Jak skorzystać z ulgi mieszkaniowej

Nabywcy nieruchomości mieszkalnych mogą korzystać ze specjalnego przywileju przy rozliczaniu podatku od spadków i darowizn. Zwolnienie, które zostało uregulowane w art. 16 ustawy o podatku od spadków i darowizn, dotyczy nabycia własności (współwłasności) budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, a także spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, spółdzielczego prawa do domu jednorodzinnego albo udziału w takim prawie. Krąg osób uprawnionych do zwolnienia jest uzależniony od sposobu nabycia oraz stopnia pokrewieństwa nabywcy z osobą, od której lub po której otrzymał nieruchomość, natomiast samo skorzystanie z preferencji zostało obwarowane przez ustawodawcę licznymi warunkami.

Stopień pokrewieństwa

Prawo do skorzystania ze zwolnienia przysługuje osobom zaliczanym do wszystkich trzech grup podatkowych w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn w przypadku, gdy nabycie następuje w wyniku zdarzeń prawnych związanych ze śmiercią właściciela nieruchomości. Chodzi tu zatem o nabycie w drodze dziedziczenia, zapisu, dalszego zapisu lub polecenia testamentowego. Inaczej sytuacja wygląda w przypadku otrzymania domu lub mieszkania w darowiźnie lub na skutek polecenia darczyńcy. W takiej sytuacji zwolnienie przysługuje jedynie osobom zaliczanym do I grupy podatkowej, czyli najbliższym krewnym darczyńcy. Trzeba jednak pamiętać, że z dniem 1 stycznia 2007 r. większość z tych osób została objęta całkowitym zwolnieniem z podatku od spadków i darowizn, niezależnie od sposobu i przedmiotu nabycia. Oznacza to, że w przypadku nabycia nieruchomości w ogóle nie płacą podatku, pod warunkiem dokonania zgłoszenia takiego nabycia w urzędzie skarbowym.

Z całkowitego zwolnienia może skorzystać małżonek, zstępni, wstępni, pasierb, rodzeństwo, ojczym i macocha (art. 4a ust. 1 ustawy). Osoby te nie muszą zatem korzystać ze szczególnego zwolnienia regulowanego w art. 16 ustawy przy nabyciu nieruchomości i tym samym nie obowiązują ich wymogi warunkujące skorzystanie z tego zwolnienia. W przypadku osób zaliczonych do pierwszej grupy podatkowej ze zwolnienia przy nabyciu nieruchomości mieszkalnych w darowiźnie faktycznie korzystają obecnie jedynie teściowie, zięć oraz synowa.

Niższa podstawa opodatkowania

Ulga mieszkaniowa w podatku od spadków i darowizn polega na możliwości pomniejszenia podstawy opodatkowania. Wyjaśnijmy, że podstawą opodatkowania co do zasady jest czysta wartość nabytych rzeczy lub praw majątkowych, czyli wartość po potrąceniu długów i ciężarów. Zgodnie z art. 16 ustawy o podatku od spadków i darowizn w przypadku nabycia własności (współwłasności) budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, spółdzielczego prawa do domu jednorodzinnego albo udziału w takim prawie, do podstawy opodatkowania nie wlicza się ich czystej wartości do łącznej wysokości nieprzekraczającej 110 mkw. powierzchni użytkowej budynku lub lokalu. W praktyce oznacza to, że w przypadku otrzymania domu lub mieszkania o powierzchni użytkowej nieprzekraczającej limitu 110 mkw. nabywca w ogóle nie zapłaci podatku od spadków i darowizn. W przypadku nabycia części (udziału) budynku lub lokalu mieszkalnego albo udziału w prawach spółdzielczych ulga przysługuje stosownie do wielkości udziału. Skorzystanie z tego dobrodziejstwa nie jest jednak bezwarunkowe. Ustawodawca obwarował możliwość do skorzystania z ulgi licznymi warunkami.

PRZYKŁAD:

Ulga proporcjonalna

Pan Tadeusz, który nie posiada własnego mieszkania, otrzymał w darowiźnie od teścia 1/3 domu jednorodzinnego o powierzchni 300 mkw. Podatnik nie może skorzystać z całkowitego zwolnienia z podatku, ponieważ nie obejmuje ono osób w relacjach teść-zięć. Przysługuje mu jednak szczególne zwolnienie przy nabyciu domu. Otrzymany udział odpowiada powierzchni użytkowej 100 mkw., a zatem mniej niż limit 110 mkw.

Brak własnego mieszkania

Z ulgi mieszkaniowej mogą korzystać wyłącznie osoby, które nie zaspokoiły jeszcze swoich potrzeb mieszkaniowych, czyli nie są właścicielami innego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość. Jest to podstawowy warunek, który musi spełnić nabywca aby skorzystać z ulgi mieszkaniowej w podatku od spadków i darowizn. Osoba, która posiada własne lokum, może jednak skorzystać z preferencji, jeżeli przeniesie jego własność na zstępnych (czyli dzieci, wnuki itd.) lub na rzecz Skarbu Państwa lub gminy w terminie sześciu miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego albo zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego.

PRZYKŁAD:

Przekazanie praw

Podatnik posiadający spółdzielcze mieszkanie własnościowe o powierzchni 40 mkw. otrzymał w spadku dom po teściach o powierzchni użytkowej 170 mkw. Ponieważ podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, zdecydował się przekazać je synowi. Uczynił to w formie aktu notarialnego przed upływem sześciu miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego. Powierzchnia otrzymanego w spadku mieszkania przekracza limit 110 mkw., do którego przysługuje zwolnienie, dlatego podatnik będzie musiał rozliczyć się z fiskusem, ale tylko od wartości 60 mkw. odziedziczonego mieszkania.

Prawa do skorzystania z ulgi zostały także pozbawione osoby, które dysponują już spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu lub spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego, lub wynikającymi z przydziału spółdzielni mieszkaniowych: prawem do domu jednorodzinnego lub prawem do lokalu w małym domu mieszkalnym. Z preferencji jednak skorzystają, jeżeli prawa te przekażą zstępnym lub do dyspozycji spółdzielni w terminie sześciu miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego albo zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego. Prawa do pomniejszenia podatku nie mają także najemcy, chyba że rozwiążą umowę najmu. W tym przypadku również obowiązuje półroczny termin.

Opieka nad spadkodawcą

W przypadku otrzymania w spadku nieruchomości mieszkalnej przez osobę zaliczoną do trzeciej grupy podatkowej ustawodawca przewidział jeszcze jeden dodatkowy warunek. Osoby takie mogą obniżyć podstawę opodatkowania tylko wtedy, gdy sprawowały opiekę nad wymagającym tej opieki spadkodawcą, na podstawie pisemnej umowy z podpisem notarialnie poświadczonym i przez co najmniej dwa lata od dnia poświadczenia podpisów przez notariusza. Wynika to z tego, iż do trzeciej grupy podatkowej ustawodawca przede wszystkim zaliczył osoby, które nie pozostawały ze spadkodawcą w związkach rodzinnych. Trzeba zatem pamiętać, że do skorzystania z podatkowej preferencji przez te osoby nie wystarczy zawarcie umowy w sprawie opieki na piśmie, ale wymagane jest również jej poświadczenie przez notariusza, a opieka musi trwać co najmniej dwa lata od daty takiego poświadczenia.

Trzeba się zameldować

Od warunków niezbędnych do skorzystania z ulgi należy odróżnić wymogi konieczne do jej utrzymania. Aby nie utracić prawa do ulgi mieszkaniowej, trzeba zamieszkiwać w otrzymanym domu lub lokalu, będąc zameldowanym na pobyt stały i nie można dokonać jego zbycia przez okres pięciu lat. Zatem osoby zameldowane powinny mieszkać w nabytej nieruchomości przez wspomniany okres, natomiast nabywcy, którzy nie posiadali meldunku (nawet jeśli zamieszkiwali w otrzymanym lokum od urodzenia), muszą spełnić dodatkowo warunek zameldowania.

Pięcioletni okres zamieszkiwania, przy zameldowaniu na pobyt stały, w którym nie można dokonać zbycia nieruchomości, liczy się od dnia złożenia zeznania podatkowego lub zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego, jeżeli w chwili złożenia zeznania lub zawarcia umowy darowizny nabywca mieszka i jest zameldowany na pobyt stały w nabytym lokalu lub budynku. Gdy natomiast nabywca zamieszka i dokona zameldowania na pobyt stały w ciągu roku od dnia złożenia zeznania podatkowego lub zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego, ten pięcioletni okres liczony jest od dnia zamieszkania potwierdzonego zameldowaniem na pobyt stały w nabytym lokalu lub budynku.

Utrata prawa do zwolnienia

Zbycie domu lub mieszkania przed upływem ustawowego terminu co do zasady powoduje utratę prawa do ulgi, co z kolei skutkuje obowiązkiem zapłaty podatku wraz z odsetkami. Od tej reguły ustawodawca przewidział jednak pewne wyjątki. Negatywnych konsekwencji podatkowych nie poniesie osoba, która dokona zbycia udziału w domu lub mieszkaniu stanowiącym odrębną nieruchomość albo spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego na rzecz innego ze spadkobierców lub obdarowanych. Takie przekazanie nie może bowiem stanowić podstawy do wygaśnięcia decyzji lub ustalenia zobowiązania podatkowego w podatku od spadków i darowizn. To samo dotyczy zbycia z przeznaczeniem uzyskanych środków na inne cele mieszkaniowe, jeżeli było to uzasadnione koniecznością zmiany warunków lub miejsca zamieszkania. W takim wypadku pieniądze ze sprzedaży muszą zostać jednak przeznaczone na nabycie innego budynku lub lokalu mieszkalnego (udziału w budynku lub lokalu) albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (udziału w takim prawie), albo budowę innego budynku lub lokalu.

Pieniądze należy przeznaczyć w całości na inną inwestycję mieszkaniową w okresie dwóch lat od dnia zbycia, a łączny okres zamieszkiwania w zbytym i nabytym budynku lub lokalu, potwierdzony zameldowaniem na pobyt stały, powinien wynosić pięć lat.

Warunek zamieszkiwania po uzyskaniu zameldowania przez okres pięciu lat (w przypadku nabywców, którzy zamieszkali i dokonali zameldowania na pobyt stały w ciągu roku od dnia złożenia zeznania podatkowego lub zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego) uważa się również za spełniony, jeżeli zbycie nastąpiło przed rozpoczęciem zamieszkiwania, ze względu na konieczność zmiany warunków lub miejsca zamieszkania, a środki uzyskane ze sprzedaży zostały przeznaczone w całości na inne cele mieszkaniowe w okresie dwóch lat od dnia zbycia.

USTALENIE POWIERZCHNI UŻYTKOWEJ

Za powierzchnię użytkową budynku lub lokalu uważa się, według ustawy o podatku od spadków i darowizn, powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach (podziemnych i naziemnych, z wyjątkiem powierzchni piwnic i klatek schodowych oraz szybów dźwigów). Powierzchnie pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej w 50 proc., a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, należy tę powierzchnię pominąć.

PRZYNALEŻNOŚĆ DO GRUPY PODATKOWEJ

Ustawodawca szczegółowo wymienił osoby należące do trzech grup podatkowych według stosunku osobistego nabywcy do osoby, od której lub po której nabywają majątek.

Do poszczególnych grup podatkowych zalicza się:

I grupa - małżonek, zstępni, wstępni, pasierb, rodzeństwo, ojczym i macocha, a więc osoby, które korzystają z całkowitego zwolnienia z podatku od spadków i darowizn, a także zięć, synowa oraz teściowie,

II grupa - zstępni rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępni i małżonkowie pasierbów, małżonkowie rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonkowie rodzeństwa małżonków, małżonkowie innych zstępnych,

III grupa - inni nabywcy.

MAGDALENA MAJKOWSKA

magdalena.majkowska@infor.pl

Podstawa prawna

- Art. 4a, art. 7, art. 14, art. 16 ustawy z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t.j. Dz.U. z 2004 r. nr 142, poz. 1514 z późn. zm.).