Ceny nieruchomości zależą od kredytów

W ubiegłym roku sytuacja na rynku nieruchomości była wyjątkowa. Co prawda, pierwsze sygnały o nadciągającym kryzysie w tej branży pojawiały się w połowie 2007 roku, lecz początkowo rynek tego nie zauważył. Dopiero w 2008 roku można mówić o ostudzeniu rynku. Do przeszłości należą czasy, kiedy to deweloperzy rozpoczynali sprzedaż mieszkań zaledwie kilka dni po otrzymaniu pozwolenia na budowę. Teraz sytuacja się zmieniła, lecz nie można mówić o kryzysie. Powodem jest fakt, że w Polsce nadal brakuje 1,5 mln mieszkań. Chętni na mieszkania będą, pod warunkiem że banki będą pożyczać pieniądze.

Ostrożne zakupy

Według samych deweloperów 2008 rok upłynął pod znakiem kupujących. Osoby zainteresowane zakupem nowych mieszkań lub domów w sposób wyjątkowo ostrożny i wyważony podejmowały decyzje dotyczące zakupu nieruchomości. Potwierdza to Ewa Perkowska, dyrektor handlowy Budimex Nieruchomości. Jej zdaniem niewątpliwie doszło do spowolnienia w branży. Powodem tego było zachowanie banków. Spora część potencjalnych nabywców z dnia na dzień dowiedziała się o zaostrzeniu kryteriów przyznawania kredytów. Z tego też powodu część projektów została na pewien czas zamrożona.

- Jednak liczę, że w rozpoczynającym się 2009 roku dojdzie do zrównoważenia popytu i podaży, gdyż rynek w miarę szybko skonsumuje obecnie występującą nadwyżkę mieszkań. Dodatkowo sami sprzedający będą się bardziej starali dopasować swoje oferty do potrzeb kupujących. Jak zawsze, dobrze zlokalizowane produkty w dobrych cenach na pewno znajdą swoich nabywców - mówi Ewa Perkowska.

Obniżka stóp procentowych

Zwraca ona także uwagę, że na ożywienie sektora duży wpływ będą miały decyzje Narodowego Banku Polskiego oraz banków komercyjnych.

- Spodziewamy się kolejnych obniżek stóp procentowych, jak również systematycznego obniżania kosztów kredytów hipotecznych. Prognozy na ten rok są więc optymistyczne - dodaje Ewa Perkowska.

Z tego też powodu firma Budimex Nieruchomości spokojnie patrzy w przyszłość i zachęca kupujących do uważnego przeglądania pojawiających się ofert.

- Ważne, aby przyszłe mieszkanie było budowane przez sprawdzonego i doświadczonego dewelopera, który gwarantuje bezpieczeństwo inwestycji poprzez zapewnienie pełnego finansowania na realizację projektu - zauważa.

Bardziej ostrożnie do ewentualnych zmian na rynku nieruchomości podchodzą analitycy rynku nieruchomości.

- O ewentualnej poprawie sytuacji na rynku można będzie najprawdopodobniej mówić w drugiej połowie 2010 roku, pod warunkiem znaczącej poprawy sytuacji gospodarczej kraju - mówi Kazimierz Kirejczyk, prezes Reas.

Najtrudniejszy rok

Według niego wiele czynników już wcześniej wskazywało, że ubiegły rok będzie najtrudniejszy w kilkunastoletniej historii branży deweloperskiej w Polsce. Jednak dopiero zachowanie banków hipotecznych na przełomie września i października spowodowało faktyczny kryzys.

- Banki nie tylko z dnia na dzień praktycznie zaprzestały kredytowania nowych przedsięwzięć deweloperskich, ale zawiesiły udzielanie kredytów ich klientom - mówi Kazimierz Kirejczyk.

Ważne!

Kredyt w złotych można otrzymać bez większych problemów nawet na całą wartość kupowanej nieruchomości

To wywołało niepokój zarówno zarządów i pracowników firm deweloperskich, jak i ich właścicieli i kontrahentów. Nastrój niepewności przeniósł się szybko na potencjalnych klientów. W efekcie tego w wielu firmach sprzedaż lokali w niedawno rozpoczętych inwestycjach gwałtownie spadła.

- Na tym tle relatywnie dobrze sprzedawały się gotowe mieszkania z segmentu popularnego. Przy czym pojawiła się dawno niespotykana tendencja, że niektóre transakcje były przeprowadzane wyłącznie za gotówkę - dodaje Kazimierz Kirejczyk.

Zdaniem analityka Kazimierza Kirejczyka, sytuacja na rynku nieruchomości może ulec poprawie. Jednak decydujące znaczenie będzie mieć zachowanie banków.

Finansowanie zakupu działki

Według Kazimierza Kirejczyka w tym roku banki, które będą finansowały inwestycje deweloperskie, położą dużo większy nacisk na poziom środków własnych dewelopera oraz poziom przedsprzedaży mieszkań.

Brak przedsprzedaży przeniesie się na wymóg większego poziomu equity kredytobiorcy. Oznacza to, że możliwości finansowania zakupu gruntu przy wykorzystaniu środków z kredytu bankowego będą znikome, jeśli w ogóle możliwe. W najlepszej sytuacji będą firmy, które posiadają banki ziemi pozwalające na budowę nowych domów bez konieczności zakupu nowych gruntów.

- Deweloperzy będą jednak szukać sposobów rozwiązania tego problemu. Także nasza firma przygotowała dla osób zainteresowanych nowym lokum sposób na ominięcie pułapki kredytowej polegającej na wysokim wkładzie własnym - mówi Robert Andrzej Micał, prezes zarządu Unidevelopment.

Również Tomasz Jaczewski, prezes ETJ Nieruchomości, zwraca uwagę, że firmy będą musiały dbać o swoich klientów oferując im nie tylko produkt najwyższej jakości, ale także o bezpieczeństwo inwestycji. Dodatkowo eksperci zwracają uwagę, że banki będą musiały przygotować specjalną ofertę dla rodzin zainteresowanych poprawą warunków mieszkaniowych, zdolnych do wniesienia dużego wkładu własnego pod warunkiem zapewnienia możliwości zbycia dotychczas posiadanego mieszkania. To będzie jednym z powodów, dla którego banki wcześniej czy później będą musiały udzielać kredytów mieszkaniowych.

Według Pawła Majtkowskiego z Expandera już obecnie zdobycie kredytu nie jest tak trudne, jak się wielu osobom wydaje. Dodatkowo po kilku miesiącach zaostrzania polityki kredytowej są pierwsze przypadku jej luzowania.

- Kredyt w złotych można otrzymać bez większych problemów nawet na całą wartość kupowanej nieruchomości - mówi Paweł Majtkowski.

Popyt na mniejsze i tańsze

W najbliższych miesiącach można się spodziewać kolejnych obniżek stóp procentowych w Polsce, a co za tym idzie mocnego spadku oprocentowania takich kredytów. Co więcej, coraz więcej osób kupujących mniejsze i tańsze mieszkania oraz spełniających warunki zawarte w ustawie (tylko rodziny lub osoby samotnie wychowujące dzieci, bez własnego mieszkania) będzie mogło skorzystać także z kredytów w złotych z dopłatą z budżetu państwa. Taki kredyt przez pierwsze osiem lat jest tańszy nawet od kredytu we frankach szwajcarskich.

- Jeśli ktoś może z takiego kredytu skorzystać, to warto, bo jest to najtańszy obecnie kredyt na rynku bez ryzyka kursowego - zauważa Paweł Majtkowski.

Wszystko to razem powoduje, że osoby kupujące mieszkania w czasie największego kryzysu zyskają. Natomiast ci, którzy tego nie zrobią, będą szukać winnych daleko od siebie.

Ceny mieszkań w Warszawie w złotych za 1 mkw.

Kliknij aby zobaczyć ilustrację.