Jakie uprawnienia mają właściciele mieszkań podczas zebrań wspólnoty

Czy można zwołać nadzwyczajne zebranie właścicieli

Część właścicieli mieszkań uważa, że nie wszystkie istotne dla nas sprawy zostały omówione na corocznym zebraniu. Czy możemy zwołać nadzwyczajne zebranie wspólnoty, nie czekając na kolejne coroczne zebranie?

Tak Oprócz corocznych zebrań mogą odbywać się także zebrania nadzwyczajne. Zwoływane są na wniosek właścicieli lokali, którzy dysponują co najmniej jedną dziesiątą udziałów w nieruchomości wspólnej. Gdy wystąpią z takim wnioskiem do zarządu, to wówczas zebranie nadzwyczajne powinien zwołać zarząd lub zarządca.

Zarząd nie ma prawa oceniać, czy wniosek o zwołanie zebrania jest uzasadniony. Bierze jedynie pod uwagę, czy na wniosku została złożona wymagana liczba podpisów.

Nadzwyczajne zebranie członków zarządu może zostać zwołane również z inicjatywy zarządu lub zarządcy, któremu został powierzony zarząd nad nieruchomością wspólną. Takim zarządcą może być osoba fizyczna lub prawna.

O zwołaniu zebrania, jego terminie (tzn. dniu oraz godzinie), miejscu i porządku obrad zarząd lub zarządca powinni zawiadomić każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania. Gdyby zaś podczas zebrania miała być omawiana zmiana we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali, to wówczas w zawiadomieniu należy podać, o jaką zmianę chodzi.

Gdyby na przykład na zebraniu miała zostać podjęta uchwała dotycząca zmiany dotychczasowej wysokości zaliczek, to wówczas zarząd w zawiadomieniu powinien wskazać nową, proponowaną wysokość. Taka zmiana wysokości zaliczek prowadzi do zmiany zakresu obowiązków właścicieli lokali.

Czy właściciele mieszkań mogą zwołać zebranie

Kończy się już pierwszy kwartał, a zarząd wspólnoty zwleka ze zwołaniem corocznego zebrania. Czy w takim przypadku mogą je zwołać właściciele mieszkań?

Tak Jeżeli zarząd nie zwołał w pierwszym kwartale corocznego obligatoryjnego zebrania, to wówczas mogą je zwołać właściciele, a nawet tylko jeden z nich. Nie ma znaczenia, jak duży udział ma właściciel, który w takim przypadku postanowił zwołać coroczne zebranie wspólnoty mieszkaniowej. Takie uprawnienie przysługuje nawet właścicielowi, który ma najmniejszy udział.

Na zebraniu zwołanym przez właściciela, albo właścicieli, które jest zebraniem corocznym, wspólnota mieszkaniowa powinna przewidzieć taki sam porządek obrad, jaki miałby miejsce wówczas, gdyby zwołał je zarząd albo zarządca nieruchomości.

Czy zarząd musi zwołać zebranie

Czy coroczne zebranie wspólnoty mieszkaniowej jest obligatoryjne?

Tak Zarząd lub zarządca wspólnoty mieszkaniowej ma obowiązek zwołać raz w roku obligatoryjne zebranie tzw. coroczne. Powinien je zwołać najpóźniej w pierwszym kwartale każdego roku, czyli do 31 marca.

Na tym zebraniu członkowie wspólnoty powinni uchwalić roczny plan gospodarczy zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu. W planie należy wyszczególnić czynności, które zarząd planuje wykazać w ciągu roku. Określa się też w nim koszty inwestycji, które wiążą się z wykonaniem planowanych czynności.

Jeżeli wspólnota planuje wyremontować budynek albo wykonać prace związane z jego modernizacją, to wówczas powinna uwzględnić je w rocznym planie gospodarczym. Oprócz tego wykazuje w nim przypuszczalne koszty związane z funkcjonowaniem nieruchomości wspólnej, które obejmują m.in. opłaty za wywóz nieczystości, koszty wynagrodzenia dozorcy, członków zarządu albo zarządcy.

Na corocznym zebraniu członkowie wspólnoty oceniają pracę zarządu lub zarządcy oraz zapoznają się ze sprawozdaniem zarządu. Podejmują też uchwałę o udzieleniu zarządowi absolutorium.

Czy właściciele powinni wcześniej poznać plan gospodarczy

Czy przed corocznym zebraniem wspólnoty zarząd powinien poinformować właścicieli mieszkań o przygotowywanym na przyszły rok planie gospodarczym?

Tak Zarząd albo zarządca do zawiadomienia o corocznym zebraniu członków wspólnoty powinni dołączyć projekt planu gospodarczego, który będzie obowiązywał w przyszłym roku, oraz sprawozdanie zarządu z dotychczasowej działalności.

Jeżeli jednak informacji o planowanym zebraniu zarząd nie doręcza właścicielom lokali pocztą albo osobiście, lecz zamieszcza ją na tablicy ogłoszeń, to wówczas sprawozdanie i projekt planu powinien udostępnić w takim miejscu, aby każdy z nich mógł się z nimi zapoznać. Na przykład do- kumenty te mogą być złożone do wglądu w siedzibie wspólnoty.

Aby móc podjąć decyzję o tym, jak głosować nad uchwałą o planie gospodarczym, właściciele powinni zapoznać się z bieżącymi zobowiązaniami i wierzytelnościami wspólnoty, a nawet z aktualnym stanem zadłużenia poszczególnych członków. Zarząd powinien poinformować właścicieli mieszkań o tym, jaki jest bieżący stan spraw wspólnoty.

Dlatego każdy z właścicieli może domagać się wglądu do wszelkich dokumentów związanych z działalnością wspólnoty i zarządzaniem nieruchomością. Może nawet żądać, aby zostały ujawnione nazwiska zadłużonych właścicieli lokali.

Co do ujawniania danych osobowych właścicieli podczas zebrania, generalny inspektor danych osobowych dokonał wykładni, z której wynika, że dopuszczalne jest ujawnienie na zebraniu nazwiska, imienia i numeru lokalu zadłużonego właściciela. Natomiast w innych przypadkach niż na zebraniu podaje się tylko numer zadłużonego lokalu.

Czy właściciel musi głosować na zebraniu

W jakich sprawach podejmowane są uchwały na zebraniach wspólnoty? Czy właściciel lokalu zawsze powinien głosować osobiście podczas zebrania?

Nie Oprócz głosowania nad uchwałami na zebraniu właścicieli lokali, uchwały mogą być podejmowane w tzw. trybie obiegowym, tzn. drogą indywidualnego zbierania głosów lub w tzw. trybie mieszanym. W tym ostatnim trybie podejmowania uchwały głosy oddawane są częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania przez zarząd. Jeżeli uchwała została podjęta podczas zbierania głosów indywidualnie, to wówczas o jej treści każdy właściciel powinien zostać powiadomiony na piśmie przez zarząd lub zarządcę wspólnoty mieszkaniowej.

Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali. Natomiast dla ważności głosowania nie ma znaczenia, czy na zebraniu było kworum. Zebranie jest ważne nawet wówczas, gdy uczestniczyła w nim nawet mniej niż połowa właścicieli lokali. Najczęściej liczy się głosy według wielkości udziałów. Jednakże w umowie lub w uchwale właściciele lokali mogą postanowić, że na każdego właściciela przypada jeden głos bez względu na to, jak duży jest jego udział.

Natomiast w tych wspólnotach, w których suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź oba te warunki zostały łącznie spełnion,e głosowanie może odbywać się według zasady, że na każdego właściciela przypada tylko jeden głos. W taki sposób głosuje się wówczas, gdy z żądaniem wystąpią właściciele lokali, którzy łącznie mają co najmniej jedną piątą udziałów w nieruchomości wspólnej.

Czy uchwałę można zaskarżyć

Czy właściciel lokalu może zaskarżyć do sądu uchwałę wspólnoty?

Tak Jeżeli podjęta uchwała jest niezgodna z przepisami lub z umową, to każdy właściciel lokalu może zaskarżyć ją do sądu. Może to zrobić również wówczas, gdy narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną bądź w inny sposób narusza jego interesy. Przed sądem może też zostać zakwestionowana uchwała dotycząca odmowy zgody na połączenie lub na podział lokali.

W takim przypadku pozew kieruje przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w ciągu sześciu tygodni od podjęcia uchwały na zebraniu albo od dnia powiadomienia go o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Mimo że uchwała została zaskarżona, to podlega wykonaniu. Jest bowiem ważna, aż do momentu prawomocnego jej uchylenia lub unieważnienia przez sąd. Natomiast w razie jej uchylenia lub unieważnienia staje się nieważna z mocą wsteczną, tzn. od chwili jej podjęcia. Sąd może jednak wstrzymać wykonanie jej aż do momentu zakończenia sprawy.

Powództwo o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej może wytoczyć każdy właściciel lokalu bez względu na to, czy brał udział w zebraniu i głosował za tą uchwałą, czy też był przeciwko niej. Pozew może złożyć nawet ten właściciel, który nie brał udziału w głosowaniu.

Podstawa prawna

l Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 93 ze zm.).

Małgorzata Piasecka-Sobkiewicz