Zalegasz z ratami ? Możesz stracić dom

Najczęściej dłużnik może przewidzieć, że już wkrótce zabraknie mu pieniędzy na spłatę rat kredytu. Na przykład stracił pracę, zachorował i pieniądze zamiast na spłatę rat, musi przeznaczyć na lekarstwa i rehabilitację albo rodzina powiększyła się i żona rozpoczęła bezpłatny urlop wychowawczy, co spowodowało drastyczne obniżenie dochodu na osobę. W tej sytuacji zamiast czekać na pojawienie się problemów ze spłatą, kredytobiorca powinien jak najszybciej zgłosić się do banku i rozpocząć negocjowanie przesunięcia na pewien czas spłaty kredytu albo wydłużenia okresu kredytowania w taki sposób, aby raty były niższe.

Klientowi obciążonemu obowiązkiem spłaty kilku drogich kredytów, w dodatku zaciągniętych w różnych bankach, bank może zaproponować zamianę ich na tańszy kredyt konsolidacyjny.

Banki godzą się na rozmowy z klientem o zmianie sposobu dalszego spłacania kredytu. Robią to jednak pod warunkiem, że klient nie ukrywa się przed nimi, sam zgłosi problem i propozycję jego rozwiązania.

Jeżeli jednak klient przestał płacić i wręcz unika kontaktów z bankiem, może zostać wszczęte postępowanie windykacyjne prowadzone przez specjalnie wynajętą przez bank firmę. Bank może domagać się natychmiastowej spłaty reszty zadłużenia i zagrozić licytacją nieruchomości, na której została ustanowiona hipoteka.

Umowa z bankiem

Kredyt należy spłacać zgodnie z postanowieniami określonymi w umowie kredytobiorcy z bankiem.Wskazuje ona, w jaki sposób i w ilu ratach kredytobiorca dokonuje spłaty kredytu. Raty obejmują część kapitałową i odsetkową. Kredytobiorca musi je spłacać w terminach i wysokości określonej w umowie. Podaje się w niej też liczbę rat spłaty, a także datę płatności pierwszej raty.

Umowa ustala również sposób zabezpieczenia spłaty kredytu wraz z odsetkami i innymi należnościami, które z niej wynikają. Najczęściej kredyt zabezpiecza się hipoteką ustanowioną na własności lokalu. Podaje się w niej też zasady naliczania odsetek od zadłużenia przeterminowanego.

Banki domagają się, aby w umowie znalazło się też oświadczenie kredytobiorcy o zgodzie na dobrowolne poddanie się egzekucji. Kredytobiorca pozwala wystawić bankowi bankowy tytuł egzekucyjny do wysokości wskazanej w umowie kwoty. Obok wierzytelności kapitałowych bank ma prawo objąć tym tytułem również odsetki i koszty związane z realizacją umowy oraz wszelkie koszty związane z windykacją należności banku, a nawet wydatki na zastępstwo prawne. Zastrzega sobie również, w jakim czasie od rozwiązania umowy z powodu zaprzestania spłacania rat przez kredytobiorcę będzie miał prawo wystąpić o nadanie bankowemu tytułowi egzekucyjnemu klauzuli wykonalności. Tytuł ten będzie podstawą egzekucji prowadzonej po nadaniu mu przez sąd klauzuli wykonalności.

Umowy o kredyt często są tak sformułowane, że zawierają również zgodę kredytobiorcy na dokonanie przez bank cesji wierzytelności na osoby trzecie (np. na firmę windykacyjną).

Informacje o tym, co czeka klienta w razie nieterminowego spłacania kredytu, zawiera umowa o kredyt oraz regulamin kredytu. Znajdują się tam zapisy określające przypadki, w których umowa kredytu zostanie rozwiązana. Na przykład wówczas, gdy w ciągu określonego w niej terminu - licząc od dnia zawarcia umowy - kredytobiorca nie spełni warunków uruchomienia kredytu.

Klauzule niedozwolone

W umowach i regulaminach często znajdują się zapisy naruszające prawa klienta, tzw. klauzule niedozwolone. Ich rejestr prowadzi Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK, www.uokik.gov.pl). Nie mają one żadnej mocy prawnej. Często dotyczą dodatkowych kar i niekiedy nawet wręcz lichwiarskiego oprocentowania za każdy dzień zwłoki, jakiego bank żąda od zalegającego z zapłatą rat kredytobiorcy.

Umowa i regulamin zawierający takie postanowienia są ważne z wyjątkiem klauzul naruszających prawa kredytobiorcy. Niedozwolone postanowienia umowne zawarte w regulaminie kredytu, który otrzymuje kredytobiorca razem z pozostałymi dokumentami w momencie zaciągania kredytu, stawiają go w niekorzystnej sytuacji w stosunku do banku, a niekiedy nawet pozbawiają go przyznanych ustawowo uprawnień. Jeżeli konsument zawarł niekorzystną umowę i wziął już pieniądze z banku, to może się bronić przed klauzulami abuzywnymi i domagać się od banku ich usunięcia. Prawo takie przysługuje mu nawet wówczas, gdy zalega z terminową spłatą kredytu.

UOKiK zbada wzorzec

Zdarza się, że kredytobiorca dopiero po pewnym czasie dokładnie analizuje otrzymane z banku dokumenty i uzna jakieś postanowienia zawarte w regulaminie za niekorzystne. Taka sytuacja ma najczęściej miejsce, gdy bank zaczął mu już wymierzać dodatkowe kary ujęte w klauzulach abuzywnych. Kredytobiorca może się wówczas zwrócić do prezesa UOKiK o zbadanie wzorca, czy nie zawiera niekorzystnych klauzul umownych. W tym przypadku urząd kontroluje sam wzorzec, ale nie reprezentuje konkretnego konsumenta w kontaktach z bankiem. Kredytobiorca może też skorzystać z pomocy rzecznika konsumentów i dochodzić konkretnych roszczeń z tytułu umowy i w ten sposób bronić się przed nadmiernymi roszczeniami banku.

Hipoteka i kredyty zaciągnięte przez właściciela nieruchomości muszą być wpisane w dziale czwartym księgi wieczystej. Hipoteka obciąża własność nieruchomości, udział we współwłasności nieruchomości, wieczyste użytkowanie lub spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego. Może nawet obciążać dwie lub więcej nieruchomości i wówczas jest to hipoteka łączna.

Hipotekę sąd wieczystoksięgowy wpisuje do działu czwartego księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której zostało zabezpieczone roszczenie banku. Nie wystarczy samo porozumienie dłużnika i wierzyciela co do ustanowienia hipoteki, bo niewpisana do księgi wieczystej nie istnieje.

Zabezpieczenie kredytu hipoteką wpisaną do księgi wieczystej zabezpiecza bankowi pierwszeństwo w egzekwowaniu z nieruchomości zadłużenia przed innymi wierzycielami, którzy nie ustanowili na niej hipoteki. Uniemożliwia też podejmowanie działań mogących doprowadzić do obniżenia wartości nieruchomości, aby nieruchomość nie osiągnęła wartości niższej od kwoty wierzytelności zabezpieczonej hipoteką. Hipotekę do księgi wieczystej wpisuje się na wniosek złożony na urzędowym formularzu wraz z załącznikami, którymi są dokumenty stanowiące podstawę wpisu.

Zdarza się, że wnioski o obciążenie nieruchomości hipoteką i o wpis tych hipotek do księgi wieczystej złożyło kilku wierzycieli. Przy zaspokajaniu roszczeń wierzycieli zabezpieczonych na tej nieruchomości bierze się pod uwagę kolejność, w jakiej wpłynęły do sądu. Jako pierwszy zostanie zaspokojony ten, którego hipoteka została wpisana pierwsza. O kolejności wpisu hipoteki na przykład dwóch wniosków skierowanych do tej samej księgi rozstrzyga godzina i minuta wpływu do sądu wieczystoksięgowego. Gdyby jednak oba wnioski wpłynęły w tym samym czasie, to wówczas traktowane są jak złożone jednocześnie. Hipoteki, które zostały wpisane na podstawie tych wniosków, mają takie samo pierwszeństwo. Dopiero gdy kredytobiorca spłaci cały kredyt lub pożyczkę, hipoteka wygaśnie i powinna zostać wykreślona z księgi wieczystej.

Nieruchomość obciążona hipoteką może zostać sprzedana. Transakcja nie spowoduje jednak, że hipoteka wygaśnie lub zostanie wykreślona z księgi wieczystej. W razie sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką do księgi wieczystej zostanie wpisany nowy właściciel. Wierzycielowi będzie nawet przysługiwało pierwszeństwo przed wierzycielami osobistymi nowego właściciela nieruchomości.

Zapłacą żyranci

Udzielenia kredytu przez bank mogą poręczyć żyranci. Zawierają oni wówczas z bankiem na piśmie umowę poręczenia, w której zobowiązują się do zapłaty niespłaconej części pożyczki wówczas, gdyby dłużnik w terminie nie płacił rat. Po zapłaceniu zaległości mogą sami wystąpić z roszczeniem do dłużnika o zwrot tej kwoty nawet na drodze sądowej.

Natomiast umowa poręczenia lepiej zabezpieczy interesy banku, ponieważ on sam wybierze osobę, od której najłatwiej mu będzie ściągnąć niezapłacony w terminie kredyt.

Umowa poręczenia najczęściej zawierana jest z inicjatywy banku i dłużnik o niej wie, dlatego jeżeli nawet zdecyduje się zapłacić zaległą pożyczkę po dłuższym okresie niepłacenia, powinien o tym niezwłocznie powiadomić poręczyciela. Podobny obowiązek ciąży na żyrancie. Gdy zostanie przez bank zawiadomiony o zwłoce dłużnika i ureguluje należności, powinien go o tym zawiadomić. Chodzi o to, aby bank nie otrzymał dwa razy tej samej zaległej kwoty: od dłużnika i od poręczyciela.

Zapłaci małżonek

Jeżeli małżonkowie nie zawarli intercyzy i łączy ich wspólność ustawowa, to bank najczęściej nie udzieli kredytu tylko jednemu z nich. Gdyby jednak zawarł taką umowę, to drugi małżonek musi ją potwierdzić. Może to zrobić już nawet po zawarciu umowy. Bez takiego potwierdzenia umowa nie będzie ważna. Natomiast nawet na drodze sądowej nie można przymusić małżonka, aby potwierdził wcześniej zawartą umowę.

Zaciągnięcie kredytu tylko przez jednego małżonka i obciążenie wspólnej nieruchomości hipoteką zabezpieczającą ten kredyt przekracza zakres zwykłego zarządu majątkiem wspólnym, a małżonek ma prawo samodzielnie wykonywać tylko taki zwykły zarząd bez zgody drugiego.

Do umowy o kredyt muszą przystąpić oboje, ponieważ w ten sposób bank chce skuteczniej zabezpieczyć roszczenia na wypadek niepłacenia rat kredytu w terminie. Gdyby kredyt zaciągnął tylko mąż albo tylko żona, to bank mógłby prowadzić egzekucję tylko z majątku osobistego zwlekającego z zapłatą dłużnika. Aby wyegzekwować niespłacony kredyt z majątku osobistego dłużnika, z jego wynagrodzenia za pracę i z dochodów z innej działalności oraz z praw, bank musi uzyskać tytuł wykonawczy wystawiony przeciwko dłużnikowi pozostającemu w związku małżeńskim. Z majątku wspólnego mógłby to robić tylko wówczas, gdyby kredyt został zaciągnięty za zgodą drugiego małżonka. Do egzekucji z całego majątku wspólnego upoważnia tytuł wykonawczy wystawiony przeciwko obojgu małżonkom. Klauzula wykonalności może wówczas zostać wydana przeciwko małżonkowi dłużnika i wówczas upoważnia do prowadzenia egzekucji z całego majątku wspólnego obojga małżonków. Bank taką klauzulę uzyska tylko, gdy wykaże, że na zaciągnięcie kredytu małżonek kredytobiorcy wyraził zgodę. Okoliczności te należy wykazać dokumentem urzędowym albo prywatnym. Natomiast nawet nadanie klauzuli wykonalności tytułowi egzekucyjnemu nie upoważni banku do ściągania zadłużenia jednego małżonka z majątku osobistego drugiego.

Jeżeli jednak umowę o kredyt bank zawrze z mężem i z żoną, to wówczas za zobowiązania w stosunku do banku odpowiadają oboje zarówno majątkiem osobistym, jak i wspólnym i egzekucja może być z tego majątku prowadzona.

Na nieco innych zasadach za niezapłacony kredyt odpowiada przedsiębiorca, który zaciągnął go w związku z prowadzeniem firmy należącej do majątku wspólnego jego i małżonka. Niespłaconą kwotę i odsetki bank może wyegzekwować również z majątku, który wchodzi w skład przedsiębiorstwa.

SPÓR ROZSTRZYGNIE SĄD ALBO ARBITER

Spory dotyczące nieterminowego spłacania kredytów między bankiem lub inną instytucją finansową udzielającą pożyczki rozstrzygają sądy. Zanim jednak konsument wystąpi na drogę sądową, może liczyć na pomoc rzecznika konsumentów lub organizacji konsumenckiej (np. Federacji Konsumentów lub Stowarzyszenia Konsumentów). Natomiast w razie sporu z bankiem w zakresie roszczeń pieniężnych z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania usługi może rozstrzygać arbiter bankowy.

SPOSOBY ZABEZPIECZENIA POŻYCZKI LUB KREDYTU

• Hipoteka wpisana do księgi wieczystej, która obciąża nieruchomość dłużnika

• Zastaw rejestrowy wpisany do rejestru zastawów ustanowiony na ruchomości dłużnika (np. samochodzie)

• Zastaw ustanowiony na ruchomości dłużnika lub na jego prawach

• Umowa poręczenia (za dłużnika zapłacą żyranci)

• Weksle wystawione przez dłużnika

• Oświadczenie dłużnika o dobrowolnym poddaniu się egzekucji

MAŁGORZATA PIASECKA-SOBKIEWICZ

malgorzata.piasecka@infor.pl