Jak bezpiecznie kupić nieruchomość

Ustalając warunki sprzedaży warto sprawdzić, czy sprzedający pozostaje w związku małżeńskim. Jeśli tak jest, niezbędnym jest ustalenie, czy sprzedawana nieruchomość nie stanowi przypadkiem majątku wspólnego. Jeśli jest, wspólna ustalenia poczynione z jednym z małżonków mogą nie mieć znaczenia w razie braku zgody drugiego z nich.

Podejmując negocjacje z osobą sprzedającą nieruchomość musisz upewnić się, czy jest do tego kompetentna. W szczególności powinieneś zażądać od sprzedającego przedstawienia Ci aktu notarialnego lub innego dokumentu (np. wyroku sądowego), z którego wynika, że jest on właścicielem tej nieruchomości. Właściciel powinien posiadać również inne dokumenty dotyczące nieruchomości. W szczególności mogą to być: odpis z księgi wieczystej, wypis i wyrys z rejestru gruntów, a jeżeli nieruchomość została objęta planem zagospodarowania przestrzennego, wyrysu z tego planu.

Pamiętaj jednak, że poleganie wyłącznie na przedstawionych Ci dokumentach może nie wystarczyć. Może bowiem okazać się, że dokumenty zawierają stan nieaktualny lub są podrobione. Powinieneś więc pamiętać o tym, że najlepiej samemu zdobyć niezbędne informacje. W zależności od rodzaju nieruchomości powinieneś postarać się o odpowiednie dane zmierzające do skutecznego zidentyfikowania interesującej Cię nieruchomości. W przypadku nieruchomości gruntowej (działki) jest to numer działki gruntowej w rejestrze gruntów oraz numer księgi wieczystej, w przypadku nieruchomości lokalowej - adres oraz numer księgi wieczystej.

W pierwszej kolejności warto zbadać stan nieruchomości w księdze wieczystej. Powinieneś wiedzieć, że księgi wieczyste są jawne, więc jako osoba zainteresowana masz prawo wglądu w nie oraz pobrania z nich odpisów (koszt uzyskania skróconego odpisu z księgi wieczystej to 30 zł). Od kilku lat wdrażany jest program informatyzacji ksiąg wieczystych pozwalający na uzyskanie informacji o każdej nieruchomości, dla której prowadzona jest księga przez Centralną Informację Ksiąg Wieczystych. Jest więc duże prawdopodobieństwo, że odpis interesującej Cię księgi uzyskasz właśnie tam. Jeśli musisz udać się do Sądu Rejonowego, to właściwy jest sąd miejsca położenia interesującej Cię nieruchomości, w którym jest Wydział Ksiąg Wieczystych. Pamiętaj, że nie wszystkie Sądy Rejonowe mają takie wydziały.

Z uzyskanego odpisu z księgi wieczystej uzyskasz kilka informacji mających dla Ciebie duże znaczenie. W szczególności będziesz mógł sprawdzić:
1. Jak dokładnie jest oznaczona interesująca Cię nieruchomość, jaką ma powierzchnię,
2. Dane właściciela nieruchomości,
3. Czy nieruchomość jest obciążona tzw. ograniczonymi prawami rzeczowymi lub ograniczeniami w rozporządzaniu nieruchomością,
4. Czy nieruchomość jest obciążona hipoteką - jaki rodzaj ma ta hipoteka i w jakiej wysokości.

W sprawie dotyczącej obciążeń powinieneś znać następujące pojęcia:

Ograniczone prawa rzeczowe - są to prawa rzeczowe zapewniające osobie uprawnionej ściśle określony zakres uprawnień względem rzeczy. Ograniczonymi prawami rzeczowymi są: użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, spółdzielcze prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, hipoteka.

Ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością - w sytuacji gdy w sprawie danej nieruchomości toczy się postępowanie np. sądowe czy komornicze, w księdze wieczystej może figurować specjalne zastrzeżenie, które ogranicza możliwość zbycia nieruchomości na określony czas - z reguły do zakończenia sprawy.

Hipoteka - szczególny rodzaj ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości, służy zabezpieczeniu oznaczonej wierzytelności, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości, z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi aktualnego właściciela nieruchomości.

Dane zawarte w księdze wieczystej w dużej mierze pozwalają uniknąć błędów przy zakupie nieruchomości. Warto jednak wiedzieć, że nie zawsze stan wpisany w księdze wieczystej jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Często warto więc oprócz odpisu uzyskać również wspomniane wypisy i wyrysy z rejestru gruntów oraz, jeżeli nieruchomość została objęta planem zagospodarowania przestrzennego, wypis i wyrys z tego planu. W sytuacji, gdy nieruchomość kupujemy od przedsiębiorcy, powinien on dodatkowo posiadać stosowne zaświadczenia o niezaleganiu z płatnością podatków oraz składek na ubezpieczenia społeczne. Ponadto warto zażądać od sprzedającego oświadczenia o tym, że z przedmiotowej nieruchomości nie jest prowadzona egzekucja, następnie zaś przedstawić to oświadczenie notariuszowi do sporządzenia aktu.

Wypisy i wyrysy z rejestru gruntów mają ogromne znaczenie przy określaniu dokładnej powierzchni działki, jak również rodzaju gruntów (np. grunty orne itp.) wraz z podaniem klasy gleb. Może to mieć niebagatelne znaczenie przy zakupie działki, którą dopiero będziemy chcieli przeznaczyć na cele budowlane. Może bowiem pojawić się problem wyłączenia nieruchomości z produkcji rolnej.

W przypadku zakupu pustej działki plany i wyrysy pozwolą Ci sprawdzić, czy za kilka lat w Twoim sąsiedztwie nie powstanie przypadkiem np. fabryka czy oczyszczalnia ścieków. Ponadto warto wiedzieć, że plan zagospodarowania przestrzennego bardzo szczegółowo określa rodzaj zabudowy, jaki może zostać postawiony na danej nieruchomości. Pamiętaj również o sprawdzeniu zgodności granicy faktycznej nieruchomości, którą masz kupić, z mapką geodezyjną. Z całą pewnością nie możesz w tej sprawie polegać na „wskazaniu” granicy przez sprzedawcę. Pamiętaj również, że nawet fakt, iż posesja jest ogrodzona, nie musi oznaczać, że tak samo jej stan wygląda w świetle prawa. Lepiej więc uniknąć sporów sąsiedzkich.

Jeśli już upewnisz się, że osoba z którą rozmawiasz jest właścicielem nieruchomości i że nieruchomość nie jest obciążona, warto sprawdzić jeszcze kilka kwestii.

Powinieneś zatem upewnić się, czy nie kupujesz budynku lub lokalu z bonusem w postaci lokatorów. Oprócz ograniczonych praw rzeczowych może się bowiem okazać, że w Twoim upragnionym lokum pozostają zameldowane obce dla Ciebie osoby. Powinieneś więc poprosić o poświadczenie o aktualnym zameldowaniu. Zaś w dniu sprzedaży powinieneś dysponować zaświadczeniem, że w nabywanej nieruchomości nikt nie jest zameldowany.

Pamiętaj również, aby dowiedzieć się, czy lokal nie jest przedmiotem najmu lub dzierżawy. Warto również sprawdzić, czy i kiedy wygasły poprzednie umowy.

Zakup domu wymaga dodatkowego, szczególnego sprawdzenia sytuacji nieruchomości. W pierwszej kolejności powinieneś zajrzeć do projektu architektoniczno-budowlanego i projektów branżowych (przyłącza). W przypadku planowanej rozbudowy lub konieczności przeprowadzenia remontu wskazanym może okazać się zasięgnięcie opinii inżyniera budownictwa. Musisz również ustalić, czy zostało wydane pozwolenie na użytkowanie nieruchomości.

Warto też, byś sprawdził czy w sposób właściwy i należyty opłacany był podatek od nieruchomości, a w przypadku użytkowania wieczystego - opłata roczna. To niezwykle ważne by potwierdzić, że kwestie zakupu omawiasz z właściwą osobą. Jeżeli opłat dokonywał ktoś inny, może okazać się, że nieruchomość nie ma uregulowanego stanu prawego lub że ktoś będzie próbował ją zasiedzieć. Ponadto pozwoli Ci to na poznanie kosztów utrzymania interesującej Cię nieruchomości.

Pamiętaj aby porównać granice działki, na której stoi dom, z mapą geodezyjną. Może się bowiem okazać, że Twój płot stoi na działce sąsiada. Sąsiad nie ma nic przeciwko temu, ale jego dzieci mogą żądać przywrócenia granic zgodnych z wytyczeniami geodety.

Kupując mieszkanie, analogicznie jak w przypadku domu, powinieneś ustalić, czy nie jest ono obciążone zaległościami z tytułu zalegania z opłatami czynszowymi oraz licznikowymi.

W przypadku zakupu wszystkich nieruchomości budynkowych powinieneś pamiętać o dokładnym ustaleniu, które z urządzeń czy części wyposażenia przechodzą na Ciebie w chwili zakupu. Dotyczy to w szczególności stałej zabudowy, dodatkowego pieca, klimatyzacji itp.

Pamiętaj również aby ustalić los dodatkowych pomieszczeń. Upewnij się więc, czy wraz z zakupem mieszkania nabędziesz też miejsce parkingowe, piwnicę itp. Mimo, że stanowią one w większości tzw. przynależności, powinieneś zadbać o odpowiednie wpisanie ich w akcie notarialnym.

Umowa przedwstępna

Jeśli po zbadaniu sytuacji nieruchomości jesteś zdecydowany na jej zakup, lecz termin zawarcia umowy w tej sprawie odwleka się w czasie, powinieneś zadbać o zawarcie tzw. umowy przedwstępnej. W sytuacji ciągłego wzrostu cen nieruchomości może ona mieć dla Ciebie kolosalne znaczenie.

NAJWAŻNIEJSZE, abyś umowę przedwstępną zawarł w formie aktu notarialnego. Tylko ta forma daje Ci możliwość żądania zawarcia umowy właściwej, gdyby Twój kontrahent próbował się z niej wycofać.

Niestety w ostatnim czasie jestem świadkiem niepokojącego zjawiska zawierania przez deweloperów ze swoimi Klientami umów przedwstępnych bez zachowania formy aktu notarialnego. Prowadzi to niestety do nagminnego wycofywania się deweloperów ze sprzedaży. W sytuacji gdy ceny mieszkań rosną w zastraszającym tempie, deweloperom często opłaca się niewywiązywać z umów. Mają oni bowiem świadomość, że nawet po zapłaceniu przez nich kary umownej oraz dokonaniu zwrotu wpłaconych przez kupującego pieniędzy, są w stanie sprzedać twoje upragnione „M” z zyskiem.

Musisz mieć więc świadomość, że niezachowanie formy aktu w umowie przedwstępnej da Ci wyłącznie możliwość żądania zwrotu wpłaconych sum oraz zapłaty odszkodowania.

Pamiętaj, że zawierając umowę przedwstępną powinieneś zadbać o to, aby pojawiły się w niej następujące elementy:

1. Oznaczenie stron umowy (sprzedawca, kupujący), zgodne z przedstawionymi dokumentami tożsamości,
2. Oświadczenie sprzedającego, że jest jedynym właścicielem lub ma umocowanie prawne do reprezentowania wszystkich właścicieli,
3. Oznaczenie przedmiotu umowy - dokładne wskazanie typu nieruchomości (działka, dom, mieszkanie), dokładne określenie nieruchomości przez podanie numeru ewidencyjnego działki, adresu, powierzchni, określenie numeru księgi wieczystej,
4. Wskazanie dodatkowych części składowych sprzedawanych wraz z lokalem, np. mebli, wyposażenia, garażu, miejsca parkingowego, piwnicy itp.
5. Cena sprzedaży oraz sposób zapłaty (ewentualnie wysokość zadatku lub zaliczki),
6. Orientacyjny termin zawarcia umowy właściwej,
7. Termin przekazania kluczy do mieszkania,
8. Miejsce lub data zawarcia umowy.

PAMIĘTAJ!
Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa miała być zawarta!

Umowa właściwa

Ostateczna umowa kupna -sprzedaży nieruchomości musi mieć formę aktu notarialnego. Umowa bez zachowania tej formy nie może być podstawą zmiany treści wpisu w księdze wieczystej i będzie nieskuteczna. Powinna ona zawierać wszystkie te elementy, które zostały wymienione przy umowie przedwstępnej.

Pamiętaj również, aby sprzedawca dostarczył do notariusza oświadczenia (o niezaleganiu z opłatami, podatkiem, braku zameldowania itp.) o których wspominałam wyżej.

Zawierając umowę z deweloperem lub umowę za pośrednictwem biura nieruchomości, korzystasz z biura notarialnego pozostającego w stałych stosunkach gospodarczych z tymi podmiotami. Powinieneś zatem przed podpisaniem stosownego aktu zasięgnąć porady profesjonalisty (prawnika).