Bank nie może dowolnie zmieniać umowy

Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów wystąpiła wczoraj z pozwem przeciwko BRE Bankowi. W opinii Urzędu zawarte w umowie o kredyt hipoteczny przesłanki upoważniające bank do podniesienia wysokości odsetek zostały określone w sposób zbyt ogólny. Bank nie może dowolnie, bez wystąpienia obiektywnych przyczyn, podnosić oprocentowania kredytu - podkreśla Małgorzata Krasnodębska-Tomkiel, prezes UOKiK.

- Pozew jeszcze nie wpłynął do banku, więc nie możemy się ustosunkować do zawartych w nim zarzutów - mówi Paulina Rutkowska, rzecznik prasowy BRE Banku.

- Jeżeli stosowana przez nas klauzula zostanie zakwestionowana przez sąd, to oczywiście dostosujemy się do wyroku - dodaje.

Przypomina jednocześnie, że BRE Bank już od 2006 roku proponuje klientom przejście na nowe warunki umowy.

- Część klientów skorzystała z tej możliwości, a z częścią nadal prowadzimy rozmowy - podkreśla Paulina Rutkowska.

Banki, które udzieliły kredytów hipotecznych na zakup nieruchomości, coraz częściej żądają dodatkowych zabezpieczeń. Wszystko przez spadającą wartość nieruchomości, które nie stanowią już wystarczającego zabezpieczenia spłaty wysokiego kredytu. Spać spokojnie nie mogą również klienci banków, których kredyty we frankach tak zdrożały, że obecnie winni są bankom więcej niż warta jest ich nieruchomość. Także obniżenie zdolności kredytowej może łączyć się z żądaniami udzielenia dodatkowego zabezpieczenia czy zmiany warunków umowy. Komisja Nadzoru Finansowego uważa jednak, że spadek zabezpieczenia nie oznacza spadku zdolności kredytowej klienta, a działania podejmowane wobec kredytobiorców muszą uwzględniać ich specyfikę.

Bank oceni naszą wypłacalność

- Banki, zgodnie z ustawą - Prawo bankowe, mogą żądać od kredytobiorcy informacji i dokumentów niezbędnych do oceny jego sytuacji finansowej i gospodarczej w każdej chwili w czasie trwania umowy kredytowej - mówi Marta Chmielewska-Racławska z Komisji Nadzoru Finansowego.

Taki monitoring może dotyczyć także sytuacji finansowej kredytobiorcy terminowo spłacającego kredyt.

- Bank na bieżąco analizuje jakość portfela kredytowego oraz zmiany wartości zabezpieczeń, w szczególności w zakresie produktów hipotecznych - mówi Joanna Majer-Skorupa z biura prasowego ING Bank Śląski.

REKOMENDACJE GP

Prośba banku o dostarczenie zaświadczenia o zarobkach lub innego dokumentu, który pozwoli określić aktualną zdolność kredytową klienta, jest rutynowym działaniem zgodnym z prawem.

Kiedy dodatkowe zabezpieczenie

Bank może zażądać dodatkowego zabezpieczenia tylko wtedy, gdy podpisana z klientem umowa kredytu zawiera odpowiednie postanowienie.

- Bank może zażądać zwiększenia zabezpieczenia spłaty kredytu tylko w przypadkach wskazanych w umowie, np. gdy doszło do obniżenia wartości przedmiotu zabezpieczenia lub nieruchomości - wyjaśnia Krzysztof Lange, radca prawny z kancelarii Chałas i Wspólnicy.

- Jeżeli nie ma takiego postanowienia w umowie, bank nie może żądać nowego zabezpieczenia, gdyż nie ma podstawy prawnej - mówi dr Remigiusz Kaszubski.

- Jeżeli bank ma wątpliwości co do możliwości spłaty kredytu, powinien wręcz wystąpić o dodatkowe zabezpieczenie w postaci nowej hipoteki, ubezpieczenia czy dopłaty - tłumaczy Remigiusz Kaszubski.

REKOMENDACJE GP

Różne rodzaje zabezpieczeń wiążą się z określonymi konsekwencjami ich udzielenia. Kaucja, zastaw czy hipoteka dają możliwości zaspokojenia wierzyciela tylko z konkretnego przedmiotu, bez względu na to, kto jest jego właścicielem. Natomiast dzięki gwarancji bankowej czy przelewowi wierzytelności na zabezpieczenie wierzyciel może dochodzić spłaty swojej należności z całości majątku teraźniejszego i przyszłego dłużnika lub poręczyciela.

Negocjacje lub ubezpieczenie

Najczęstsze propozycje banków dotyczą wcześniejszej spłaty części kredytu, tak by wysokość zadłużenia spadła.

- Lepiej spróbować negocjować z bankiem. Jeśli mamy zapas gotówki, można albo spłacić część kredytu, albo założyć lokatę w banku. Może uda się go tym przekonać, banki są zainteresowane tzw. cross-sellem - czyli sprzedażą łączoną - radzi Marcin Krasoń, analityk Open Finance.

Drugim rozwiązaniem może być ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Ubezpieczenie to nawet kilka tysięcy złotych. Najgorszą z punktu widzenia klienta opcją jest wyższa marża, bo na stałe podnosi ratę kredytu. Jak podkreśla KNF, zwiększenie obciążeń klienta w wyniku wzrostu marży może negatywnie wpłynąć na jego zdolność do spłaty kredytu.

- W przypadku braku pieniędzy najtańszym rozwiązaniem jest dodanie dodatkowej nieruchomości pod zabezpieczenie. Może to być nieruchomość rodziców, brata czy siostry - mówi Marcin Krasoń.

REKOMENDACJE GP

Nie warto też unikać kontaktu z bankiem. Nieodbieranie telefonu czy nieprzychodzenie na spotkanie na pewno nie przyniesie dobrych efektów. Bank z pewnością chętnie poprowadzi z nami rozsądne negocjacje, gdyż zdaje sobie sprawę z tego, że zerwanie umowy to najmniej korzystne rozwiązanie dla obu stron.

Zawsze można odmówić

Jeżeli jednak umowa kredytowa nie reguluje przesłanek zwiększenia zabezpieczenia, klient nie musi wyrażać zgody na dodatkowe zabezpieczenie. Nie narazi się wówczas na konsekwencje w postaci wypowiedzenia umowy przez bank.

- Odmowa ustanowienia dodatkowego zabezpieczenia nie może być wówczas traktowana jako niedotrzymanie warunków udzielenia kredytu - wyjaśnia Krzysztof Lange.

Co do zasady bank nie może też żądać od klienta zmiany warunków umowy.

- Umowa kredytu bankowego to tak naprawdę umowa pożyczki i jest uregulowana przez kodeks cywilny. Jej postanowienia są wiążące dla stron - tłumaczy Piotr Malinowski, radca prawny w kancelarii Malinowski, Płachta i Wspólnicy.

Klient może odmówić udzielenia kolejnego zabezpieczenia także wówczas, gdy umowa kredytu upoważnia bank do takiego żądania.

- W tym przypadku odmowa przez klienta ustanowienia dodatkowego zabezpieczenia może skutkować wypowiedzeniem umowy kredytowej ze względu na niedotrzymanie przez klienta warunków udzielenia kredytu - mówi Remigiusz Kaszubski.

Jako warunki udzielenia kredytu traktuje się bowiem wszelkie postanowienia umowy kredytowej. W takiej sytuacji bank najprawdopodobniej zażąda zwrotu całego kredytu.

- Nie jest to dla banku opłacalne. Nie odzyska bowiem całej kwoty, nawet jeśli przejmie nieruchomość i doprowadzi do jej licytacji - mówi Remigiusz Kaszubski.

REKOMENDACJE GP

Bank nie może bez powodu szantażować swoich klientów podniesieniem rat kredytu lub natychmiastową wymagalnością spłaty zadłużenia. Bank, który żąda od klientów dodatkowych zabezpieczeń czy wyższej marży, zrzuca na nich własne rosnące koszty.

Zmiana starego lub nowy kredyt

Jeśli umowa z bankiem przewiduje możliwość żądania dodatkowego zabezpieczenia kredytu, a klient nie jest w stanie spełnić żądań banku, warto negocjować zmianę warunków spłaty kredytu. Może to polegać na wydłużeniu okresu spłaty albo na zmianie waluty kredytu. Warto spłacić inne zobowiązania lub zrezygnować z innych produktów umożliwiających zadłużanie się (m.in. karty kredytowe). Można też zdecydować się na kredyt refinansowy.

- Kredyt refinansowy to kredyt zaciągany w innym banku na spłatę kredytów w banku macierzystym - mówi Piotr Malinowski. Najczęściej wygląda to tak, że zaciąga się kredyt, który nie jest przeznaczony na cele mieszkaniowe, ale na spłatę innego, już zaciągniętego kredytu - tłumaczy radca prawny.

Taki krok jest opłacalny, gdy łączy się z niższym oprocentowaniem. Obowiązkiem kredytobiorcy jest zmiana wpisu hipotecznego w księdze wieczystej nieruchomości. W sądzie wieczystoksięgowym zostają wykreślone informacje o właśnie spłaconym zobowiązaniu, a składany jest wniosek o dokonanie kolejnego wpisu - tym razem na rzecz banku, który udzielił kredytu refinansowego.

REKOMENDACJE GP

Z uzyskaniem nowego kredytu wiążą się dodatkowe koszty np. prowizja czy marża. Ponadto obecny bank może wymagać prowizji za wcześniejsze wycofanie się z umowy. Być może dodatkowo trzeba będzie zapłacić za wycenę mieszkania i konieczne okaże się ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Do czasu uzyskania wpisu w hipotece kredytobiorca poniesie koszt ubezpieczenia przejściowego oraz opłaty sądowej za zmianę wpisu w hipotece.

W ostateczności wypowiedzenie umowy

Wypowiedzenie umowy kredytowej przez bank to ostateczność.

- Bank może wypowiedzieć umowę tylko w przypadkach przewidzianych w umowach - mówi Piotr Malinowski.

Gdy kredytobiorca nie jest w stanie przedstawić dodatkowych zabezpieczeń i zalega przynajmniej z dwiema ratami, bank zapewne zdecyduje się podjąć taki krok. Termin wypowiedzenia, jeżeli strony nie określą w umowie dłuższego, wynosi 30 dni. Bank sam nie może jednak odebrać nam mieszkania. Jeśli klient podpisał bankowy tytuł egzekucyjny, w którym dobrowolnie poddał się egzekucji, egzekucja przebiegnie sprawniej. Wystarczy bowiem, że uzyska sądową klauzulę wykonalności i skieruje wniosek do komornika, który wezwie nas do dobrowolnego spełnienia świadczenia w terminie dwóch tygodni. Po bezskutecznym upływie tego terminu komornik poprowadzi dalszą egzekucję, tj. dokona opisu i oszacowania w celu ustalenia rynkowej wartości nieruchomości. Wycena podlega zaskarżeniu do sądu. Dopiero po dwóch nieskutecznych licytacjach bank będzie mógł przejąć mieszkanie za cenę nie niższą od dwóch trzecich sumy oszacowania.

REKOMENDACJE GP

Wbrew powszechnemu przekonaniu wypowiedzenie umowy jest dla banku równie niekorzystne jak dla klienta. Postępowanie egzekucyjne może się wydłużać m.in. przez przysługujące dłużnikowi środki zaskarżenia poszczególnych czynności egzekucyjnych. Ponadto cena sprzedaży licytowanej nieruchomości najprawdopodobniej nie wystarczy na spłatę całości kredytu.