Wynajem mieszkań 2025 – koszty, stawki, czynsze. Raport z kwietnia: 50 m2 drożeje, 70 m2 tanieje

• Wynajem mieszkań zaczyna tanieć ale i tak jest droższy niż przed rokiem
• Małe mieszkania w cenie, miesięczny czynsz to już 2700 zł
• Najem średnich mieszkań drożeje, wyjątkiem Warszawa
• Wynajem dużych mieszkań zaczyna tanieć, spadki w 8 miastach
• Najem kawalerki pochłania prawie 50% zarobków

Wynajem mieszkań zaczyna tanieć ale i tak jest droższy niż przed rokiem

Wśród 17 największych miast Polski najwyższe koszty najmu mieszkania ma Warszawa – 78 zł za metr. Stolica wyraźnie wyprzedza inne miasta, w tym Kraków i Gdańsk (65 zł/m2) czy Wrocław (64 zł). Najtańszy przeciętny najem jest obecnie w Częstochowie (40 zł/m2), a niewiele wyższy w Radomiu i Sosnowcu (po 42 zł) oraz Toruniu i Białymstoku (po 44 zł).

W porównaniu z poprzednim miesiącem stawka czynszu za najem we wszystkich miastach minimalnie spadła – o 0,1%. W zestawieniu miesięcznym ceny najmu okazały się niższe w 10 miastach, a w 7 wzrosły. Spadki najwyraźniej były widoczne w Łodzi (-5,3%) i Gdyni (-4,1%), a wzrosty w Częstochowie (+6,6%) i Bydgoszczy (+3%).

W porównaniu rok do roku marzec 2025 okazał się średnio o 6% droższy od marca 2024 pod względem wysokości stawek za najem. 16 na 17 miast zanotowało wzrost cen, a w Rzeszowie stawki nie uległy zmianie i nadal wynoszą 50 zł/m2. Najbardziej w ciągu roku wzrosły stawki w Katowicach (+13%), Sosnowcu (+12%) i Bydgoszczy (+10%), a najmniej w Białymstoku (+1%) oraz w 5 innych miastach – Wrocławiu, Łodzi, Krakowie, Gdańsku i Warszawie, bo o 3%.

- Najem minimalnie drożeje w i tak najdroższych miastach Polski, co widać na przykładzie Warszawy, Krakowa, Gdańska i Wrocławia. Wszędzie tam przez rok stawki wzrosły o 3% za metr. Miasta tańsze pod względem cen wynajmowanych nieruchomości drożeją gwałtowniej, bo rocznie to od 6% w Szczecinie i Gdyni do 13% w Katowicach. Szybko drożeje najem w dwóch największych miastach województwa kujawsko-pomorskiego. To 8% więcej w Toruniu i 10% w Bydgoszczy. Najmniej podatne na zmiany cen najmu w okresie długofalowym okazały się Rzeszów i Białystok. Ale gdy spojrzymy na dynamikę miesięczną, to w większości miast jest taniej, co może cieszyć szukających mieszkania na wynajem. Spadki sięgają nawet 4% w największych miastach, gdzie wybór mieszkań na wynajem jest w dodatku całkiem spory. W mniejszych ośrodkach, jak Radom czy Częstochowa, przeciętne stawki urosły przez miesiąc nawet o ponad 6%, co może być spowodowane mniejszą konkurencyjnością ofert - ocenia Anton Bubiel, prezes Rentier.io.

Małe mieszkania w cenie, miesięczny czynsz to już 2700 zł

Mieszkania do 35 m2 mają najwyższą cenę na metr najmu. W Warszawie w I kw. 2025 r. stawka osiągnęła poziom 91 zł. To dużo w zestawieniu z innymi miastami. W drugim z kolei Wrocławiu trzeba zapłacić 79 zł, w Gdańsku 78 zł, a w Krakowie 77 zł. Dolna stawka oznacza 50 zł i mniej – tak jest w Radomiu oraz w Sosnowcu i Częstochowie, gdzie metr najmowanego mieszkania kosztuje 47 zł.

To oznacza, że za czynsz w małym mieszkaniu (30 m2) trzeba zapłacić nawet 2730 zł. Taka cena dotyczy Warszawy. We Wrocławiu, Gdańsku i Krakowie to okolice kwoty 2300 zł, bez rachunków. W 10 miastach stawka najmu za małe mieszkanie nie przekracza 2000 zł. Najbliżej tej granicy jest Lublin (1961 zł). Najtańszym miastem na wynajem małego mieszkania jest Częstochowa, gdzie przeciętna stawka wynosi 1400 zł.

Średnio we wszystkich 17 miastach metr kwadratowy najmu małego mieszkania podrożał przez kwartał o 0,5%. Łącznie w 8 miastach stawka za najem wzrosła, w 5 spadła, a w 4 pozostała na tym samym poziomie. Gdy spojrzymy na poszczególne lokalizacje, największe wzrosty cen odnotowała Bydgoszcz (7,1%) oraz Częstochowa (5%) Gdzie indziej, jak w Rzeszowie, Łodzi, Gdańsku i Gdyni, skoki były mniejsze i wyniosły 1-2%. Z kolei Wrocław, Szczecin, Poznań i Radom trzymają cenę najmu sprzed kwartału. Wśród miast, które pod kątem stawek za najem potaniały, wyróżnia się Sosnowiec. Tam najem spadł o 6%, a w sąsiednich Katowicach o prawie 3%. Potaniał też najem w Lublinie o niecałe 2%, natomiast Białystok i Warszawa odnotowały spadki poniżej pół procenta.

Małe mieszkania są wciąż atrakcyjnym towarem na rynku nieruchomości na wynajem. Wybierają je osoby, które nie tylko nie chcą czy nie mogą zaciągnąć kredytu hipotecznego na zakup własnego „M”, ale też cenią sobie wygodę mieszkania w pojedynkę. Takie mieszkania często też znajdują się w nowym budownictwie. Dlatego w najbliższej przyszłości nie należy spodziewać się spadków cen za najem – zwłaszcza w miastach popularnych wśród studentów typu Warszawa, Kraków czy Poznań. Za dalszymi, choć niewielkimi, wzrostami przemawia też trend. Małe mieszkania poniżej 35 m2 na wynajem zdrożały przez ostatni rok średnio o 5,3%. Najwięcej w Lublinie, bo o 9%, a na pocieszenie najmniej w Warszawie, o 2,2%.

Najem średnich mieszkań drożeje, wyjątkiem Warszawa

Mieszkania średnie w przedziale od 35 do 60 m2 są tańsze od małych pod kątem stawek za najem. Obecnie, czyli w I kw. 2025 r., maksymalna stawka wynosi 73 zł za metr w Warszawie. A różnica cenowa nie jest już tak duża, bo w kolejnym z zestawienia Krakowie stawka wynosi 63 zł. Najtańsze z zestawionych miast to Częstochowa, gdzie najem jest prawie dwukrotnie niższy niż w stolicy (37 zł). Sam czynsz w średnim mieszkaniu (50 m2) kosztuje pod Jasną Górą od 1842 zł. Mniej niż 2 tys. zł kosztuje najem mieszkania, bez rachunków, również w Sosnowcu. Ponad 3,6 tys. zł kosztuje najem w Warszawie (3649 zł). Stolica wyraźnie odstaje od innych miast. Stawki w Gdańsku, Wrocławiu i Krakowie oscylują na poziomie 3 tys. zł.

Ogólnie najem średnich mieszkań wzrósł jeszcze bardziej niż małych, ale zmiana była niewielka (1,2%) względem poprzedniego kwartału. Na 17 zestawionych miast w 13 najem zdrożał, tylko w 3 spadł, a w Białymstoku nie uległ zmianie. Najwyraźniej ceny urosły w Toruniu i Radomiu (przeciętnie o 5%), nieco mniej, ale także w górę, w Łodzi (3,6%) oraz w Poznaniu (2,3%). Spośród miast „spadkowych” najwięcej zmieniły się stawki w Sosnowcu (o 1,3%). Spadki, tyle że znacznie mniejsze, pojawiły się także w Warszawie (o 0,4%) i Rzeszowie (o 0,2%).

Wzrost cen najmu wśród mieszkań średniej wielkości może martwić przyszłych najemców. Szczególnie w miastach z najniższej półki cenowej, jak Toruń czy Radom. W miastach najdroższych wzrosty są minimalne, a zdarzają się też pojedyncze spadki, jak w Warszawie. Stolica nie tanieje jednak tak gwałtownie, bo wciąż przyciąga najwięcej studentów i pracowników, jak również dysponuje największą liczbą ofert najmu. Nic nie wskazuje, aby trend wzrostowy miał się odwrócić. Jeśli doszukiwać się powodów rosnących cen najmu mieszkań 35-60 m2, to jednym z nich jest metraż, który jest najbardziej pożądanym na rynku nieruchomości, także tych na wynajem.

Wynajem dużych mieszkań zaczyna tanieć, spadki w 8 miastach

Mieszkania duże, powyżej 60 m2, mają najniższe stawki najmu w porównaniu do średnich i małych. Najdroższa jest zgodnie z oczekiwaniami Warszawa, gdzie w I kw. 2025 r. metr kwadratowy mieszkania na wynajem kosztował 71 zł. Różnice są dość widoczne, bo w kolejnym z zestawienia Gdańsku to 55 zł, a w Krakowie 54 zł. Najmniej płaci się w Częstochowie (34 zł/m2).

Chcąc wynająć duże mieszkanie w Warszawie, trzeba wydać miesięcznie niemal 5 tys. zł, bez rachunków. W pozostałych miastach jest już poniżej 4 tys. zł, jak w Krakowie czy Gdańsku. Ponad 3 tys. zł trzeba zapłacić za najem mieszkania 70 m2 w Szczecinie, Katowicach, Gdyni i Wrocławiu. Najniższe stawki, czyli poniżej 2,7 tys. zł, mają tylko Białystok, Bydgoszcz i Częstochowa. W tej ostatniej duże mieszkanie można wynająć za 2379 zł, bez rachunków.

W przeciwieństwie do mieszkań małych i średnich, które w większości miast drożeją, najem dużych mieszkań zaczyna tanieć. Porównując stawki do IV kw. 2024 r., ceny spadły najbardziej w Poznaniu (o 4,9%), Bydgoszczy (o 4,2%), Gdyni (o 4,1%) i Rzeszowie (o 4%). Spadki wystąpiły łącznie w 8 miastach, natomiast w 6 wzrosły spośród sklasyfikowanych lokalizacji. Najwięcej podrożał najem w Szczecinie (o 5,4%) i Łodzi (o 4,3%).

Spadające ceny najmu dużych mieszkań są spowodowane mniejszą atrakcyjnością takich lokali. W ofertach najmu nie ma ich tak dużo, jak mieszkań średnich, i mimo tego że metr kwadratowy jest tańszy, to jednak w końcowym rozrachunku nie każdy najemca chce płacić wyższą cenę ze względu na metraż. Z drugiej strony najem takich mieszkań będzie w najbliższym czasie drożeć. Taki wniosek płynie z porównania cen z I kw. poprzedniego roku. Od tego czasu stawki wzrosły średnio o 5,2%, przy czym najbardziej w Katowicach i Bydgoszczy (rocznie o 12%).

Najem kawalerki pochłania prawie 50% zarobków

Najem mieszkania to rozwiązanie dla tych osób, które często się przeprowadzają, nie chcą wiązać się kredytem hipotecznym lub zarabiają zbyt mało, aby taki kredyt otrzymać. Aby sprawdzić, gdzie koszty najmu są najbardziej i najmniej korzystne dla lokatora, zestawiliśmy stawki najmu dla mieszkania 30 m2 (sam czynsz, bez rachunków) z medianą zarobków netto w danym mieście (na podstawie danych GUS brutto z września 2024 r.).

Okazuje się, że najem najmniej opłaca się szukającym takiego mieszkania w Warszawie i Wrocławiu. Czynsz za mieszkanie 30 m2 wynosi w stolicy przeciętnie 2730 zł. Przy średnich zarobkach na rękę 6357 zł koszty najmu pochłaniają aż 43% miesięcznej pensji. 2382 zł za najem we Wrocławiu przy lokalnych zarobkach na poziomie 5664 zł oznacza, że koszty mieszkaniowe stanowią 42% wynagrodzenia.

W pozostałych miastach jest tylko trochę lepiej. Przykładowo, w Łodzi i Katowicach stosunek lokalnych cen najmu mieszkania 30 m2 do lokalnych zarobków wynosi 34%. Paradoksalnie, miasta najtańsze w zestawieniu, które zmagają się z odpływem ludności i o wiele krótszą listą ofert pracy, mają najkorzystniejszy stosunek cen najmu do zarobków. W Sosnowcu lokator mieszkania 30 m2 musi przeznaczyć „zaledwie” 28% swoich zarobków na pokrycie kosztów czynszu.