REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Uwolnij zamrożone środki

Subskrybuj nas na Youtube
inforCMS

REKLAMA

REKLAMA

Większość osób, które kupiły mieszkania w ostatnich latach, zaciągnęła kredyt hipoteczny. Jak wykorzystać wzrost wartości nieruchomości, by uwolnić część zamrożonych środków, bez sprzedaży tej nieruchomości?

Najbardziej optymalnym rozwiązaniem finansowym, maksymalizującym wszystkie potencjalne korzyści, w tym korzyści wynikające ze wzrostu wartości nieruchomości może okazać się nowy kredyt.


Wirtualne zyski


Przez ostatnie kilka lat obserwowaliśmy bardzo dynamiczny wzrost wartości nieruchomości, zarówno w największych metropoliach, jak i w mniejszych miastach. Wzrost wartości nieruchomości jest jedynie wirtualnym zyskiem dla ich właścicieli. Realizacja zysków, wynikających ze wzrostu wartości nieruchomości, możliwa jest dopiero w momencie jej sprzedaży. Jeżeli jest to nasza jedyna nieruchomość, jej sprzedaż jest niestety niemożliwa, a zyski pozostają wirtualne.

Dalszy ciąg materiału pod wideo


Kwota wolna


Na szczęście nie jest to jedyna możliwość wykorzystania wzrostu wartości nieruchomości. Dostępne obecnie rozwiązania finansowe pozwalają na uwolnienie pieniędzy zamrożonych w nieruchomości bez konieczności jej sprzedaży. Bardzo dogodnym momentem na uwolnienie środków finansowych spod nieruchomości jest zmiana banku, który pierwotnie udzielił nam kredytu hipotecznego. Przy refinansowaniu dotychczasowego kredytu możemy zwrócić się do nowego banku o przyznanie dodatkowej kwoty wolnej w formie pożyczki hipotecznej. Łączna wartość zrefinansowanego kredytu hipotecznego i pożyczki hipotecznej może stanowić nawet 100% aktualnej wartości nieruchomości (LTV = 100%). Co więcej, w najbardziej elastycznych bankach okres kredytowania dla dodatkowej kwoty wolnej jest identyczny jak dla kredytu hipotecznego i wynosi nawet 45 lat. Dzięki wydłużeniu okresu kredytowania łączna rata nowego kredytu stanowi mniejsze obciążenie dla naszego domowego budżetu, przez co wzrasta bezpieczeństwo całego rozwiązania finansowego.


Inwestycja na kredyt


Powiększenie kwoty naszego łącznego zobowiązania wobec banku powoduje oczywiście wzrost kosztów odsetkowych, ponieważ odsetki naliczane są od wyższej kwoty kredytu. Wyższy koszt odsetkowy poniesiemy jednak tylko wtedy, jeżeli przeznaczymy dodatkowe środki na zaspokojenie naszych potrzeb konsumpcyjnych. Jeżeli zdecydujemy się przeznaczyć część lub całość dodatkowo uzyskanej kwoty na inwestycje, np. w fundusze inwestycyjne, jesteśmy w stanie zniwelować koszty dodatkowych odsetek, a nawet wcześniej spłacić cały kredyt.


Modelowy kredyt


Ocenę atrakcyjności nowego rozwiązania finansowego najlepiej oprzeć na liczbach. Do obliczeń przyjmijmy modelowy kredyt, którego do spłaty pozostaje 200.000 zł. Kredyt denominowany jest do franka szwajcarskiego, zapisana w umowie marża odsetkowa to 2%, a pozostały do spłaty okres to 25 lat. Kredyt spłacany jest w ratach równych. Jako bazową stopę procentową przyjmijmy LIBOR 3M, który obecnie wynosi 2,75%. Załóżmy również, że wartość kredytowanej nieruchomości wzrosła o 50% do poziomu 300.000 zł.


Refinansowanie kredytu


Najpierw przeanalizujmy opłacalność najmniej atrakcyjnego wariantu refinansowania, czyli po prostu przeniesienie obecnego kredytu do innego banku bez zmiany kwoty kredytu i okresu kredytowania.


Tabela 1: Koszty przyznania refinansowego kredytu hipotecznego -
wysokość kredytu 200.000 PLN (wartość kredytowanej nieruchomości 300.000 PLN)

Rodzaj kosztu

Średni poziom kosztu

Średnia kwotowa wysokość kosztu

prowizja kredytowa

1%

2.000 PLN

prowizja za wcześniejszą spłatę

0%

0 PLN

wycena nieruchomości


500 PLN

ubezpieczenie przejściowe

1% w skali roku
(zakładamy, że wpis hipoteki nastąpi po 6 miesiącach)

1.200 PLN

opłaty sądowe


400 PLN

spread walutowy
(różnica pomiędzy kursem kupna a kursem sprzedaży waluty)

4%

8.000 PLN

SUMA


12.100 PLN

Źródło: obliczenia własne eHipoteka.com


Jak wynika z powyższych obliczeń, koszty refinansowania modelowego kredytu zamykają się kwotą ponad 12.000 zł. Znacząca część tego kosztu to spread walutowy, czyli różnica między kursem kupna a kursem sprzedaży waluty, którego średnia rynkowa wartość wynosi obecnie ok. 4%.


Tabela 2: Porównanie kosztów obsługi kredytów i wysokości miesięcznych rat -
wysokość kredytów 200.000 PLN (wartość kredytowanej nieruchomości 300.000 PLN)


Kredyt obecny

Kredyt „nowy”

Wysokość kredytu
(z uwzględnieniem kosztu przyznania)

200.000 PLN

212.100 PLN

Oprocentowanie

4,75%

3,75%

Okres kredytowania

25

25

Rata kredytowa

1.180 PLN

1.128 PLN

Całkowity koszt kredytu z uwzględnieniem spreadu walutowego

153.961 PLN

125.845 PLN

Źródło: obliczenia własne eHipoteka.com


Przy założeniu obniżenia marży odsetkowej o 1 p.p. rata nowego kredytu hipotecznego jest niższa jedynie o 52 PLN. Niewielka różnica w wysokości raty powoduje, że koszty związane z refinansowaniem zwrócą się dopiero po ok. 19 latach. Wniosek: refinansowanie kredytu hipotecznego do banku oferującego oprocentowanie niższe o 1 p.p. jest mało atrakcyjne.


Refinansowanie kredytu i uwolnienie zamrożonych środków


Przeanalizujmy teraz zasygnalizowaną wcześniej możliwość refinansowania kredytu hipotecznego w połączeniu z zaciągnięciem dodatkowej kwoty wolnej w formie pożyczki hipotecznej. Załóżmy, że pierwotna kwota modelowego kredytu na 200.000 zł zostaje powiększona o 60.000 zł do 260.000 zł. Dla zwiększenia bezpieczeństwa nowego rozwiązania finansowego załóżmy wydłużenie okresu kredytowania do 45 lat. Średnia ważona marża odsetkowa nowego kredytu wyniesie 1,8%, a łączne oprocentowanie kredytu wyniesie 4,6%.


Tabela 3: Koszty przyznania refinansowego kredytu hipotecznego -
wysokość kredytu 260.000 PLN (wartość kredytowanej nieruchomości 300.000 PLN)

Rodzaj kosztu

Średni poziom kosztu

Średnia kwotowa wysokość kosztu

prowizja kredytowa

1%

2.600 PLN

prowizja za wcześniejszą spłatę

0%

0 PLN

wycena nieruchomości


500 PLN

ubezpieczenie przejściowe

1% w skali roku
(zakładamy, że wpis hipoteki nastąpi po 6 miesiącach)

1.400 PLN

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego
(wymagany wkład własny 20%)

3,5%
od wartości kredytu przewyższającej 80% wartości nieruchomości

700 PLN

opłaty sądowe


400 PLN

spread walutowy
(różnica pomiędzy kursem kupna a kursem sprzedaży waluty)

4%

10.400 PLN

SUMA


16.000 PLN

Źródło: obliczenia własne eHipoteka.com


Wyższa kwota kredytu to oczywiście wyższe koszty początkowe związane z uzyskaniem kredytu. Dodatkową pozycją w zestawieniu kosztów jest ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Koszt takiego ubezpieczenia do średnio 3,5% od każdej złotówki kredytu powyżej 80% wartości nieruchomości. Ubezpieczenie płatne jest z góry zazwyczaj na okres 3 lat. W naszym przykładzie należy ubezpieczyć kwotę 20.000 PLN. Oczywiście poniesione koszty zmniejszają kwotę wolną, która zostaje do naszej dyspozycji. Po odjęciu wszystkich kosztów z dodatkowej kwoty 60.000 PLN będziemy mogli przeznaczyć na inwestycję 44.000 PLN.


Tabela 4: Porównanie kosztów obsługi kredytów i wysokości miesięcznych rat -
wysokość kredytów 200.000 PLN i 260.000 PLN (wartość kredytowanej nieruchomości 300.000 PLN)


Kredyt obecny

Kredyt „nowy”

Wysokość kredytu
(z uwzględnieniem kosztu przyznania)

200.000 PLN

260.000 PLN

Oprocentowanie

4,75%

4,60%

Okres kredytowania

25

45

Rata kredytowa

1.180 PLN

1.183 PLN

Całkowity koszt kredytu z uwzględnieniem spreadu walutowego

153.961 PLN

380.524 PLN

Źródło: obliczenia własne eHipoteka.com


Jak pokazuje Tabela 4, rata nowego powiększonego kredytu jest jedynie o 3 PLN wyższa od raty poprzedniego kredytu i nie stanowi znaczącego obciążenia budżetu domowego. Oczywiście gdybyśmy skonsumowali uzyskaną nadwyżkę finansową i spłacali kredyt przez 45 lat całkowity koszt nowego kredytu byłby o ok. 226.000 PLN wyższy w porównaniu z kredytem rozłożonym na 25 lat. Kosztów tych możemy uniknąć inwestując uzyskaną z kredytu nadwyżkę finansową w fundusze inwestycyjne. Inwestując 44.000 PLN nawet przy bardzo umiarkowanej rocznej stopie zwrotu na poziomie 8% netto, będziemy mieli możliwość wcześniejszej spłaty kredytu już po 20 latach.

 


Wykres 1: Porównanie spłat kredytu w wysokości 260.000 PLN oraz wartości inwestycji, o początkowej wartości 44.000 PLN.


Źródło: obliczenia własne eHipoteka.com



W 20 roku spłat nowego kredytu saldo kapitału pozostającego do spłaty wynosić będzie ok. 205.000 PLN, dokładnie do takiego poziomu w 20 roku wzrośnie saldo naszej inwestycji.


Warunek opłacalności

REKLAMA


Jedynym warunkiem opłacalności nowego planu finansowego jest uzyskanie stopy zwrotu z inwestycji wyższej od oprocentowania kredytu hipotecznego. Przy niskich stopach procentowych, szerokiej palecie funduszy inwestycyjnych i pomocy doradcy finansowego jest to założenie, którego spełnienie przyjdzie nam łatwo i nie powinno stanowić problemu.


Prawdopodobieństwo uzyskania lepszych wyników inwestycyjnych jest bardzo wysokie. Jeżeli wybierzemy fundusze inwestycyjne przynoszące wyższe zyski, na wyżej opisane efekty będziemy czekać jeszcze krócej. Przyjmując do obliczeń bardziej optymistyczną stopę zwrotu z inwestycji, na poziomie 12% netto, całkowitej spłaty kredytu będziemy mogli dokonać już w 14 roku trwania naszego nowego planu finansowego. Jest to niebagatelny zysk 11 lat, w porównaniu z pierwotnym kredytem na 25 lat.


Konsumpcja nadwyżki


Nawet jeżeli nasza sytuacja finansowa uniemożliwi nam zainwestowanie uzyskanej nadwyżki i będziemy zmuszeni przeznaczyć dodatkową kwotę wolną na cel konsumpcyjny, wykorzystanie w tym celu kredytu hipotecznego będzie najbardziej atrakcyjnym kosztowo rozwiązaniem. Chcąc uzyskać kredyt gotówkowy w wysokości 44.000 PLN, oprocentowany na średnim rynkowym poziomie 12%, rozłożony na okres 5 lat, musimy liczyć się z comiesięcznym wydatkiem na poziomie ok. 1.000 PLN. Jest to kwota bardzo obciążająca nasz budżet domowy i znacząco zmniejszająca bezpieczeństwo całego rozwiązania finansowego. Tę samą kwotę jesteśmy w stanie uzyskać zwiększając wysokość naszego kredytu hipotecznego przy jednoczesnym wydłużeniu okresu kredytowania. Jak pokazuje Tabela 4, miesięczna rata nowego kredytu wzrasta wtedy jedynie o 3 PLN.

 


Mała inżynieria finansowa – duże korzyści


Podsumowując, dzięki wykorzystaniu kilku najprostszych elementów inżynierii finansowej takich jak: podniesienie kwoty kredytu, wydłużenie okresu kredytowania, czy inwestycji uzyskanej
w ten sposób kwoty wolnej w fundusze inwestycyjne, jesteśmy w stanie bez zwiększania miesięcznych zobowiązań spłacić nasz kredyt hipoteczny o kilka, a nawet kilkanaście lat wcześniej niż planowaliśmy. Ryzyko niepowodzenia, skonstruowanego w ten sposób planu finansowego, jest niewielkie, a potencjalne korzyści bardzo znaczące.


Bartłomiej Samsonowicz

eHipoteka.com


www.ehipoteka.com

 

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
regulaminu i akceptuję jego postanowienia
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

Infor.pl
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
WZON. Tata nie wstaje z łóżka i Komisja przyznała mu 78 punktów wsparcia. Poniżenie osób niepełnosprawnych

Kolejny list czytelnika Infor.pl o nieprawidłowościach (jego zdaniem) w procesie przyznawania punktów przez WZON, od których zależy wysokość świadczenia wspierającego albo w ogóle jego przyznanie. Publikowaliśmy wcześniej listy np.: 1) osoby niewidomej, która otrzymała 61 punktów oraz osoby sparaliżowanej od pasa w dół z ... 43 punktami. Obie osoby to niepełnosprawność w stopniu znacznym, orzeczenia o niepełnosprawności stałe.

Zmiana terminu wypłaty ekwiwalentu za urlop [PROJEKT MRPiPS z 10 czerwca 2025]

W środę, 11 czerwca 2025 r. do uzgodnień, konsultacji publicznych i opiniowania trafił projekt ustawy o zmianie ustawy – Kodeks pracy oraz ustawy o zakładowym funduszu świadczeń socjalnych. Projekt zakłada m.in. zmianę przepisów dotyczących wypłaty ekwiwalenty za urlop.

Karol Nawrocki odebrał uchwałę PKW o wyborze na urząd prezydenta

Karol Nawrocki odebrał uchwałę PKW w sprawie stwierdzenia wyniku wyboru prezydenta RP, którą podczas uroczystości na Zamku Królewskim wręczył mu szef PKW Sylwester Marciniak.

Jaki stopień niepełnosprawności uprawnia do... ? [Przykłady 2025]

To pytanie często zadają osoby z niepełnosprawnościami. Z jakim stopniem można ubiegać się o określone ulgi i świadczenia? Co przysługuje ze stopniem lekkim, umiarkowanym, a co ze znacznym? Prezentujemy kilka ważnych przykładów.

REKLAMA

Co dalej z paktem migracyjnym? UE wciąż czeka na ruch dwóch krajów, w tym Polski

Już 25 krajów UE przekazało swoje plany wdrażania paktu migracyjnego, nie zrobiły tego Węgry i Polska - wynika z opublikowanego w środę 11 czerwca raportu Komisji Europejskiej. KE wezwała w nim spóźnione państwa do przyspieszenia działań w tej sprawie.

Zatrudniasz Ukraińców w 2025? Sprawdź nowe obowiązki, kary do 30 tys. zł i możliwe dofinansowania

Zatrudnianie obywateli Ukrainy w Polsce to temat, który nie traci na aktualności. W 2025 roku, po wejściu w życie nowych przepisów z 1 czerwca, pracodawcy muszą szczególnie uważać na formalności, terminy i obowiązki. Jednocześnie mogą skorzystać z atrakcyjnych form wsparcia finansowego. Sprawdź, jak legalnie zatrudnić obywatela Ukrainy i jakie dokumenty są potrzebne.

Konkurs MEN: Bezpłatne studia podyplomowe przygotowujące do wykonywania zawodu nauczyciela w kształceniu zawodowym /zgłoszenia do 10 lipca 2025/

Ministerstwo Edukacji Narodowej ogłosiło konkurs na studia podyplomowe przygotowujące do wykonywania zawodu nauczyciela w kształceniu zawodowym dla obecnych i przyszłych nauczycieli. Na realizację projektów przeznaczono niemal 50 mln zł.

Kiedy zakończenie roku szkolnego 2024/2025? Kiedy rozpoczęcie roku szkolnego 2025/2026? /Kalendarz roku szkolnego/

Choć jeszcze niedawno rozbrzmiewał pierwszy dzwonek, dziś uczniowie i nauczyciele odliczają już ostatnie dni do wakacji. Kiedy zakończenie roku szkolnego 2024/2025? A co z rokiem szkolnym 2025/2026? Jak wygląda kalendarz roku szkolnego 2025/2026?

REKLAMA

ZUS, urlop, PIT i ryzyko. Umowa o pracę czy B2B? Porównanie na przykładach z 2025 roku

Coraz więcej osób rozważa przejście z etatu na własną działalność. Równie często pracodawcy zamiast umowy o pracę proponują współpracę w modelu B2B. W 2025 roku po zmianach w składkach ZUS i podatkach ten wybór staje się jeszcze bardziej istotny. W artykule porównujemy te formy współpracy, pokazując różnice w wynagrodzeniu, zabezpieczeniach i ryzykach na konkretnych liczbach i przykładach.

Nawet 30 tys. zł kary za podpalenia, w tym za wypalanie traw i rozniecanie ognia w lasach, na łąkach i torfowiskach

Zostaną wprowadzone wyższe kary za podpalenia, w tym za wypalanie traw i rozniecanie ognia w lasach, na łąkach i torfowiskach. Tak zakłada projekt autorstwa Ministerstwa Sprawiedliwości. Zgodnie z propozycją górna granica grzywny za sprowadzenie zagrożenia pożarowego wzrośnie z 5 do 30 tys. zł; mandaty za wykroczenia wzrosną z 500 zł do 5 tys. zł.

REKLAMA