Eksmisja z lokalu będącego własnością gminy

Podstawa prawna do żądania eksmisji

Obie strony zawierające umowę najmu lokalu mieszkalnego zobowiązane są przede wszystkim do respektowania postanowień umownych. Zarówno więc gmina jak i lokator mają zasadniczo równą wobec prawa pozycję. Do stosunku najmu odnoszą się jednak nie tylko unormowania umowne, ale również przepisy kodeksu cywilnego regulujące ten typ umowy.

Istotne znaczenie w postępowaniu eksmisyjnym może mieć również art. 222 kodeksu cywilnego dotyczący ochrony własności i uprawniający do żądania wydania lokalu. Nie zawsze istnieje konieczność udowadniania, że jest się właścicielem lokalu. Z przepisu art. 675 k.c. wynika bowiem, że po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest rzecz zwrócić w stanie nie pogorszonym.

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu

Wszczęcie postępowania eksmisyjnego może zapoczątkować niewywiązywanie się lokatora z zawartej przez niego umowy. Przyczyny wypowiedzenia umowy najmu zawarte są w art. 11. ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Należą do nich m.in.:

- używanie lokalu pomimo pisemnego upomnienia w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem,

- zaniedbywanie obowiązków, dopuszczając do powstania szkód,

- niszczenie urządzeń przeznaczonych do wspólnego korzystania przez mieszkańców,

- wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali.

Przyczyną, która umożliwia wypowiedzenie lokatorowi umowy najmu może być również:

- pozostawanie przez niego w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu,

- wynajęcie, podnajęcie albo oddanie do bezpłatnego używania lokalu lub jego części bez wymaganej pisemnej zgody właściciela,

- używanie lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku z zastrzeżeniem ust. 9 art. 11 ww. ustawy.

Warto w tym miejscu zauważyć, że za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim pełnoletnie osoby (art. 6811 k.c.), co w sytuacji istniejącego zadłużenia ułatwia dojście do zawarcia ugody, przez co trudna do przeprowadzenia eksmisja okazać się może niepotrzebna.

Podstawą do wszczęcia eksmisji może być również sytuacja, w której osoba nie posiadała do lokalu mieszkalnego tytułu prawnego i samowolnie dokonała jego zajęcia.

Przygotowując się do postępowania eksmisyjnego należy pamiętać, że wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

Nie tylko gmina może wszcząć postępowanie

Wszczęcie postępowania o opróżnienie lokalu mieszkalnego jest możliwe nie tylko przez gminę, będącą drugą stroną umowy najmu. Prawo takie ma także inny lokator lub właściciel innego lokalu w budynku w sytuacji, gdy lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku.

Osoby te mają możliwość wytoczenia powództwa o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia. Takie uprawnienie przysługuje również współlokatorowi w stosunku do małżonka lub rozwiedzionego małżonka lub innego współlokatora tego samego lokalu, jeżeli ten swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie.

Postępowanie sądowe w sprawie o eksmisję

Po skierowaniu do sądu pozwu o eksmisję przeciwko pozwanemu i wydanie lokalu powodowi, sąd wyznacza rozprawę i wydaje wyrok. Sąd oceniając materiał zgromadzony w sprawie bierze pod uwagę m.in.:

- podstawy prawne do żądania eksmisji,

- prawidłowość wypowiedzenia ewentualnej umowy najmu lokalu,

- sytuację materialną osoby pozwanej zajmującej lokal bez tytułu prawnego.

Istotne znaczenie w postępowaniu przed sądem może mieć wykazanie np., że strona pozwana zalegała z opłatami z tytułu zajmowania lokalu. Zwrócić również należy uwagę, aby umowa najmu lokalu została wypowiedziana zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Aby uniknąć ewentualnych problemów przy dokonywaniu eksmisji w postępowaniu egzekucyjnym, kierując pozew do sądu zasadne jest wskazanie jako stronę pozwaną wszystkich osób zajmujących bezprawnie lokal (art. 15 ww. ustawy przewiduje taką sytuację).

Warto w tym miejscu dodatkowo zauważyć, że uchwała Sądu Najwyższego z dnia 24 października 1996 r. sygn. III CZP 109/96 stwierdza, że wykonując tytuł nakazujący byłym najemcom opuszczenie lokalu mieszkalnego i opróżnienie go z osób i rzeczy reprezentujących ich prawa, komornik ma obowiązek usunąć także członków rodziny i domowników dłużników oraz rzeczy należące do tych osób i wydać lokal wierzycielowi.

Orzeczenie sądu i prawo do lokalu socjalnego

Sąd wydając orzeczenie ma obowiązek wypowiedzenia się w kwestii uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego. Do zapewnienia lokalu socjalnego zobowiązana jest gmina.

Jeżeli uprawnienie do lokalu socjalnego przyznano dwom lub większej ilości osób gmina jest obowiązana zapewnić im co najmniej jeden lokal socjalny. Decydując o przyznaniu prawa do lokalu sąd bierze pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez dłużnika z lokalu oraz jego szczególną sytuację materialną i rodzinną.

W ust. 4 art. 14 ww. ustawy zawarty jest obowiązek przyznania prawa do lokalu socjalnego:

- kobiecie w ciąży,

- małoletniemu, niepełnosprawnemu lub ubezwłasnowolnionemu oraz sprawującemu nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,

- obłożnie choremu,

- emerytowi i renciście spełniającemu kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,

- osobie posiadającej status bezrobotnego,

- osobie spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały – chyba, że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

Kiedy prawo do lokalu socjalnego nie przysługuje

Przepisu tego nie stosuje się do osób, które utraciły tytuł prawny do lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, z wyjątkiem osób, które były uprawnione do używania lokalu na podstawie stosunku prawnego nawiązanego ze spółdzielnią mieszkaniową albo z towarzystwem budownictwa społecznego.

Orzekając o uprawnieniu do lokalu socjalnego, sąd nakazuje wstrzymanie eksmisji do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.

Sąd jednak może orzec o braku takiego uprawnienia w szczególności jeżeli eksmisja następuje z powodu wykraczania w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku lub rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie.

Podkreślić należy, że osoba, która samowolnie zajęła lokal, nie uzyska prawa do lokalu socjalnego w orzeczeniu chyba, że przyznanie lokalu socjalnego byłoby w świetle zasad współżycia społecznego szczególnie usprawiedliwione.

Wyroków sądowych nakazujących eksmisję nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. Jednak należy jednocześnie dodać, że w stosunku do eksmitowanego, który znęcał się nad rodziną, nie mają zastosowania przepisy dotyczące przyznania prawa do lokalu socjalnego, ani przepisy związane z okresem ochronnym.

Oczywiście należy pamiętać, że od orzeczenia sądu rejonowego w zależności od jego treści niezadowolona strona pozwana, lub powodowa może wnieść apelację. Jeżeli w określonym czasie jej nie wniesiono, wyrok staje się prawomocny, a sprawa może przejść na etap postępowania egzekucyjnego.

Postępowanie egzekucyjne w zakresie opróżnienia lokalu mieszkalnego

Postępowanie eksmisyjne po uprawomocnieniu się orzeczenia sądu przeprowadza zasadniczo komornik. Zasady przeprowadzania eksmisji opisuje szczegółowo rozporządzenie ministra sprawiedliwości z dnia 26 stycznia 2005 r. w sprawie szczegółowego trybu postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości oraz szczegółowych warunków, jakim powinno odpowiadać tymczasowe pomieszczenie.

Przed przystąpieniem do wykonania tytułu wykonawczego nakazującego opróżnienie lokalu komornik wzywa osobę eksmitowaną do dobrowolnego wykonania orzeczenia.

Jeżeli eksmitowanemu nie przysługuje prawo do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może on zamieszkać, ani nie znalazł on tymczasowego pomieszczenia, komornik niezwłocznie występuje do gminy, właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, o wskazanie tymczasowego pomieszczenia. Takie pomieszczenie może również wskazać wierzyciel. Gdy eksmitowana ma zostać osoba nieletnia lub ubezwłasnowolniona to wówczas obowiązkiem komornika jest powiadomić o tym fakcie sąd rodzinny i opiekuńczy.

Ważne

17 listopada b.r. wchodzi w życie wyrok Trybunału Konstytucyjnego uchylający przepis m.in. zakazujący dokonywania eksmisji na bruk osób, którym sąd w wyroku eksmisyjnym nie przyznał prawa do lokalu socjalnego.

Sejm nie przygotował jeszcze nowych przepisów.