Czy opłaca się inwestować w nieruchomości

Do niedawna wystarczyło kupić mieszkanie i czekać... Czekać na wzrost cen, a później sprzedać. Rocznie ceny rosły nawet o 100 proc. Sześć lat temu kawalerkę w centrum Warszawy można było kupić za mniej niż 100 tys. zł - dzisiaj za porównywalny lokal trzeba zapłacić 2-3 razy więcej. Takie przykłady rozpalają wyobraźnie potencjalnych inwestorów, ale te czasy minęły. Na rynku mamy stabilizację, a w wypadku budynków z wielkiej płyty ceny nawet spadają.

Inwestycja długoterminowa

To może być jednak dobry moment na kupno nieruchomości dla osób, które traktują to jako inwestycje. Deweloperzy nie dyktują już warunków, można wybrać dobrą lokalizacje i dowolną wielkość mieszkania. Po cichu, nie przyznając się do tego, deweloperzy obniżają nawet ceny - taką obniżką jest choćby darmowe miejsce parkingowe. Ceny jednak nie są niskie i raczej nie będą, bo deweloperzy i osoby fizyczne mają świadomość, że obecna stabilizacja cen to zjawisko sezonowe. Eksperci są zgodni: za kilka miesięcy, najdalej za rok, dwa ceny nieruchomości znowu zaczną rosnąć. Nieruchomości sprzedają więc tylko ci, którzy muszą je sprzedać, bo potrzebują gotówki.

Nadal największą barierą przy inwestycjach w nieruchomości jest konieczność wyłożenia bardzo dużej gotówki. W Warszawie i okolicach za metr mieszkania trzeba zapłacić od 7 do 10 tys. zł. W innych dużych miastach jest tylko trochę taniej. Wyjątkiem jest Górny Śląsk, gdzie ceny są znacznie niższe i gdzie jeszcze w tym roku można się spodziewać sporych podwyżek. W centrach dużych miast są oczywiście także oferty po kilkanaście czy nawet po 25 tys. zł za metr wykończonego mieszkania. Takie apartamenty także mogą być dobrą lokatą kapitału, ale trzeba dysponować jeszcze większą gotówką.

Ile trzeba zainwestować

Przyjmijmy, że nasz inwestor dysponuje kwotą ok. 300-400 tys. zł (oczywiście z kredytu). Miesięczny koszt obsługi takiego kredytu to ok. 2-2,5 tys. zł. Bardzo trudno znaleźć najemcę, który jest w stanie zapłacić takie pieniądze za najem mieszkania. Za 400 tys. zł w Warszawie i okolicach kupimy maksymalnie 30-40-metrowe mieszkanie, we Wrocławiu 40-45, a na Śląsku nawet 70.

Ile można zarobić

Najem może nie pokryć wszystkich kosztów obsługi kredytu zaciągniętego na kupno mieszkania. W Warszawie za najem takiego mieszkania możemy otrzymać maksymalnie 2 tys. zł. Podobne kwoty obowiązują przy najmie większych mieszkań kupionych za takie same pieniądze w innych miastach. Można też oczywiście liczyć na wzrost cen nieruchomości. Ostatnie miesiące pokazują jednak, że nie jest to pewne. Najem nie pokryje nam więc wszystkich kosztów kredytu. Do tego trzeba jeszcze dodać comiesięczny czynsz (zwykle płaci go właściciel mieszkania) i koszty drobnych napraw i remontu - po kilku latach. Zakładając, że mieszkanie jest wynajmowane legalnie (co niestety nie jest tak częste), trzeba jeszcze zapłacić podatek (według zwykłej skali lub ryczałtowy - 8,5 proc.). Nie można też nigdy wykluczyć problemów z najemcami, którzy mogą zwlekać z zapłatą, dewastować mieszkanie lub w skrajnych wypadkach nie opuścić mieszkania dobrowolnie. To ryzyko trzeba uwzględnić, planując tego typu inwestycje. Pamiętajmy też, że nieruchomość nie jest inwestycją łatwo zbywalną. Obecnie oferty sprzedaży mieszkań w agencjach leżą po pół roku. Nie zawsze można też sprzedać mieszkanie bez bolesnych konsekwencji podatkowych. Z drugiej strony trzeba też mieć świadomość, że odkładając na konto bankowe 400 tys. zł, przy oprocentowaniu rocznym 6 proc., można co miesiąc otrzymać prawie 2 tys. zł odsetek. Te kwotę również trzeba pomniejszyć o podatek, ale na rękę, bez żadnych zachodów, można otrzymać 1,6 tys. zł. Z tego punktu widzenia wyraźnie widać, że kupno nieruchomości w krótkim okresie nie jest zbyt opłacalne.

Jeśli jednak ma być to długoletnia lokata kapitału, to można założyć niemal pewny wzrost cen nieruchomości. Nie powtórzy się oczywiście sytuacja z lat poprzednich, gdy nieruchomości drożały po kilkadziesiąt procent rocznie, ale wzrost ich wartości rocznie średnio o 5 proc. w ciągu kilkudziesięciu lat jest zupełnie realny.

- Nie spodziewajmy się wzrostu cen w tempie, jakie obserwowaliśmy jeszcze dwa lata temu. Należy spodziewać się jednak, że inwestowanie w mieszkania do wynajmu przy założeniu finansowania z kredytu 100 proc. wartości nieruchomości i mając na uwadze aktualne ceny mieszkań, wysokość stóp procentowych oraz wielkość potencjalnej ceny czynszu najmu nie jest już tak intratnym przedsięwzięciem jak mogłoby się wydawać. Wzrosty cen najmu powinny jednak w perspektywie kilkunastu miesięcy zwiększyć atrakcyjność inwestowania na rynku mieszkaniowym - mówi Marcin Jańczuk z agencji Polanowscy Nieruchomości.

Mieszkań będzie przybywać, za to na pewno nie będzie przybywać gruntów pod zabudowę. Można się więc spodziewać, że działki będą drożały szybciej niż mieszkania.

Niekoniecznie jednak będzie to lepsza lokata kapitału. Przede wszystkim dlatego, że mieszkanie może dawać dodatkowe dochody z najmu.

Kliknij aby zobaczyć ilustrację.

Stawki najmu i raty kredytu hipotecznego

ROMAN GRZYB

roman.grzyb@infor.pl

OPINIA

Kliknij aby zobaczyć ilustrację.

Marcin Jańczuk, dyrektor ds. rozwoju Polanowscy Nieruchomości

MARCIN JAŃCZUK

dyrektor ds. rozwoju Polanowscy Nieruchomości

Przez ostatnich kilka lat zdawaliśmy się zapominać, że rynek nieruchomości nie jest rynkiem płynnym. Liczba spekulacyjnych transakcji mieszkaniowych przeprowadzanych na rynku pierwotnym, jak i wtórnym nie miała dotychczas precedensu. Większość inwestorów odnotowała satysfakcjonujące zyski, poszukując kolejnych produktów inwestycyjnych, lecz wielu wycofało się, obawiając się zwiększonej podaży mieszkań, a tym samym i konkurencji na rynku cesji praw do umów przedwstępnych. Obecny obraz rynku nieruchomości mieszkaniowych nie napawa optymizmem. Z jednej strony, mamy do czynienia z szeroką ofertą, lecz z drugiej, ceny oczekiwane przez deweloperów i właścicieli mieszkań są niewspółmiernie wysokie do możliwości kredytowych przeciętnego Polaka. Sytuacja utrzymująca się już od kilku miesięcy powinna zaowocować korektami na rynku, jednak obniżki cen są na razie symboliczne.

Czy jest sens inwestowania w nieruchomości? Odpowiedź brzmi: tak, pod warunkiem że będą to inwestycje długoterminowe - przynajmniej kilkunastoletnie.