Czy sprzedając działki trzeba rozliczyć VAT

Co pewien czas pojawiają się wątpliwości, czy osoby fizyczne, które nie prowadzą działalności gospodarczej i sprzedają będące w ich posiadaniu działki, powinny zarejestrować się jako podatnicy VAT i rozliczyć podatek z tytułu dokonanych transakcji. Czy rzeczywiście sprzedający powinni spełniać takie obowiązki?

Nie powinno raczej być wątpliwości, że - co do zasady - osoba fizyczna wyprzedająca swój osobisty majątek nie jest podatnikiem VAT. Nie ma przy tym znaczenia, czy wyprzedaży tego majątku dokonuje poprzez jedną transakcję, czy poprzez szereg następujących po sobie czynności. Istotne bowiem jest to, że dokonując tych czynności, osoba fizyczna nie staje się podatnikiem w rozumieniu art. 15 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. nr 54, poz. 535 z późn. zm., dalej ustawa o VAT).

Otóż art. 15 ust. 1 ustawy o VAT przewiduje, że podatnikami są m.in. osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat tej działalności. Z kolei art. 15 ust. 2 definiuje działalność gospodarczą na potrzeby ustawy o VAT jako wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, także wówczas gdy dana czynność została wykonana jednorazowo, ale w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania tej czynności w sposób częstotliwy. Na tej podstawie organy podatkowe twierdzą czasem, iż dokonanie sprzedaży działek w szeregu następujących po sobie transakcji powoduje powstanie tej właśnie częstotliwości - w konsekwencji miałoby to powodować uznanie osoby fizycznej za podatnika. Teza ta jest jednak oczywiście błędna.

Na gruncie ustawy o VAT nie jest bowiem istotna sama częstotliwość wykonywania czynności opodatkowanych, ale istnienie okoliczności wskazujących na zamiar wykonywania tych czynności w sposób częstotliwy. Ilustrując to na przykładzie, możemy założyć, że jeśli osoba fizyczna otwiera sklep albo punkt usługowy, to nie ulega raczej wątpliwości, że czyni to w celu wykonywania czynności opodatkowanych. Pojawia się więc okoliczność wskazująca na to, że osoba ta ma zamiar dokonywać sprzedaży towarów lub świadczenia usług w sposób częstotliwy. Jeżeli natomiast dana osoba dokonuje wyprzedaży swojego majątku, to trudno mówić w tym przypadku o przypuszczalnej powtarzalności tego rodzaju transakcji. Skoro dokonując sprzedaży całego majątku jedną czynnością osoba fizyczna nie staje się podatnikiem - i co do tego nikt nie ma raczej żadnych wątpliwości - to tak samo nie może stać się podatnikiem w przypadku, gdy ten sam majątek wyprzedaje w całości, ale nie jedną, lecz kilkoma czynnościami. Liczba dokonanych czynności w odniesieniu do wyprzedaży majątku osobistego nie ma znaczenia.

Warto zwrócić uwagę na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z 20 października 2006 r. (sygn. akt I SA/Wr 830/06). W wyroku tym sąd zajął się właśnie przypadkiem osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej, która będący jej własnością grunt rolny przekształciła na budowlany, podzieliła na kilkanaście działek i w ciągu kilku lat dokonała ich sprzedaży. Organy podatkowe fakt zmiany statusu gruntu i jego podziału na działki w zamiarze sprzedaży uznały za potwierdzenie zamiaru wykonywania tych czynności w sposób częstotliwy, uznając za zamiar częstotliwości chęć powtarzalnego, a nie jednorazowego, wykonywania określonych czynności, składających się na istotę prowadzonej działalności.

Tymczasem sąd, niewątpliwie trafnie, uznał, że okoliczność, iż podmiot wykonuje czynności wymienione w art. 5 ustawy o VAT (m.in. odpłatną dostawę towarów) nie jest wystarczającą przesłanką do ich opodatkowania VAT. Podmiot ów musi bowiem działać w charakterze podatnika, a zatem osoby wykonującej samodzielnie działalność gospodarczą w rozumieniu art.15 ust. 2 ustawy o VAT.

Kliknij aby zobaczyć ilustrację.

Tomasz Michalik, doradca podatkowy, partner MDDP