Bank pomoże Ci zwiększyć zdolność kredytową

Popyt na kredyty hipoteczne nie słabnie, a każdy z banków walczy o jak największy kawałek tego „tortu”. Jednym ze sposobów przekonania klienta do swojej oferty jest obliczenie jego zdolności kredytowej na wyższym poziomie niż w innych bankach. Już nie tylko cena kredytu decyduje o wyborze banku. Kredytobiorcy wybierają bank, który pożyczy im tyle ile chcą, bo coraz mniej osób chce zamrażać swoją gotówkę w zakup nieruchomości – zwłaszcza w sytuacji, kiedy rosną stopy procentowe, a od roku działa rekomendacja S.
Przypomnijmy, że wydana w 2006 r. przez Komisję Nadzoru Bankowego „Rekomendacja S” zawiera szereg zaleceń (dobrych praktyk) dla banków udzielających kredytów zabezpieczonych hipotecznie. Między innymi KNB zaleca, by bank w przypadku udzielania kredytów w walutach obcych analizował zdolność kredytową klienta przy założeniu, że stopa procentowa dla kredytu walutowego jest równa co najmniej stopie procentowej dla kredytu złotowego, a kapitał kredytu jest większy o 20%.

Chcemy pożyczać więcej

Podwyżki stóp procentowych oraz wprowadzenie rekomendacji S ograniczyły zdolność kredytową Polaków. Faktem jest jednak, że mimo wszystko zdolność ta rośnie, co wynika z ogólnego wzrostu płac (w skali 8-10% rocznie) oraz z działań banków, które wolą byśmy pożyczali tyle, ile pragniemy (czym więcej, tym lepiej). Trzeba zauważyć, że sami kredytobiorcy chcą pożyczać więcej. Nawet powyżej wartości nieruchomości. A to między innymi po to, by skredytować wszelkie koszty związane z transakcją kupna lub wziąć dodatkowe pieniądze na inny cel, np. kuszące inwestycje w akcje lub fundusze inwestycyjne.

Co więc banki robią by zwiększyć nasze możliwości kredytowe?

Kredyt nawet na 50 lat

Pierwszym sposobem na zwiększenie zdolności kredytowej jest wydłużenie okresu kredytowania. Tutaj banki mogą sterować zarówno okresem spłaty rat kredytowych jak i maksymalnym wiekiem kredytobiorcy w dniu spłaty kredytu. Jeszcze 2 lata temu jedynie w banku Millennium można było uzyskać kredyt na dłużej niż 30 lat (maksymalny okres wynosił 35 lat), ale pod warunkiem zmieszczenia się ze spłatą do 65 roku życia.
W tej chwili najdłużej możemy spłacać kredyt w Millennium (kredyt na 50 lat w złotych polskich), Nordei (kredyt na 45 lat w złotych polskich) oraz w Metrobanku (kredyt na 50 lat w złotych polskich oraz w walucie obcej). W Multibanku oraz mBanku otrzymamy kredyt na 45 lat jeśli wkład własny w zakup lub budowę nieruchomości wyniesie przynajmniej 30% jej wartości.
Banki zmieniły najczęściej na korzyść klientów limity maksymalnego wieku kredytobiorcy w dniu spłaty kredytu. Są banki, które nie mają oficjalnie tego limitu (Metrobank) oraz banki, w ofercie których górny limit jest określony na 75-80 lat, ale może zostać zwiększony w indywidualnych przypadkach (GE Money Bank, DomBank, Nykredit). W Nordea Bank można otrzymać kredyt nawet do 100 roku życia pod warunkiem posiadania wkładu własnego na odpowiednim poziomie. Najczęściej jednak górny limit wieku akceptowany przez banki wynosi 70-75 lat w dniu spłaty ostatniej raty kredytowej. Jeszcze dwa lata temu było to 65 lat.

Liberalna ocena obciążeń finansowych

Kolejnym sposobem na zwiększenie zdolności kredytowej jest uelastycznienie podejścia do akceptowanych poziomów obciążeń finansowych klienta. Szczególnie jeśli chodzi o karty kredytowe oraz limity w kontach.
Są banki, które niezależnie od stanu wykorzystania tych limitów naliczają ryczałtową stawkę zobowiązania, jaka może obciążać klienta. Inne banki liczą jedynie realne obciążenie na podstawie historii wykorzystania limitów w ostatnich miesiącach. W ten sposób osoby, które w małym stopniu wykorzystują posiadane karty kredytowe oraz limity w kontach osobistych (jest coraz więcej takich osób – trzymają limity kredytowe po prostu w gotowości na „czarną godzinę”) mają większą zdolność kredytową. Ale nawet jeśli mamy wysokie obciążenia z tytułu posiadanych limitów kredytowych to ich natychmiastowa spłata oraz wniosek o zamknięcie może sprawić, że bank nie weźmie ich pod uwagę. A przy okazji udzielenia kredytu hipotecznego przyzna nam nową kartę lub limit w koncie. Dzieje się tak dlatego, że obciążenia zaciągnięte w danym banku są zwykle wewnętrznie traktowane ulgowo i nie obciążają zdolności kredytowej.

Banki mogą również zwiększać zdolność kredytową klientów poprzez liberalizowanie wskaźników TDR (Total Debt Ratio) oraz DI (Disposable Income).
TDR jest to wskaźnik określający obciążenie dochodów całkowitymi, finansowymi zobowiązaniami gospodarstwa domowego. Większość banków ma wyznaczone graniczne wartości TDR (zwykle oddzielnie dla kredytów w złotych polskich i walutach obcych), dla których dany Kredytobiorca posiada zdolność do regulowania rat kredytowych. Jeśli wyliczona rata kredytu hipotecznego wraz z innymi obciążeniami finansowymi w stosunku do dochodu przekracza poziom graniczny TDR bank odmawia udzielenia kredytu na daną kwotę. Zwiększanie więc maksymalnego poziomu TDR jest sposobem na zwiększenie zdolności kredytowej. W tym aspekcie banki również różnią się między sobą - niektóre mają wskaźniki TDR na poziomie 40% a inne na poziomie 50%.
Wskaźnik DI – Wskaźnik Dochodu Dyspozycyjnego (Disposable Income) – jest kryterium określającym dochód gospodarstwa pozostający do dyspozycji wnioskodawcy po spłacie obciążeń finansowych. Każdy z banków ma ustalony, minimalny poziom wskaźnika DI, poniżej którego kredytobiorca nie ma zdolności do regulowania rat kredytu hipotecznego.
Zwiększenie wskaźnika DI podnosi zdolność kredytobiorców w danym banku.

Pokazujemy większy dochód

Nie tylko obciążenia finansowe wpływają na maksymalną zdolność kredytową. Drugim, nie mniej istotnym czynnikiem jest sposób kwalifikacji naszych dochodów przez banki. Szczególnie dotyczy to akceptacji różnego rodzaju premii, bonusów lub innych ruchomych składników wynagrodzenia. Coraz więcej banków przyjmuje do liczenia zdolności kredytowej premie i prowizje na równi ze stałą pensją (najlepiej w tym aspekcie wygląda oferta mBanku oraz Multibanku, gdzie na zaświadczeniu o zatrudnieniu pracodawca powinien podać po prostu średnią pensje brutto lub netto za ostatnie 6 lub 3 miesiące – bez rozróżnienia na część stałą i premie/prowizje).
Niektóre banki przyjmują do liczenia zdolności kredytowej pensję po podwyżce. Wtedy te wyższe, jednomiesięczne wynagrodzenie jest podstawą do otrzymania wyższego kredytu (bank nie wylicza wtedy średniego wynagrodzenia za ostatnie 3 lub 6 miesięcy).
Jeśli chodzi o dochód to innym sposobem na zwiększenie zdolności kredytowej jest przyjmowanie przez banki, w przypadku umów o dzieło lub zlecenia oświadczeń klientów o realnych kosztach realizacji tych umów. Wiadomo, że uzyskując dochód z umowy o dzieło lub umowy zlecenia pracownik wykazuje 50 lub 25% kosztów uzyskania przychodów (dla celów podatkowych). Realnie, często te koszty są niższe więc banki przyjmują oświadczenia klienta w tej kwestii (ile realnie kosztuje go uzyskanie danego przychodu), by jego dochód dyspozycyjny był wyższy.


Mamo, tato pomóż

Innym sposobem na umożliwienie zaciągania większych kredytów jest dołączanie współkredytobiorców do wniosku kredytowego. Dzieje się tak z reguły, gdy kredyt chce wziąć młoda osoba lub młode małżeństwo, ale uzyskiwane dochody nie pozwalają na uzyskanie określonej kwoty kredytu. W takiej sytuacji wyjściem jest przystąpienie np. rodziców (lub innych osób trzecich) do wniosku kredytowego. Jest to interesujące rozwiązanie, gdyż współkredytobiorcy nie muszą być współwłaścicielami mieszkania.


Więcej znaczy drożej

Co raz częściej polskie banki w pogoni z klientem liberalizują podejście do oceny zdolności kredytowej. Czasami przyjmują oświadczenie o możliwości spłacania rat kredytowych jako jedyny dokument potwierdzający zdolność kredytową (taka oferta jest kierowana głównie do osób wykonujących zawód zaufania publicznego) lub przyjmują do liczenia zdolności prognozowany przychód z wynajmu kupowanego mieszkania. Z reguły jednak, w takich przypadkach bank wymaga większego wkładu własnego ze strony kredytobiorcy lub podnosi oprocentowanie kredytu.

Należy jednak zaznaczyć, że uelastycznianie oferty w kontekście analizy zdolności kredytowej wcale nie jest proste, na czym cierpią działy sprzedaży kredytodawców.
Banki realizując swoje pomysły muszą liczyć się z jednej strony z wewnętrznym działem oceny ryzyka kredytowego. Z drugiej, ich zapały hamuje „strażnik” stabilności systemu - Komisja Nadzoru Bankowego. Część pomysłów na zwiększenie zdolności jest przez nią negatywnie oceniana. Przyzwolenie na zbytnie rozluźnienie polityki kredytowej zwiększyłoby ryzyko niewypłacalności banku wobec wszystkich jego klientów. Przykład tego typu kłopotów w Stanach Zjednoczonych pokazuje, jaka może być za nie cena.

Karol Wilczko
Serwisy Finansowe Online Sp. z o.o.
ul. Syta 104J; 02-987 Warszawa
Tel./Fax: +48 22 493 08 52
Kom.: + 48 792 003 251
email: kwilczko@ehipoteka.com
www.ehipoteka.com