Koszty kredytu a wysokość raty

 

W każdym kredycie wysokość raty kredytowej (dla takiego samego okresu kredytowania) zawsze zależy od oprocentowania kredytu. Wiadomo, że czym jest ono większe tym większe płacimy raty. Ale wysokość raty kredytowej może zależeć również od innych czynników

Dla zobrazowania całej sytuacji posłużmy się przykładem kredytu na 200 000 PLN denominowanego we frankach szwajcarskich; okres kredytowania 30 lat; oprocentowanie 4,3%.

Bez uwzględnienia jakichkolwiek kosztów rata kredytu wynosi: 989,74 PLN.

Spread

To co zwiększa ratę kredytową dla kredytów walutowych to przede wszystkim spread oraz kurs walutowy. Spread zwiększa ratę (zarówno kapitał jak i odsetki!), ponieważ kredyt zaciągamy po niższym kursie a spłacamy go po kursie wyższym. Ta różnica to właśnie spread, który wynosi średnio na rynku 4-4,5%. O tyle zwiększa się nam rata kredytowa – w naszym przykładzie rata z uwzględnieniem spreadu zwiększa się do 1 035,55 PLN. Należy podkreślić, że spread jest „naliczany” zarówno od kapitału jak i odsetek, które płacimy w racie. Oznacza to, że czym większe płacimy odsetki tym większy również jest koszt spreadu w danym banku. Jeśli więc w bankach X i Y spread walutowy jest na takim samym poziomie, ale suma odsetek w banku X jest większa, pociągnie to za sobą również wyższy koszt spreadu.

Na wysokość rat w kredycie walutowym wpływa również kurs walutowy. Jego wzrost sprawia, że rata kredytowa rośnie a w raz z nią całkowity koszt kredytu. Jeśli kurs wzrośnie o 10% to w naszym przykładzie rata kredytowa rośnie do poziomu 1 139,11 PLN czyli o ponad 103 PLN. W przypadku wzrostu kursu zwiększa się zarówno kapitał jak i wysokość odsetek do spłaty.

Prowizja

Pozostałe koszty kredytowe mogą wpłynąć na ratę kredytową jeśli zostaną doliczone do kwoty kredytu i skredytowane (w innym przypadku płacimy je z gotówki i nie wpływa to na wysokości płaconej raty).

Koszt jaki może być doliczony do kredytu i może wpłynąć na ratę to przede wszystkim prowizja za przyznanie kredytu. Wynosi ona średnio 1-1,5%. Jeśli przyjmiemy, że dla naszego przykładu wynosi ona 1% i doliczymy ją do kredytu to rata wzrośnie do poziomu 1 045,92 PLN (wzrost o 1%).

Ubezpieczenie brakującego wkładu własnego

Zwykle przy kredytowaniu powyżej 80% wartości nieruchomości dodatkowo dochodzi tzw. ubezpieczenie brakującego wkładu własnego. Składka z nim związana jest zwykle pobierana za pewien okres (np. za 5 lat). Po jego upływie jest naliczana ponownie, o ile nie spłaciliśmy kredytu do wymaganego poziomu. Jeśli w naszym przykładzie założymy kredytowanie do 100% wartości nieruchomości to koszt tego ubezpieczenia za pierwsze 5 lat wyniesie 1 400 PLN. Jeśli dodamy tę kwotę do kredytu (z reguły jest to bardzo trudnie, bo banki chcą by przynajmniej ta opłata była wniesiona z gotówki klienta) to rata dla naszego modelowego kredytu wzrośnie do poziomu 1053,16 PLN (więcej o 6,4% w stosunku do wyjściowej raty bez żadnych kosztów).

Inne ubezpieczenia

Dodatkowo bank może wymagać cesji z różnego typu, często kosztownych ubezpieczeń, np.: na wypadek utraty pracy, na wypadek spadku wartości nieruchomości, na wypadek śmierci. Koszt ten może wynieść 0,02% aktualnej kwoty kredytu. W naszym przykładzie oznaczałoby to wzrost raty o kolejne 40 PLN do poziomu 1 093,16 PLN (wzrost o 10,4% w stosunku do wyjściowej raty bez żadnych kosztów).

Do tego należy dodać koszt ubezpieczenia pomostowego, które musimy płacić do momentu wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Zwykle trwa do 3 do 6 miesięcy. Przez taki okres więc rata przykładowego kredytu wzrasta o 146 PLN (średni koszt ubezpieczenia na rynku) miesięcznie do poziomu 1 242,80 PLN.

Doliczmy jeszcze opłatę za wycenę nieruchomości, którą bank może lecz nie musi wykonać na własny koszt. Opłata ta może wynieść średnio 700 PLN. Doliczając to do kwoty kredytu otrzymujemy ratę 1 096,80 PLN (wzrost o 10,8% w stosunku do wyjściowej raty bez żadnych kosztów).

Podsumowanie

Rata kredytu w związku z różnymi kosztami okołokredytowymi może być wyższa prawie o 11% od „czystej” raty nie uwzględniającej opłat okołokredytowych. Należy więc dokładnie liczyć wszystkie koszt związane z udzieleniem kredytu. By porównać dostępne oferty najlepiej jest je dodać do kwoty kredytu i porównywać na tej podstawie policzoną ratę kredytu. To da nam jasną odpowiedź jaka oferta w naszym przypadku jest najtańsza.

Oczywiście oprócz kosztów ważne są inne elementy oferty takie jak koszt i warunki przewalutowania, wcześniejszej spłaty kredytu, łatwość obsługi kredytu, kontakt z doradcą, elastyczność procedur udzielania kredytów. Te elementy należy również brać pod uwagę wybierając najlepszą ofertę dla siebie.