Zdrożeją kredyty hipoteczne

Towarzystwa i banki zaczynają rozmowy o ubezpieczeniu na wypadek utraty wartości nieruchomości. To efekt dwóch czynników: obaw przed spadkiem wartości kredytowanych nieruchomości i wysokiego wskaźnika LTV, pokazującego jaki jest stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości.

- W przypadku kredytów udzielanych samodzielnie przez banki wynosi on średnio około 70 proc., może nieco mniej - mówi Tomasz Gryn, dyrektor departamentu sprzedaży kredytów hipotecznych w Polbanku.

W przypadku kredytów udzielanych przy pomocy pośredników finansowych jest on nawet wyższy. Jak wynika z danych Open Finance, dla większych miast jest to od 86 proc. do nawet 104 proc.

Klienci, często w dużych miastach, szukają banku, który w jak największym stopniu sfinansuje zakup nieruchomości.

- Dodatkowo brokerzy często proponują większe kredyty niż potrzebują klienci, oferując zainwestowanie nadwyżki. Dzięki temu pośrednicy mają wyższe prowizje, a dodatkowo mają wynagrodzenie za sprzedaż produktów inwestycyjnych. Tacy klienci to dla pośredników żyła złota - mówi Tomasz Gryn.

 

Korekta na horyzoncie

 

Coraz częściej słychać też głosy ekspertów, że rynek nieruchomości czeka korekta cen.

- W tym roku możemy mieć do czynienia z korektą cen w przedziale od 10 do 15 proc. - mówi Tadeusz Hołyński, dyrektor pionu ubezpieczeń finansowych w TU Europa.

W raporcie firmy A-Z Finanse i portalu Domiporta.pl można przeczytać prognozy, że ceny mieszkań do końca roku mogą spaść nawet o ponad 20 proc. Czy rzeczywiście mamy do czynienia z pękaniem bańki spekulacyjnej na rynku nieruchomości?

Są pewne symptomy na to wskazujące.

- Wskaźnik mówiący, ile m² można kupić za przeciętne wynagrodzenie w dużych miastach Polski jest niewiele lepszy niż w najdroższych metropoliach Europy, np. dla Londynu. Dodatkowo wynajmowanie mieszkania stało się tańsze niż kupowanie na kredyt, co też może być oznaką pękania bańki spekulacyjnej - mówi np. Marcin Mrowiec, ekonomista Banku Pekao.

Według niego prawdopodobnie na rynek w ciągu najbliższych dwóch lat trafi bardzo dużo mieszkań, co też nieco zbije ceny, tym bardziej że marże deweloperów sięgają 40 proc.

- 20 proc. na rynku amerykańskim lub każdym innym rynku rozwiniętym to jest tragedia. Na polskim rynku, na którym od 2004 roku wzrost cen nieruchomości wyniósł na niektórych obszarach kilkaset procent, a średnio statystycznie wzrosły one o ponad 100 proc., spadek rzędu 20 proc. wydaje się naturalną korektą. Ale moim zdaniem w Polsce nawet taka przecena jest mało prawdopodobna - mówi Tomasz Gryn.

Z danych OpenFinance i Ofert.net wynika, że już po pierwszych pięciu miesiącach tego roku widać niewielki spadek cen ofertowych, ale za to sprzedający są skłonni do większego zejścia z ceny niż rok wcześniej. W ubiegłym roku opuszczali przeciętnie 7 proc. od ceny ofertowej (do 8,87 tys. zł), w tym jest to już 10,4 proc. (do 8,54 tys. zł).

 

Bezpieczna przecena

 

Nic więc dziwnego, że banki poczuły się zagrożone i szukają możliwości zabezpieczenia się przed sytuacją, w której klient, który wpadnie w kłopoty finansowe, nie będzie mógł spłacić kredytu po sprzedaży domu.

- Od trzech lat mamy takie ubezpieczenia w ofercie, ale dopiero teraz banki zaczęły wyrażać nimi zainteresowanie i prowadzimy pierwsze poważne rozmowy - mówi Józef Winiarski, wiceprezes Inter Risk.

Banki na razie przyglądają się ofercie. Niedawno uruchomił ją też największy gracz - PZU.

- Z zainteresowaniem przyjrzymy się ofercie PZU celem porównania warunków ubezpieczenia - mówi Edyta Szubska, ekspert ds. ubezpieczeń w DomBanku, który od dwóch lat korzysta z podobnych produktów ubezpieczeniowych oferowanych przez TU Europa.

Zdaniem ubezpieczycieli nie ma jednak wątpliwości, że za kilka lat - wzorem krajów zachodnich - będzie to główne ubezpieczenie zawierane do kredytów hipotecznych. Na razie największe przychody towarzystwa generują z ubezpieczeń na okres przejściowy oraz niskiego wkładu własnego. Takie ubezpieczenie może mieć dwie formy.

- Ubezpieczenie od utraty wartości nieruchomości może występować jako ubezpieczenie fakultatywne, w odniesieniu do poszczególnych klientów i w takim specjalizuje się nasza firma, bo takie było dotychczas zapotrzebowanie rynku - mówi Tadeusz Hołyński.

Obecnie zarówno jego firma, jak i PZU czy Inter Risk chcą zawierać tzw. umowy portfelowe.

- Taka umowa jest zawierana między towarzystwem a bankiem. Obejmuje ona określony portfel kredytów hipotecznych, np. udzielanych osobom fizycznym, przedsiębiorcom z sektora MSP czy klientom korporacyjnym - mówi Elwira Ostrowska-Graczyk, dyrektor biura ubezpieczeń finansowych w PZU.

 

CO TO JEST LTV

 

LTV (z ang. loan to value) to wskaźnik określający wysokość kredytu w stosunku do wartości zabezpieczenia. Jest wyrażany w procentach np. LTV na poziomie 100 proc. oznacza sfinansowanie kredytem całości nieruchomości.

Często od wysokości LTV zależy marża banku - im wyższe LTV, tym końcowe oprocentowanie dla klienta jest większe.

W przypadku hipotek może to oznaczać ubezpieczenie tej części portfela, która finansuje nieruchomości w 100 (lub nawet więcej) proc. wartości.

Z punktu widzenia banku i klienta, obie polisy działają tak samo, choć w tym pierwszym przypadku formalnie ubezpieczeniem objęty jest kredytobiorca, a w drugim kredyt. W przypadku problemów ze spłatą, skutkujących sprzedażą nieruchomości, bank dostaje określoną kwotę. Jeśli nie wystarczy ona na spłatę kredytu, różnicę dopłaca ubezpieczyciel. Różnice pojawiają się też przy opłacaniu składki: przy polisach fakultatywnych robi to klient, przy portfelowych: bank, który wybiera, jakie kredyty będą objęte ubezpieczeniem.

- Zazwyczaj koszty ubezpieczenia wymaganego przez bank, zgodnie z zapisami umów kredytu, ponosi kredytobiorca - mówi Elwira Ostrowska-Graczyk.

 

Taniej z własnym wkładem

 

Co prawda warunki dla kredytów hipotecznych są obecnie uzależnione od wysokości wkładu własnego (tzw. LTV), ale ta różnica między oprocentowaniem kredytu na np. 50 a 100 proc. wartości nieruchomości może wzrosnąć. Może to właśnie wynikać z faktu, że banki będą chciały ubezpieczyć od spadku wartości kredyty na 100 proc. LTV.

- Każdy bank będzie musiał samodzielnie ocenić, czy jest narażony na niebezpieczeństwo wynikające z przeceny na rynku nieruchomości. Tak czy inaczej to się przełoży na wzrost marży, co będzie najbardziej widoczne w kredytach udzielanych na 100 procent lub więcej wartości nieruchomości. Nie oznacza to, że one znikną z rynku. Ale wymagania odnośnie do np. comiesięcznych wpływów na konto mogą wzrosnąć - mówi Marcin Mrowiec.

- Jeżeli jednak ktoś wziął dwa lata temu kredyt na 120 proc. nieruchomości, to prawdopodobnie od tego czasu wzrosły jego dochody, a po drugie wzrosła cena tej nieruchomości - mówi ekonomista Pekao.

Sytuacja na rynku nieruchomości.

 

Marcin Jaworski

Mirek Kuk

gp@infor.pl