Jak sfinansować koszty zakupu mieszkania

Zaciągnięcie kredytu hipotecznego w kwocie, która pozwoli zapłacić jedynie sprzedającemu nieruchomość, często nie wystarcza. Po pierwsze dodatkowe pieniądze potrzebne będą na wykończenie mieszkania kupowanego na rynku pierwotnym lub na remont w przypadku mieszkania z rynku wtórnego. Z tym jednak nie powinno być problemu, ponieważ wyceniając nieruchomość, czyli ustalając wartość zabezpieczenia, banki uwzględniają wzrost wartości nieruchomości na skutek przeprowadzonych prac remontowych.
Problem pojawia się w przypadku tzw. kosztów około kredytowych, które mogą pochłonąć nawet 10 proc. kwoty udzielonego kredytu. Mowa tutaj o opłatach notarialnych i sądowych (taksa notarialna, opłaty za wypis z aktu notarialnego, opłata za ustanowienie hipoteki) czy prowizji dla agencji nieruchomości, jeżeli korzystamy z jej usług. Średnio 2 proc. kwoty kredytu kosztować będzie prowizja za jego udzielenie. Poniesiemy też koszty ubezpieczeń – jeżeli nie posiadamy wkładu własnego, musimy wykupić ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Średnio takie ubezpieczenie kosztuje 3,5 proc. i jest naliczane od kwoty brakującego wkładu własnego raz na trzy lub pięć lat.

Na więcej niż 100 proc.

Żeby pomóc w sfinansowaniu kosztów około kredytowych, kilka banków oferuje kredyt w kwocie przewyższającej wartość nieruchomości, czyli na więcej niż 100 proc. wskaźnika LTV (relacji kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia).
Najbardziej liberalne w tej kwestii są MultiBank i mBank. W tych instytucjach można dostać kredyt na 110 proc. LTV. Co ważne, oprocentowanie kredytu na 110 proc. LTV jest takie same, jak kredytu na 100 proc. LTV, czyli cała kwota kredytu oprocentowana jest według stawek obowiązujących dla kredytu mieszkaniowego. W kilku innych instytucjach również można zaciągnąć kredyt powyżej 100 proc. LTV i na pierwszy rzut oka takie oferty wydają się bardziej atrakcyjne. W rzeczywistości za „dodatkowe” pieniądze zapłacimy więcej.
Dla przykładu kredytu na 130 proc. LTV udziela Dombank, przy czym 100 proc. kredytu oprocentowane jest jako w przypadku kredytu mieszkaniowego, a 30-procentowa nadwyżka traktowana jest jako pożyczka hipoteczna, która jest wyżej oprocentowana. Na podobnych zasadach kredytów udziela Metrobank, który też gotowy jest udzielić finansowania na 130 proc. LTV.

Ile to kosztuje

Załóżmy, że o kredyt na 110 proc. LTV wnioskujemy w mBanku, MultiBanku i Metrobanku. Wartość nieruchomości wynosi 200 tys. zł, a my wnioskujemy o kredyt w kwocie 220 tys. zł (110 proc. LTV) i na okres 30 lat.
Mając na uwadze fakt, że standardowa oferta Metrobanku jest droższa od konkurencji, różnica w kosztach kredytu i tak staje się bardzo wyraźna. W wariancie kredytu złotowego w Metrobanku oprocentowanie będzie wyższe o 2,6 pkt proc., a miesięczna rata o prawie 400 zł niż w najtańszym mBanku.

 

 

 

Kredyt na 110 proc. LTV*

Bank	Oprocentowanie	Prowizja	Rata	Koszty całkowite
Kredyt w PLN
mBank	6,55 proc.	0 proc.	1397,8 zł	515,8 tys. zł
MultiBank	6,85 proc.	1,5 proc.	1441,6 zł	538,9 tys. zł
Metrobank	9,15 proc.	0 proc.	1794,0 zł	665,1 tys. zł
Kredyt w CHF
MultiBank	3,65 proc.	1,5 proc.	1051,7 zł	393,2 tys. zł
mBank	3,65 proc.	0 proc.	1051,7 zł	395,4 tys. zł
Metrobank	5,5 proc.	0 proc.	1351,6 zł	491,6 tys. zł

* Założenia: Wartość nieruchomości 200 tys. zł, kwota kredytu 220 tys. zł, okres spłaty 30 lat, raty równe

 

 

Koszty sądowe i notarialne

Opłata za wpis do księgi wieczystej wynosi 200 zł, a opłata za założenie księgi wieczystej 60 zł. Należy pamiętać jeszcze o podatku PCC1, który należy zapłacić przy zakupie nieruchomości na rynku wtórnym. Podatek ten pobierze od nas notariusz. Wynosi on 2 proc. wartości transakcji. Przykładowo, jeżeli kupujemy mieszkanie za 200 tys. zł, musimy oddać fiskusowi 4 tys. zł podatku. W niektórych przypadkach banki pozwalają na kredytowanie tzw. kosztów około kredytowych, czyli również opłat sądowo-notarialnych. Na polskim rynku wyróżnić można dwa modele: bank udziela kredytu ponad wartość nieruchomości (kredyty na ponad 100 proc. LTV). Dodatkowe środki przelewane są na nasze konto, przy czym banki nie proszą o faktury czy potwierdzenia wydanych pieniędzy – nie pytają czy rzeczywiście ponieśliśmy koszty notarialne, sądowe lub czy zapłaciliśmy podatek (Multibank, mBank). Inne banki udzielą dodatkowych pieniędzy na wydatki około kredytowe, jednak warunkiem jest, by wartość nieruchomości była większa, niż cena za jaką ją kupujemy. Tak jest np. w banku Millennium. Dodatkowo musimy udokumentować, że ekstra gotówkę wydaliśmy na notariusza, sąd czy podatek (faktury, rachunki, potwierdzenie opłat, akt notarialny).

 

 

Przykładowe stawki za wydanie aktu notarialnego (z uwzględnieniem podatku VAT)

Nieruchomość	Metraż	Kwota transakcji	Było	Jest	Różnica
Kawalerka w Lublinie	30 mkw.	120 tys. zł	1 598,2 zł	1 525 zł	73,2 zł
Mieszkanie dwupokojowe w Warszawie	60 mkw.	540 tys. zł	4 160,2 zł	3 574,6 zł	585,6 zł
Apartament we Wrocławiu	80 mkw.	800 tys. zł	5 746,2 zł	4 843,4 zł	902,8 zł

 

Maciej Bednarek

Karol Wilczko