Jak ustalić dochód do opodatkowania

Dochodem z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych do nieruchomości, jeżeli przychód ze sprzedaży nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej, jest różnica pomiędzy przychodem uzyskanym ze sprzedaży rzeczy a kosztem ich nabycia, zmniejszona o wartość nakładów poczynionych w czasie posiadania rzeczy. Koszty uzyskania przychodu stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie z nowymi przepisami do kosztów z odpłatnego zbycia zalicza się również wydatki w wysokości faktycznie poniesionej przez podatnika, m.in. na: opłatę notarialną, opłatę skarbową, opłatę sądową, koszty pośrednika obrotu nieruchomościami. Kosztem nie będzie natomiast podatek od czynności cywilnoprawnych, gdyż zgodnie z przepisami obowiązującymi od 1 stycznia 2007 r. ponosi go zawsze nabywca (w przypadku umów sprzedaży nieruchomości podatek ten wynosi 2 proc.).

Zgodnie z regulacjami obowiązującymi od początku 2007 roku koszty nabycia lub koszty wytworzenia są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, aż do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej Monitor Polski.

Oznacza to, że koszt nabycia (wybudowania) będzie każdego roku podwyższany o wskaźnik inflacji. W momencie sprzedaży nie będziemy zatem brali pod uwagę wyłącznie tego, co wynika z umowy kupna domu lub mieszkania czy zgromadzonych podczas budowy faktur. To, co będzie wynikało z tych dokumentów, będziemy bowiem podwyższać w każdym roku o wymieniony wskaźnik waloryzacji.

Gdy przedmiot czynności notarialnej stanowi własność hipoteczną, notariusz pobiera całość taksy notarialnej. Za sporządzenie aktu umowy dotyczącej sprzedaży własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego i innych praw spółdzielczych wysokość opłaty notarialnej dzieli się przez dwa (1/2 taksy notarialnej).

W przypadku zawierania notarialnej umowy przedwstępnej, dotyczącej sprzedaży nieruchomości, a więc zobowiązującej strony do zawarcia w przyszłości umowy końcowej, opłata notarialna może wynieść 1/2 taksy notarialnej przewidzianej dla aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości. Zawsze warto uzgodnić z notariuszem opłaty notarialne w przypadku wykonania dwóch umów w formie aktu notarialnego: przedwstępnej i końcowej sprzedaży, dotyczących tej samej nieruchomości.

Opłaty te stanowią koszt uzyskania przychodów przy sprzedaży.

Podobnie jak przy sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami nabytymi lub wybudowanymi do końca 2006 roku, również w przypadku nabycia ich lub wybudowania po 1 stycznia 2007 r., przychód nie powstaje, jeżeli sprzedaż następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Nie ma natomiast możliwości korzystania ze zwolnienia związanego z przeznaczeniem takiego przychodu na inne cele mieszkaniowe.

Można natomiast skorzystać z tzw. ulgi meldunkowej. Zwolnienie to dotyczy jednak tylko i wyłącznie tych nieruchomości i praw, które zostały nabyte lub wybudowane po 1 stycznia 2007 r.

Zgodnie z nowymi przepisami wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:

- budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,

- lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,

- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,

- prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

- jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia.

Zwolnienie to ma zastosowanie do przychodów podatnika, który w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego złoży oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia. Oznacza to, że niezłożenie oświadczenia lub złożenie go po terminie spowoduje utratę prawa do zwolnienia.

Oświadczenie należy złożyć w urzędzie skarbowym, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Inaczej mówiąc, zawiadomienie trzeba wysłać do urzędu skarbowego, na terenie działania którego mieszkamy.

Oświadczenie składa się w formie zwykłego pisma. Nie ma w tym przypadku żadnego formularza. Warto jednak pamiętać, że pismo to powinno spełniać określone wymogi, w tym przede wszystkim wszystkie podstawowe dane podatnika, czyli imię, nazwisko i NIP (numer identyfikacji podatkowej) oraz jego własnoręczny podpis. Oczywiście w przypadku małżonków pismo powinno zawierać dane i podpisy obojga małżonków.

W przypadku współwłaścicieli niebędących małżonkami, każdy ze współwłaścicieli składa odrębne oświadczenie, niezależnie od tego, czy pozostali współwłaściciele je złożyli lub czy w ogóle spełniają warunki do skorzystania ze zwolnienia.

Od 1 stycznia 2007 r. obowiązują także zmienione zasady opodatkowania zbywanych nieruchomości i związanych z nieruchomościami praw, które podatnik nabył w spadku lub darowiźnie. Jeżeli takie nabycie miało miejsce do 31 stycznia 2006 r., przychody uzyskane z ich zbycia są zwolnione z opodatkowania. Jeżeli jednak zbywamy nieruchomość lub prawo nabyte po 1 stycznia 2007 r., konieczna będzie zapłata podatku od dochodu uzyskanego z ich sprzedaży. Oczywiście podatek zapłacimy według stawki 19 proc., a podstawą opodatkowania będzie dochód, rozumiany jako różnica między przychodem ze sprzedaży oraz kosztami uzyskania tego przychodu.

Kluczową kwestią znów jest zatem moment nabycia. I znów, nie ma wątpliwości, że w przypadku darowizn, o tym, które darowizny korzystają ze zwolnienia, decyduje data podpisania aktu notarialnego dotyczącego darowizny nieruchomości. Zwolnienie dotyczy wyłącznie umów podpisanych po 1 stycznia 2007 r. Inaczej będzie w przypadku nabycia w drodze spadku.

Nowe zasady dotyczą tylko nieruchomości nabytych po 1 stycznia 2007 r. A zatem ze starego zwolnienia korzysta każdy podatnik, który nabył nieruchomość w spadku do 31 grudnia 2006 r. W przypadku nabycia rzeczy lub praw majątkowych tytułem spadku za dzień nabycia uznaje się dzień śmierci spadkodawcy. Zgodnie bowiem z art. 924 kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast stosownie do przepisu art. 925 tej ustawy spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku. Prawomocne postanowienie sądu stwierdza nabycie spadku przez spadkobiercę (1025 par. 1 k.c.). A zatem ze starego zwolnienia korzystają wszystkie nieruchomości odziedziczone w ramach spadków otwartych do końca 2006 roku. Z tego wynika, że jeżeli spadkodawca zmarł przed 1 stycznia 2007 r., przy sprzedaży odziedziczonej po nim nieruchomości spadkobierca korzysta ze zwolnienia, niezależnie od tego, kiedy taką nieruchomość sprzeda.

W przeciwnym razie trzeba zapłacić podatek. I tu pojawia się druga ważna kwestia.

Przy obliczaniu podatku konieczne będzie właściwe ustalanie kosztów uzyskania przychodu. Tym bardziej że obowiązują tu inne zasady niż w przypadku wybudowania czy odpłatnego nabycia nieruchomości. Po pierwsze, w takim przypadku nabycie odbywa się pod tytułem darmym, co oznacza, że w związku z nabyciem nieruchomości nie ponosimy kosztów tego nabycia (ceny). Dlatego ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych przewiduje w tym zakresie odmienny sposób ustalania dochodu ze sprzedaży.

I tak za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość maksymalnej taksy notarialnej (Dz.U. z 2004 r. nr 148, poz. 1564 z późn. zm.) przy sporządzaniu aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości lub prawa wieczystego użytkowania gruntu jest zależna od wartości przedmiotu transakcji:

- do 3000 zł - 100,00 zł

- powyżej 3000 zł do 10 000 zł - 100,00 zł + 3 proc. od nadwyżki powyżej 3000 zł

- powyżej 10 000 zł do 30 000 zł - 310,00 zł + 2 proc. od nadwyżki powyżej 10 000 zł

- powyżej 30 000 zł do 60 000 zł - 710,00 zł + 1 proc. od nadwyżki powyżej 30 000 zł

- powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł - 1010 zł + 0,5 porc. od nadwyżki powyżej 60 000 zł

- powyżej 1 000 000 zł - 5710 zł + 0,25 proc. od nadwyżki ponad 1 000 000 zł - nie więcej jednak niż sześciokrotność przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia.

Krystyna Górczak