Kapitał w czterech ścianach

Uwolnienie kapitału zamrożonego w posiadanej nieruchomości może być konieczne z dwóch powodów: niskich emerytur i rosnącej liczby samotnych starszych osób, które ze względu na zły stan zdrowia będą wymagały ciągłej opieki. Polskie społeczeństwo - podobnie jak inne w Europie - starzeje się coraz bardziej. Oznacza to potrzebę przeprowadzenia reform systemów emerytalnych. Stare systemy zakładające finansowanie emerytur z bieżących składek obecnie pracujących osób stoją na krawędzi bankructwa. Już różne kraje wprowadzają z tych względów reformy emerytalne, ale okazuje się, że według różnorodnych filozofii.

Emerytalna bieda

- W niektórych krajach, np. Francji, Portugalii czy Wielkiej Brytanii, w ramach reform emerytalnych są podejmowane starania o lepszą ochronę emerytalną osób mało zarabiających. Gdzie indziej, np. w Polsce czy na Słowacji, rządy dążą do wzmocnienia związku między wysokością przysługujących świadczeń emerytalnych i zarobkami, co może prowadzić do zagrożenia ubóstwem osób o niskich zarobkach - czytamy w raporcie OCED dotyczącym reform emerytalnych krajów członkowskich organizacji.

Z danych zebranych przez analityków OECD wynika, że w krajach należących do tej organizacji średnia stopa zastąpienia netto dla najmniej zarabiających wynosi 83,2 proc., a dla lepiej zarabiających 60,6 proc. W Polsce po reformie będzie to odpowiednio 74,5 i 77,1 proc., podczas gdy przed reformą wskaźniki te wynosiły 96,1 i 69 proc. Właśnie takie zmiany według analityków OECD przerzucają korzyści reformy z najmniej i średnio zarabiających na tych najlepiej uposażonych, co może w przyszłości spowodować większą presję na system pomocy społecznej.

Potrzeba pomocy

Równocześnie będzie rosła liczba osób samotnych. Obecnie już nieco ponad 25 proc. gospodarstw domowych jest jednoosobowych, ale prognozy GUS pokazują, że za 22 lata będzie 34 proc. takich, które będą wymagały długoterminowej opieki.

OECD w raporcie dotyczącym prognoz wydatków na ten cel pokazuje, że obecnie koszty takiej opieki stanowią około 0,5 proc. naszego PKB, a w 2050 roku sięgną około 3,7 proc. To bardzo wysoki wskaźnik, bo w tym czasie średnia dla krajów OEC ma wynosić 3,3 proc.

W Polsce o tym problemie na razie cicho, ale Komisja Europejska już bada, jak obywatele krajów członkowskich przygotowują się do starości i tego, że najprawdopodobniej będą wymagali wtedy opieki.

Te dane pokazują, jak bardzo odstajemy od unijnej średniej. Przeciętnie co trzeci Polak uważa, że sam będzie finansował koszty opieki na starość, przy średniej unijnej 48 proc. I nic w tym dziwnego, bo zwyczajnie nie będzie miał z czego. Tylko 13 proc. badanych Polaków zadeklarowało, że już oszczędza na ten cel pieniądze, a aż 45 proc. uznało, że nie ma takiego zamiaru. Dla obywateli UE to odpowiednio 24 i 36 proc. Polacy w większym stopniu niż inne europejskie nacje wierzą w pomoc dzieci. Stosunkowo mało natomiast liczy na prywatne ubezpieczenie. Temu nie można się raczej dziwić, bo takich ofert na naszym rynku jeszcze nie ma.

Finansowe możliwości

Tym niemniej instytucje finansowe już zastanawiają się, w którym kierunku należy zmierzać przy przygotowywaniu oferty. Możliwości są dwie. Na przykład we Francji czy USA bardzo popularne są polisy zapewniające opiekę w razie niemożności wykonywania czynności życia codziennego. Klienci opłacają składki w okresie swojej aktywności zawodowej, żeby potem móc liczyć na pokrycie kosztów z tym związanych. Z kolei w Wielkiej Brytanii taki produkt ma znikome znaczenie, bo tam finansowanie takich wydatków odbywa się za pomocą tzw. hipoteki odwróconej. W Polsce ten drugi model może dobrze się przyjąć, bo mamy 50-proc. wskaźnik własności nieruchomości - dość wysoki na tle unijnym, gdzie wynajmowanie mieszkań jest bardziej powszechne.

Hipoteka odwrócona polega na tym, że właściciel nieruchomości umawia się z bankiem, że ten pod jej zastaw udzieli mu kredytu hipotecznego. Może on być wypłacony jednorazowo, w ratach (przez z góry określony czas, np. dziesięć lat) lub w ratach dożywotnich. W ten sposób można pozyskać dodatkowe pieniądze na emeryturze. Problem w tym, że po wykorzystaniu tego kapitału i śmierci klienta bank będzie przejmował mieszkanie, na które obecnie w Polsce czekają zwykle dzieci czy wnuki. Przedstawiciele instytucji finansowych widzą w tym zagrożenie dla powodzenia takiego produktu, bo starsze osoby pod presją społeczną nie pozbawią swoich bliskich możliwości dziedziczenia. Obawiają się, że z odwróconej hipoteki będą korzystały pojedyncze osoby, przyciśnięte do muru niską emeryturą lub tylko samotne.

Dlatego można się spodziewać pojawienia się ofert w wielu wariantach, w których spadkobiercy będą mogli liczyć albo na jakąś wypłatę w przypadku śmierci kredytobiorcy w krótkim okresie, np. trzech lat po podpisaniu umowy, lub przed wykorzystaniem kredytu oraz kwoty będącej różnicą między wartością sprzedaży nieruchomości a kredytem. Dodatkowo w każdym przypadku spadkobiercy będą mieli prawo do spłaty kredytu i uzyskania prawa do nieruchomości. Choć już polskie instytucje finansowe prowadzą analizy nad możliwością wprowadzenia takich ofert, to jednak większość z nich uważa, że minie przynajmniej kilka lat, zanim zostaną one wprowadzone na rynek.

DLACZEGO HIPOTEKA ODWRÓCONA JESZCZE NIE DZIAŁA

Problemem są uregulowania prawne, które powodują, że banki ponosiłyby spore ryzyko:

• Nie może użyć tytułu egzekucyjnego wobec osoby zmarłej - na potrzeby hipoteki odwróconej należałoby wprowadzić uproszczone zasady zbycia nieruchomości, nie w trybie postępowania egzekucyjnego.

• Nie może wykorzystać pełnomocnictw osoby zmarłej, bo ustają one w momencie śmierci - należałoby zmienić kodeks cywilny tak, żeby pełnomocnictwo nie wygasało w przypadku korzystania z hipoteki.

• W umowie dożywocia brakuje możliwości ograniczenia świadczeń do kwoty odpowiadającej części wartości nieruchomości - takie możliwości powinny być stworzone.

• Spadkobiercy mogą próbować podważać zawartą przez starszą osobę umowę, np. powołując się na chorobę - taka umowa powinna być zawierana w formie katu notarialnego z udziałem potencjalnych spadkobierców.

Czy oszczędzasz pieniądze, aby zapewnić sobie opiekę w przyszłości

Kliknij aby zobaczyć ilustrację.

 

Kto będzie finansował opiekę w podeszłym wieku

Kliknij aby zobaczyć ilustrację.

 

Prognoza - jednoosobowe gospodarstwa domowe

Kliknij aby zobaczyć ilustrację.

WARIANTY ZABEZPIECZEŃ NA PRZYSZŁOŚĆ

• Najprostszym i dającym najwyższe wypłaty będzie produkt przewidujący jednorazową wypłatę w określonej kwocie lub wypłatę przez określoną liczbę lat (np. 10). Będzie to oferta dobra dla osób stosunkowo zamożnych, które nawet po wyczerpaniu się kapitału albo przeżyciu okresu wypłat rent będą w stanie utrzymać odpowiedni poziom życia. Dodatkowo, np. przy wypłatach w określonym czasie, jeśli wcześniej umrą, spadkobiercy będą mogli liczyć na wypłatę pozostałego kapitału.

• Innym wariantem może być obietnica wypłaty dożywotniej. To oferta głównie dla osób samotnych, zapewniająca niższe wypłaty niż poprzedni wariant. To efekt tego, że trzeba wziąć pod uwagę sytuacje, w których osoba korzystająca z odwróconej hipoteki może żyć na emeryturze 30 lat, ale może też i rok. Stąd kapitał trzeba dzielić na większą liczbę miesięcy, a w dodatku nie wiadomo, jaka będzie przeciętna długość trwania życia zgromadzonej przez towarzystwo grupy. W tym wariancie spadkobiercy najczęściej nie będą mogli też liczyć na wypłaty w przypadku śmierci krewnego, np. po roku od przejścia na emeryturę, choć możliwe są też opcje - podobne do tych stosowanych w systemie emerytalnym - w których dostaną oni część niewykorzystanego kapitału w przypadku wczesnej śmierci, np. po trzech latach od uruchomienia wypłat.

• W celu poszerzenia rynku będą wprowadzane produkty, w których ochroną będą objęte dwie osoby i przejście nieruchomości na bank będzie następowało w momencie śmierci obojga małżonków.

MARCIN JAWORSKI

marcin.jaworski@infor.pl