym roku specyficzna sytuacja związana z niską dostępnością kredytów mieszkaniowych sprawiła, że popyt inwestycyjny był na rynku lokali ważniejszy niż zwykle.
– Obecnie jednak sytuacja wygląda nieco inaczej, ponieważ wzrost zdolności kredytowej przy zwykłych „hipotekach” razem z programem Bezpieczny Kredyt 2% zaktywizował osoby kupujące lokale mieszkalne na swoje potrzeby (zwykle jako pierwsze mieszkanie lub kolejne, większe lokum). Mimo tego, odsetek osób kupujących mieszkanie pod wynajem wciąż pozostaje stosunkowo wysoki – tłumaczy Magdalena Markiewicz.

Pod koniec 2022 r. analitycy NBP przeprowadzili ankietę wśród deweloperów, z której wynikało, że około 70% osób fizycznych kupuje nowe mieszkanie w celach typowo inwestycyjnych. W ocenie Magdaleny Markiewicz, w skali całego minionego roku udział osób kupujących nowe lokum na potrzeby własne był wyższy niż 30%. Dwanaście miesięcy temu, kiedy NBP przeprowadzał ankietę, dostępność kredytów mieszkaniowych była bowiem wyjątkowo słaba, a średnie oprocentowanie nowych hipotek przekraczało nawet 9%.

– Wcześniej sytuacja prezentowała się lepiej dla typowego Kowalskiego jako klienta firmy deweloperskiej. Pamiętajmy również, że nowe mieszkania ze względu na zainteresowanie deweloperów dużymi miastami mogą być częściej kupowane inwestycyjnie – wyjaśnia ekspertka portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Bezpieczny Kredyt 2% ograniczył inwestycje pod wynajem

Warto nadmienić, że w świetle ankiety Narodowego Banku Polskiego sytuacja pod względem popularności najmu jako celu zakupu używanych mieszkań w latach 2019 - 2021 znacząco nie różniła się od ubiegłorocznej. Dodajmy, że według wstępnych danych GUS, przez cały 2022 r. sprzedało się 225 550 lokali - 106 862 nowe oraz 118 688 używanych – dodaje Magdalena Markiewicz.

Pełna analiza danych Narodowego Banku Polskiego z 2022 roku, wskazuje, że w szesnastu miastach wojewódzkich oraz Gdyni, wyłącznie pod wynajem kupowało mieszkanie ok. 20% nabywców lokali z rynku wtórnego. Kolejne 12% nabywców używanych mieszkań kupiło „M” na wynajem oraz w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.
Z kolei co dziesiąty nabywca mieszkania na wtórnym rynku myślał o wzroście wartości oraz jednoczesnym wynajmie. Suma tych wyników to 42%.

Obecnie udział mieszkań kupowanych pod wynajem jest już nieco mniejszy, choć używane mieszkania pod wynajem to wciąż trzecia część obrotu.

W tym względzie warto się oprzeć choćby o dane Metrohouse. Ta duża, sieciowa agencja nieruchomości w swoim niedawnym raporcie mówiącym o sytuacji rynkowej informowała, że od lipca do września 2023 r. około 37% jej klientów kupowało mieszkanie w celach inwestycyjnych.
Ten wynik uwzględniał nie tylko osoby nabywające lokum w celach związanych z najmem. Niektórzy inwestorzy z różnych przyczyn wolą, aby mieszkanie przez co najmniej jakiś czas pozostało pustostanem. Takie rozwiązanie wzbudza kontrowersje wśród części rodaków ze względu na niedostateczną podaż lokali pod wynajem w większych miastach.

– Warto również pamiętać, że posiadanie mieszkaniowego pustostanu staje się coraz droższe, ponieważ rosną koszty utrzymywania lokalu oraz całego budynku – zwraca uwagę Magdalena Markiewicz.

Jakie mieszkania na wynajem sprzedają się najlepiej

Warto również zwrócić uwagę, że wedle danych Metrohouse przeciętne mieszkanie pod wynajem lub na inną inwestycję kupowane w III kw. 2023 r. miało 50 mkw. i kosztowało niecałe 420 000 zł. To oznacza, że lokale inwestycyjne były przeciętnie nieco mniejsze niż chociażby pierwsze używane mieszkania młodych Polaków – 54 mkw. i cena ok. 451 000 zł.

Można przypuszczać, że ta sytuacja miała związek z nieco większą od przeciętnej popularnością kawalerek wśród osób inwestujących w wynajem. Ten temat będziemy jeszcze analizować w przyszłości – podsumowuje Magdalena Markiewicz.