Stopy procentowe NBP 2025: obniżka we wrześniu prawie pewna. Ile spadną raty kredytów?

• Wrzesień 2025 r. to dobry czas na cięcie stóp procentowych
• Najnowsze dane dot. inflacji wspierają obniżkę stóp procentowych
• Wykruszają się argumenty na „nie”
• Raty kredytów znowu spadną?
• W bieżącym roku raty mogą spaść nawet o 390 złotych
• Oszczędzający już dostali po kieszeni

Wrzesień 2025 r. to dobry czas na cięcie stóp procentowych

Po wakacyjnej przerwie Rada Polityki Pieniężnej wraca do normalnej pracy i nie da się ukryć, że oczekiwania rynkowe są jednoznaczne. Najbardziej prawdopodobny jest dziś scenariusz, że wrześniowe posiedzenie tego gremium zakończy się decyzją o obniżce kosztu pieniądza. Tak przynajmniej sugerują prognozy banków komercyjnych (np. PKO BP, Peako czy ING) i notowania kontraktów terminowych na stopę procentową.

Najnowsze dane dot. inflacji wspierają obniżkę stóp procentowych

Za wrześniową obniżką szczególnie mocno przemawia inflacja. Ta według wstępnego odczytu zaprezentowanego przez GUS była w sierpniu na poziomie 2,8% - to mniej niż spodziewali się ekonomiści, a do tego bardzo blisko celu inflacyjnego NBP (2,5%). Warto na chwilę zatrzymać się przy tych danych, bo przecież relatywnie niedawno - pół roku temu, a dokładnie w marcu br. analitycy NBP przewidywali, że w trzecim kwartale roczna dynamika inflacji najprawdopodobniej wyniesie 4,1%. Dotychczasowe dane opublikowane przez GUS sugerują jednak, że finalny wynik powinien być o lekko licząc 1 pkt. proc. niżej. Prawdopodobieństwo tak szybko hamującej inflacji było pół roku temu oceniane przez analityków NBP na około 20-25%. Faktem jest więc, że w ostatnich miesiącach sytuacja rozwija się po myśli największych optymistów.

Z grona argumentów, które mogą przekonać RPP do cięcia stóp procentowych warto dodać, że gospodarka rozwija się w tempie, które nie generuje nadmiernej presji inflacyjnej, a dynamika płac spada. Szczególnie dane za lipiec okazały się gorsze od oczekiwań. Wynagrodzenia w przedsiębiorstwach wzrosły wg ostatnich danych GUS o 7,6% (r/r), a oczekiwano 8,6% (r/r). To spora zmiana, bo zaledwie miesiąc wcześniej płace rosły w tempie 9% (r/r).

Całość dopełnia fakt, że zaprezentowany przez rząd projekt budżetu na 2026 rok nie okazał się nadmiernie ekspansywny, czego RPP bez wątpienia się obawiała. Co prawda zaplanowany spadek deficytu budżetowego względem roku 2025 nie jest zbyt duży, ale warto pamiętać, że istniało tu ryzyko, że przewaga wydatków nad wpływami do kasy państwa w przyszłym roku wzrośnie, a nie spadnie. To wszystko jest ważne, bo na te czynniki właśnie członkowie RPP wskazywali jako te, które są kluczowe przy podejmowaniu decyzji o zmianach poziomu stóp procentowych.

Wykruszają się argumenty na „nie”

Po stronie argumentów, które mogą studzić zapał do łagodzenia polityki monetarnej wskazać można niepewność co do cen energii elektrycznej. Wciąż ważą się bowiem losy tarczy, która miała nas chronić przed ewentualnymi podwyżkami pod koniec roku. W górę idą też stawki za ogrzewanie, a żywność nie tanieje tak jak zwykła w sezonie zbiorów. Ostatecznie choć deficyt budżetowy w przyszłym roku ma być niższy niż w bieżącym, to jednak wciąż mówimy o bardzo dużym „manku” w kasie państwa.

Raty kredytów znowu spadną?

Jeśli RPP zdecyduje się na cięcie stóp procentowych, to oznaczać to będzie kolejną ulgę dla kredytobiorców. Obniżenie oprocentowania 25-letniego kredytu mieszkaniowego o ćwierć punktu procentowego oznacza spadek raty o około 2-3%. W praktyce mówimy tu o racie niższej o około 17 złotych miesięcznie w przeliczeniu na każde pożyczone 100 tysięcy złotych.

Już dotychczas dokonane łagodzenie polityki monetarnej skutkowało obniżeniem rat kredytów o zmiennym oprocentowaniu o około 8-9% względem stanu z początku roku. Jeśli ponadto kontrakty terminowe poprawnie wyceniają dalszą ścieżkę zmian kosztu pieniądza w Polsce, to do końca roku raty takich „hipotek” spaść mogą o kolejne około 4-5%. Podobnej skali ulgi gracze rynkowi spodziewają się w 2026 roku.

Przy tym musimy mieć świadomość, ze notowania kontraktów terminowych na stopę procentową są zmienne. Dlatego roztropnie podchodząc do domowych finansów powinniśmy zakładać również realizację mniej optymistycznych scenariuszy.

W bieżącym roku raty mogą spaść nawet o 390 złotych

Mając to z tyłu głowy możemy przyjrzeć się wyliczeniom, które pokazują dotychczasowe zmiany poziomu rat kredytów mieszkaniowych oraz to co może się z nimi stać w przyszłości (o ile oczywiście nie czekają nas jakieś negatywne niespodzianki w świecie ekonomii czy geopolityki).

Weźmy na tapet ratę 25-letniego kredytu o zmiennym oprocentowaniu zaciągniętego na kwotę 400 tysięcy złotych. Ta jeszcze na początku roku mogła wynosić około 3050 zł. Gdyby bank aktualizował jej wysokość pod koniec sierpnia, to powinna stopnieć do mniej niż 2780 zł. Kontakty terminowe na stopę procentową sugerują, że jeśli nie stanie się nic nieprzewidywalnego, to w grudniu wspomniana rata spaść może do trochę ponad 2660 zł. 

 

Potencjalna wysokość rat kredytów mieszkaniowych
Data	WIBOR 3M	Dług zaciągnięty na 25 lat z marżą na poziomie 2% na kwotę:
		100 000 zł	200 000 zł	300 000 zł	400 000 zł	500 000 zł	1 000 000 zł
styczeń 2025	5,84%	761 zł	1 522 zł	2 284 zł	3 045 zł	3 806 zł	7 612 zł
luty 2025	5,87%	763 zł	1 526 zł	2 290 zł	3 053 zł	3 816 zł	7 632 zł
marzec 2025	5,86%	763 zł	1 525 zł	2 288 zł	3 050 zł	3 813 zł	7 626 zł
kwiecień 2025	5,53%	741 zł	1 482 zł	2 223 zł	2 964 zł	3 705 zł	7 409 zł
maj 2025	5,25%	723 zł	1 446 zł	2 168 zł	2 891 zł	3 614 zł	7 228 zł
czerwiec 2025	5,22%	721 zł	1 442 zł	2 163 zł	2 884 zł	3 604 zł	7 209 zł
lipiec 2025	5,01%	666 zł	1 415 zł	2 122 zł	2 830 zł	3 537 zł	7 074 zł
28 sierpnia 2025	4,81%	653 zł	1 389 zł	2 084 zł	2 779 zł	3 474 zł	6 947 zł
wrzesień 2025*	4,69%	645 zł	1 374 zł	2 062 zł	2 749 zł	3 436 zł	6 872 zł
październik 2025*	4,57%	679 zł	1 359 zł	2 038 zł	2 718 zł	3 397 zł	6 795 zł
listopad 2025*	4,47%	673 zł	1 346 zł	2 019 zł	2 692 zł	3 365 zł	6 730 zł
grudzień 2025*	4,35%	666 zł	1 331 zł	1 997 zł	2 662 zł	3 328 zł	6 656 zł
styczeń 2026*	4,23%	658 zł	1 316 zł	1 975 zł	2 633 zł	3 291 zł	6 582 zł
luty 2026*	4,12%	652 zł	1 303 zł	1 955 zł	2 607 zł	3 258 zł	6 517 zł
marzec 2026*	4,00%	644 zł	1 288 zł	1 933 zł	2 577 zł	3 221 zł	6 442 zł
kwiecień 2026*	3,88%	637 zł	1 274 zł	1 912 zł	2 549 zł	3 186 zł	6 372 zł
maj 2026*	3,78%	631 zł	1 262 zł	1 893 zł	2 524 zł	3 155 zł	6 309 zł
listopad 2026*	3,71%	627 zł	1 253 zł	1 880 zł	2 507 zł	3 133 zł	6 267 zł
maj 2027*	3,76%	629 zł	1 259 zł	1 888 zł	2 518 zł	3 147 zł	6 294 zł
*prognoza na podstawie notowań FRA Opracowanie własne na podstawie danych patria.cz (kontrakty FRA wg notowań z 29.08.2025)

 

Oszczędzający już dostali po kieszeni

Zmiany, które cieszyć mogą obecnych i przyszłych kredytobiorców są złą wiadomością dla oszczędzających. Niższe stopy procentowe oznaczają bowiem niższe oprocentowanie lokat czy rachunków oszczędnościowych. Warto przypomnieć, że w kwietniu br., kiedy rynek zaczął już przeczuwać rychłe nadejście cięć stóp procentowych średnie oprocentowanie faktycznie zakładanej lokaty wynosiło 4,1%. Najświeższe dostępne dane NBP (za czerwiec) sugerują, że stawka ta już zdążyła stopnieć do 3,8% i to najpewniej nie jest koniec negatywnych dla oszczędzających zmian.

Podobnie z obniżaniem oprocentowania zderzyły się też osoby korzystające z oferty detalicznych obligacji skarbowych. Warunki tegorocznych emisji tych papierów były pogarszane już trzykrotnie. Dla przykładu jeszcze w kwietniu trzyletnie obligacje ze stałym oprocentowaniem były oferowane ze stawką 5,95%, a teraz papiery te kupimy z oprocentowaniem na poziomie 5,4%.

Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości