Nie każde mieszkanie przyniesie zysk

Dla osób kupujących mieszkania pod wynajem podstawowym źródłem zysku poza opłacanym przez najemcę czynszem jest wzrost wartości nieruchomości. Według ekspertów obecna stagnacja i spadek cen nie są trwałe, a inwestycję na rynku nieruchomości trzeba traktować jako długoterminową, co najmniej na pięć lat. Dlatego stabilizację czy spadek cen można wykorzystać do poczynienia inwestycji. Według szacunku GP w większości dużych miast średnie ceny nieruchomości w rozpoczynającym się roku będą zmieniały się w granicach od -5 do 5 proc. Spektakularne wzrosty z lat poprzednich już nie powrócą, ale od 2009 roku nieruchomości będą dalej drożały.

Ceny nieruchomości

- W najbliższych kilku latach wzrosty średnich cen nieruchomości w dużych miastach będą zbliżone do wysokości wzrostu PKB, czyli kilkuprocentowe - mówi Radosław Machnik, analityk Nieruchomości Północ.

- O wzrostach wartości mieszkań na poziomie 50 proc. rocznie możemy już zapomnieć, ale w kolejnych latach w wielu lokalizacjach ceny mogą rocznie wzrastać nawet o kilkanaście procent - mówi Łukasz Drągowski, prezes agencji nieruchomości AD Drągowski.

Należy wystrzegać się inwestycji w mieszkania z tzw. wielkiej płyty, które w ostatnich latach zostały przeszacowane. Przykładem są krakowskie dzielnice Nowa Huta i Ruczaj, gdzie tego typu mieszkania oferowane są w cenie nawet poniżej 6 tys. zł i oczekiwane są dalsze spadki. Natomiast w krakowskich dzielnicach bardziej pożądanych przez kupców, takich jak centrum oferowanych mieszkań jest zbyt mało, co przekłada się na pewną presję cenową. Dlatego przy zakupie nieruchomości bardziej niż średnią ceną i potencjalnym wzrostem cen należy kierować się specyfiką konkretnej nieruchomości.

Zarobek na czynszu

Przy obecnej sytuacji na rynku nieruchomości tudno będzie wybrać taką lokalizację, którą czekają w najbliższych latach duże wzrosty cen, a jednocześnie już teraz za wynajem takiej nieruchomości będzie można uzyskać wysoki czynsz, którego ceny również ulegają zmianie.

- Po zeszłorocznym wzroście kosztów wynajmu na poziomie około 20 proc. w tym roku dynamika będzie niższa. W 2008 roku średni całoroczny koszt wynajmu przekroczy 10 proc. - mówi Radosław Machnik.

Według analityków portalu szybko.pl w styczniu ceny wynajmu mieszkań nie uległy większym wzrostom, a w niektórych miastach miały miejsce niewielkie spadki w porównaniu z IV kwartałem 2007 r.

- Od dwóch lat ceny wynajmu nieruchomości w Trójmieście rosną praktycznie z miesiąca na miesiąc, zwykle o 1-2 proc. miesięcznie. Obecny rok może być rokiem wynajmu mieszkań, które przyniosą większe zyski - mówi Mariusz Feliński z Partnerzy Nieruchomości.

Z wyliczeń szybko.pl wynika, że w pierwszym miesiącu 2008 roku najbardziej spadły ceny najdroższych mieszkań, np. w Warszawie o ponad 360 zł obniżyła się cena czteropokojowych lokali.

Duży potencjał wzrostu cen nieruchomości analitycy prognozują m.in. w Katowicach, gdzie oddaje się bardzo mało mieszkań. Dlatego kupno w tym regionie lokalu wybudowanego po 1989 roku wciąż może być dobrą inwestycją. Agencja AD Drągowski szacuje, że spory potencjał do wzrostu mają takie lokalizacje, jak Gliwice, Sopot czy Łódź. W dużych miastach głównym źródłem dochodu może być wysokość pobieranego czynszu. Dlatego należy wybierać dobrze zlokalizowane mieszkania.

- W Warszawie dobrym pomysłem kupna nieruchomości pod wynajem jest zakup wzdłuż linii metra i w okolicach, gdzie niedługo zostaną oddane do użytku nowe stacje - mówi Łukasz Drągowski.

Średnie ceny wynajmu mieszkań

Wojciech Iwaniuk

wojciech.iwaniuk@infor.pl

 

OPINIA

Agnieszka Górkiewicz

prezes agencji nieruchomości Ober-Haus

Im bardziej nieruchomość spełnia wyrafinowane oczekiwania klienta, np. indywidualny standard wykończenia czy nietypowy układ pomieszczeń, tym trudniejsza może być sprzedaż, jak i jej wynajęcie. Dlatego oferowane obecnie na rynku pierwotnym mieszkania o pow. 100 mkw., które mają dwa pokoje z aneksem kuchennym, w przyszłości nie przyniosą takich zysków, jak analogiczne mieszkania o tej samej powierzchni z trzema sypialniami i oddzielną kuchnią.