Jak bez podatku sprzedać mieszkanie

Nie zawsze przy sprzedaży domu lub mieszkania trzeba zapłacić podatek. Przed każdą transakcją warto przeanalizować daną sytuację, bo może istnieć możliwość skorzystania z ulg i zwolnień podatkowych. Przedstawiamy na przykładach najbardziej typowe syutacje występujące w obrocie nieruchomościami i związane z podatkowym rozliczeniem transakcji.

Czy sprzedając lokal przed upływem pięciu lat, będzie PIT

Kupiłem mieszkanie w lutym 2007 r. Chcę je sprzedać w listopadzie. Czy w związku z tym będę musiał zapłacić podatek dochodowy od takiej sprzedaży?

Tak

Jeśli podatnik sprzeda nieruchomość przed upływem pięciu lat od momentu nabycia, musi liczyć się z koniecznością zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych. Podatek ten wynosi 19 proc. dochodu.

Podstawa prawna

- Art. 10 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.).

Czy przy uldze meldunkowej ważna jest data nabycia

Od 1990 roku jestem zameldowany w mieszkaniu rodziców. W styczniu 2007 r. rodzice przekazali mi mieszkanie w formie darowizny. Pod koniec roku chciałbym sprzedać to mieszkanie, korzystając jednocześnie z ulgi meldunkowej. Czy dla skorzystania z tego zwolnienia ważny jest moment nabycia nieruchomości?

Tak

Wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia m.in. budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku - jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia. Zwolnienie to ma zastosowanie do przychodów podatnika, który w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego złoży oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia w urzędzie skarbowym, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

W tym miejscu trzeba podkreślić, że mimo że przepisy nie precyzują tej kwestii, to organy podatkowe i Ministerstwo Finansów stoją na stanowisku, że skoro nowe zasady opodatkowania nieruchomości regulują opodatkowanie dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości nabytej nie wcześniej niż przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, to objęty zwolnieniem dwunastomiesięczny okres zameldowania powinien być liczony od dnia nabycia budynku lub lokalu mieszkalnego. W omawianym przypadku będzie to od stycznia 2007 r. Zameldowanie na pobyt stały przed dniem nabycia pozostaje bez znaczenia dla zastosowania nowej ulgi meldunkowej. Do okresu zameldowania nie jest liczony okres zameldowania przed 1 stycznia 2007 r.

W konsekwencji, w sytuacji gdy podatnik sprzeda otrzymaną nieruchomość w 2007 roku, będzie stanowić źródło przychodu podlegające opodatkowaniu 19-proc. podatkiem dochodowym. Aby skorzystać z ulgi meldunkowej i przy zbyciu mieszkania nie płacić PIT, podatnik musiałby je sprzedać najwcześniej 2 stycznia 2008 r., zakładając, że nabył je 1 stycznia 2007 r.

Podstawa prawna

- Art. 21 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.).

Czy ulgę meldunkową może stosować i mąż, i żona

Czy dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości nabytej w 2007 roku jest zwolniony z opodatkowania w sytuacji, gdy jeden z małżonków był zameldowany tam na stałe przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy?

Tak

Małżonkowie podlegają odrębnemu opodatkowaniu od osiąganych przez nich dochodów. W przypadku dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości nie znajduje zastosowania wspólne opodatkowanie dochodów małżonków, ponieważ dochody z tego tytułu zostały wyłączone z możliwości łącznego opodatkowania.

Skoro każdy z małżonków jest odrębnie podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, to również warunki zastosowania nowej ulgi meldunkowej należy rozpatrywać odrębnie dla każdego małżonka. Tym samym każdy z małżonków może skorzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego, jeżeli spełnia warunki jego zastosowania. Oznacza to, że w celu zastosowania zwolnienia każdy z małżonków musi być zameldowany przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia oraz w terminie 14 dni od dnia zbycia złożyć stosowne oświadczenie we właściwym urzędzie skarbowym.

Znajduje to potwierdzenie w art. 21 ust. 22 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który stanowi, że zwolnienie, tj. ulga meldunkowa, ma zastosowanie łącznie do obojga małżonków. Zatem przychód uzyskany ze zbycia prawa odrębnej własności lokalu w budynku mieszkalnym, przy spełnieniu przesłanki zameldowania jednego z małżonków w przedmiotowym lokalu na pobyt stały przez okres co najmniej 12 miesięcy przed datą jego zbycia, będzie podlegał zwolnieniu z opodatkowania PIT tylko w części przypadającej na jednego małżonka.

Podstawa prawna

- Art. 6, art. 21 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.).

Czy sprzedając darowany dom, trzeba zapłacić podatek

W marcu 2007 r. otrzymałem mieszkanie w darowiźnie od babci. Planuję w przyszłości je sprzedać. Czy od takiej transakcji zapłacę podatek dochodowy od osób fizycznych?

Tak

Zgodnie z przepisami ustawy o PIT obowiązującymi od 1 stycznia 2007 r. sprzedaż nieruchomości otrzymanej w drodze darowizny lub spadku podlega opodatkowaniu 19-proc. podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Przy tego typu transakcjach istnieje możliwość uwzględnienia kosztów uzyskania przychodów. Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami nabytymi w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania, oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych, przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Warto w tym miejscu podkreślić, że w stanie prawnym obowiązującym do końca 2006 roku sprzedaż nieruchomości nabytych w drodze spadku lub darowizny była zwolniona z PIT. Ta zasada nadal ma zastosowanie do nieruchomości nabytych w nieodpłatny sposób do 31 grudnia 2006 r. (nawet jeśli sprzedaż następuje już po 1 stycznia 2007 r.).

Podstawa prawna

- Art. 10, art. 22 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.).

Czy można korzystać ze starych zwolnień podatkowych

W 2005 roku otrzymałam w spadku dom, który zamierzam sprzedać w 2007 roku. Za otrzymane pieniądze chcę kupić mieszkanie. Sprzedając dom ze spadku w stanie prawnym obowiązującym do końca 2006 roku, nie musiałabym płacić PIT. Czy teraz po zmianie przepisów można korzystać ze starych i nowych ulg?

Tak

Obecnie przy sprzedaży nieruchomości można stosować zasady opodatkowania takich transakcji obowiązujące zarówno sprzed 1 stycznia 2007 r., jak i po tej dacie.

Zgodnie z przepisami przejściowymi do ostatniej nowelizacji ustawy o PIT, do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie o PIT w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r. Do nieruchomości i praw majątkowych nabytych po 1 stycznia 2007 r. zastosowanie będą miały znowelizowane przepisy ustawy o PIT. Zatem w zależności od tego, kiedy sprzedawana nieruchomość była nabyta, mogą mieć zastosowanie i stare, i nowe przepisy, w tym stare i nowe ulgi.

Podstawa prawna

- Art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. nr 217, poz. 1588).

Czy na poniesione koszty trzeba mieć dokumenty

Kupiłam mieszkanie w maju 2007 r. Musiałam w nim przeprowadzić generalny remont. Teraz planuję sprzedaż tej nieruchomości, bo chcę zainwestować w dom. Wiem, że przy sprzedaży mieszkania mogę uwzględnić poniesione nakłady. Czy muszę mieć na nie dokumenty potwierdzające wysokość wydatków?

Tak

Rzeczywiście przy sprzedaży nieruchomości można uwzględnić koszty uzyskania przychodów. Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z tymi nieruchomościami stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość poniesionych nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Koszty nabycia lub koszty wytworzenia są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez prezesa GUS w Monitorze Polskim.

Podstawa prawna

- Art. 22 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.).

Czy sprzedaż domu trzeba wykazać w rocznym zeznaniu

W sierpniu 2007 r. sprzedałam mieszkanie, które kupiłam w styczniu 2007 r. Wiem, że muszę złożyć zeznanie podatkowe wykazujące taką transakcję. Czy taką sprzedaż trzeba wykazać w zeznaniu rocznym?

Tak

Podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania rocznego za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych podatek dochodowy wynosi 19 proc. podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę między przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw a kosztami, powiększony o sumę odpisów amortyzacyjnych, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Trzeba podkreślić, że mimo iż sprzedaż nieruchomości wykazywana jest w zeznaniu rocznym, to dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Podstawa prawna

- Art. 30e ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.).

Przygotowała EWA MATYSZEWSKA