Ubezpieczając dom, łatwo przepłacić

Mimo że ceny nieruchomości wzrosły, tylko część klientów podwyższa sumy ubezpieczenia na swoich polisach mieszkaniowych - mówi Marzena Michalska, z-ca dyrektora departamentu ubezpieczeń małego biznesu i mieszkań w Allianz.

Swoich interesów nie pilnują też przedsiębiorcy.

- Właściciele nowo wybudowanych budynków mają większą świadomość, że koszty odbudowy wzrosły, ale w pozostałych wypadkach wyceny na potrzeby ubezpieczeniowe mają często po kilka lat - mówi Paweł Kamiński, z firmy Cunningham Lindsay, zajmującej się likwidacją szkód.

Podaje tu przykład firmy, która w 2004 roku sporządziła wycenę swojego mienia i nie aktualizowała jej do dnia szkody, czyli czerwca 2006 r. W tym czasie koszty odbudowy wzrosły o 5 proc. Firma jednak zwlekała z odbudową i gdy zajęła się nią, już w tym roku, okazało się, że w porównaniu z 2004 rokiem koszty odbudowy wzrosły o 30 proc.

- Prowadzimy akcję informacyjną wśród klientów i rekomendujemy urealnienie sum ubezpieczenia, ale nie zawsze klienci reagują - mówi Artur Zaron z firmy brokerskiej Gras Savoye.

Klient odpowiedzialny

Dlaczego powinni? Bo to na kliencie spoczywa odpowiedzialność za właściwe określenie sumy ubezpieczenia, która jest górną granicą potencjalnego odszkodowania. W przypadku mieszkań stanowiących część większego bloku powinna ona odpowiadać wartości rynkowej podobnego lokalu w okolicy. Towarzystwo wypłaci taką kwotę, jeśli blok np. po wybuchu gazu czy pożarze trzeba rozebrać. Ponieważ zwykle nie można odbudować lokalu w tym miejscu, klient będzie musiał kupić inne mieszkanie.

Nieco inaczej jest w przypadku nieruchomości wolno stojących, czyli np. domów, budynków firm.

- Klienci powinni odróżniać wartość rynkową od wartości odtworzeniowej - mówi Marcin Kapuściński, prezes Eksperci Nemu, firmy zajmującej się likwidacją szkód.

Jak wynika z jego wyliczeń na przykład wybudowanie domu o powierzchni 142 m² to obecnie koszt około 300 tys. Jednak wartość rynkowa tego domu jest dwu-, trzykrotnie większa w zależności od tego, gdzie ona stoi. W tym przypadku suma ubezpieczenia powinna raczej odpowiadać wartości odbudowy nieruchomości w tym samym miejscu. Choć są przypadki, na szczęście bardzo rzadkie, w których ta kwota może być zbyt niska.

- Odszkodowanie uwzględniające cenę rynkową budynku jest wypłacane w przypadku, gdy odbudowa domu w tym samym miejscu nie jest możliwa ze względów prawnych (np. zmieniły się warunki zabudowy) lub ekonomicznych i klient musi zakupić tego samego rodzaju i standardu budynek w innym miejscu - mówi Marzena Michalska.

Dodaje, że w przypadku szkód częściowych, czyli zniszczenia nieruchomości, np. przez ogień, odszkodowanie będzie odnosiło się do kosztów odtworzenia uszkodzonych części składowych budynku czy lokalu według rynkowych cen usług remontowo-budowlanych, a nie wartości rynkowej samej nieruchomości. W obu przypadkach górną granicą odpowiedzialności jest suma ubezpieczenia określona przez klienta.

Różne wartości

- W ostatnim czasie znacznie wzrosła wartość rynkowa nieruchomości, wartość kosztów usług remontowo-budowlanych wzrosła w mniejszym stopniu - mówi Marzena Michalska.

Dodaje, że za wartość odtworzeniową uważa się najczęściej kwotę, jaką trzeba byłoby wydać, aby w miejscu ubezpieczenia odtworzyć nieruchomość tego samego rodzaju, konstrukcji powierzchni i standardu wraz z włączeniem kosztów opracowania dokumentacji projektowej, obsługi geodezyjnej, nadzoru, jak również innych kosztów związanych z realizacją budowy.

Warto zauważyć, że część osób lub firm wybiera wartość ubezpieczenia według wartości rzeczywistej, czyli z potrąceniem tzw. zużycia. Wtedy koszty odbudowy są pomniejszane o ten wskaźnik. Polisa jest tańsza, ale da niższą wypłatę odszkodowania.

Kluczowa proporcja

Zaniżenie sumy ubezpieczenia ma dwa negatywne skutki. W przypadku szkody całkowitej nie dostaniemy odszkodowania pokrywającego pełne koszty odbudowy lub zakupu nieruchomości. Dostaniemy też zmniejszone odszkodowanie przy szkodach częściowych. Jeśli zaniżymy sumę ubezpieczenia w stosunku do wartości rynkowej (w przypadku mieszkania) czy wartości odtworzeniowej lub rzeczywistej (w przypadku domu czy firmy), będzie miała zastosowanie zasada proporcji. Przewiduje ona, że wypłatę obniża się o takim sam procent, w jakim zaniżono sumę ubezpieczenia. Pewnym ratunkiem jest tzw. klauzula Leeway, którą coraz częściej można znaleźć nawet w warunkach ubezpieczeń mieszkań czy firm. Przewiduje ona niestosowanie zasady proporcji, jeśli niedoubezpieczenie wynosiłoby nie więcej niż 10-20 proc.

Kliknij aby zobaczyć ilustrację.
Jakie koszty budowy domu

MARCIN JAWORSKI

marcin.jaworski@infor.pl

OPINIA

Kliknij aby zobaczyć ilustrację.

MARCIN Z. BRODA

wiceprezes firmy Ogma monitorującej rynek ubezpieczeniowy

Dobrym pomysłem byłoby wprowadzenie zasady, że to towarzystwo określa wartość nieruchomości na potrzeby ubezpieczeniowe. W ubezpieczeniach komunikacyjnych było możliwe stworzenie takiego narzędzia. Dlaczego podobne nie mogłoby powstać w odniesieniu do nieruchomości? Na przykład w AXA suma ubezpieczenia w ogóle nie jest podawana, a odszkodowanie jest płacone według wartości rynkowej auta z dnia szkody. Dlaczego takiego systemu nie przenieść do nieruchomości? Nie byłoby wtedy problemów z niedoubezpieczeniem wynikającym ze złego określenia wartości nieruchomości. Ostatecznie spora część klientów ma problem z ustaleniem wartości rynkowej swojej nieruchomości, a większość z pewnością nie wie, jakie są koszty odtworzenia domu.

GP RADZI

Muszę ubezpieczyć dom, bo wymaga tego bank kredytujący jego zakup. Dom jest wart 800 tys. zł, ale kwota kredytu to 500 tys. zł. Czy wystarczy, jeśli suma ubezpieczenia na polisie będzie wynosiła 500 tys. zł?

Tak

W tym wypadku suma ubezpieczenia w wysokości 500 tys. zł powinna wystarczyć. Polisa pokrywa bowiem koszty odbudowy domu, a te są zwykle znacząco niższe niż cena transakcyjna zakupu nieruchomości. Przede wszystkim nie obejmuje ona ceny samej działki, która obecnie jest znaczącą pozycją w kosztach zakupu domu. Ubezpieczając dom, trzeba więc zorientować się, ile kosztowałaby jego odbudowa w tym samym miejscu. Tylko w wypadku, gdy odbudowa nie byłaby możliwa i trzeba by budować dom na innej działce, suma ubezpieczenia powinna być wyższa, bo musi uwzględniać też koszty zakupu nowej działki. To jednak bardzo rzadkie przypadki, np. kiedy zmienia się plan zagospodarowania przestrzennego i ze względów prawnych budowa nie jest możliwa.