Jak płacić niższe odsetki od kredytów hipotecznych

W artykule wskażemy, kto ma prawo do dopłat. Przedstawimy też katalog nieruchomości, których zakup lub budowa może otrzymać wsparcie, oraz jakie są zasady udzielania preferencyjnych kredytów hipotecznych oraz otrzymywania dopłat.

Ustawa ma mieć – w założeniu jej twórców – charakter prorodzinny, tzn. wspierać osoby, które założyły rodzinę lub samotnie wychowują dziecko lub dzieci. W przypadku dopłat udzielanych małżonkom oboje muszą być stroną umowy kredytowej. Do dopłat mają prawo także małżonkowie niemający dzieci. Dopłaty mogą być też stosowane, jeżeli kredyt preferencyjny został udzielony osobie samotnie wychowującej przynajmniej jedno:

• małoletnie dziecko,

• dziecko, bez względu na jego wiek, na które jest pobierany zasiłek pielęgnacyjny,

• dziecko do ukończenia przez nie 25 roku życia, kształcące się m.in. w szkołach wyższych.

Dopłat nie stosuje się, jeżeli którakolwiek z osób jest lub była stroną innej umowy kredytu preferencyjnego.

Dopłaty mogą być stosowane, jeżeli żadna z osób uprawnionych do ich otrzymania nie jest:

• właścicielem lub współwłaścicielem budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego,

• osobą, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, którego przedmiotem jest lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny,

• osobą, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego,

• najemcą lokalu mieszkalnego.

Osoba ubiegająca się o kredyt preferencyjny równocześnie z zawarciem umowy kredytu preferencyjnego składa pisemne oświadczenie o spełnieniu tych warunków. Specjalne zasady dotyczą osób wynajmujących mieszkania lub którym przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. Dopłaty mogą być stosowane również w ich przypadku, o ile, równocześnie z zawarciem umowy kredytu preferencyjnego, pisemnie zobowiążą się do:

• wypowiedzenia członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej, w której przysługuje im spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, lub do zrzeczenia się tego prawa, lub

• rozwiązania umowy najmu i opróżnienia lokalu mieszkalnego.

Musi to nastąpić w terminie do sześciu miesięcy od dnia uzyskania własności lokalu mieszkalnego, własności domu jednorodzinnego lub uzyskania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, na które został udzielony kredyt preferencyjny.

W przypadku kredytu preferencyjnego udzielonego na budowę domu jednorodzinnego termin ten wynosi do sześciu miesięcy od dnia, w którym można było przystąpić do użytkowania wybudowanego domu.

Dopłaty mogą być stosowane, jeżeli kredyt preferencyjny został udzielony na:

• zakup będącego w budowie lub istniejącego domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym, stanowiącego odrębną nieruchomość. Nie otrzyma się dopłaty przy zakupie domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego, do którego którejkolwiek z osób uprawnionych (w dniu zawarcia umowy kredytu preferencyjnego) przysługiwał inny tytuł prawny (np. umowa najmu);

• zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, którego przedmiotem jest lokal mieszkalny w budynku wielorodzinnym lub dom jednorodzinny;

• pokrycie kosztów budowy lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym lub domu jednorodzinnego, budowanego przez spółdzielnię mieszkaniową, w celu ustanowienia odrębnej własności tego lokalu lub przeniesienia własności domu jednorodzinnego;

• wkład budowlany do spółdzielni mieszkaniowej, wnoszony w celu uzyskania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, którego przedmiotem jest zasiedlany po raz pierwszy lokal mieszkalny;

• budowę domu jednorodzinnego;

• nadbudowę, przebudowę lub rozbudowę budynku mieszkalnego lub adaptację budynku lub lokalu o innym przeznaczeniu na cele mieszkalne, w celu uzyskania lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość.

Osoby inwestujące w wymienione nieruchomości muszą pamiętać o dwóch ważnych ograniczeniach. Po pierwsze, mieszkanie lub dom nie mogą mieć za dużej powierzchni. Powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego nie może przekraczać 75 m². Dla domu limit ten wynosi 140 m². Powierzchnię użytkową domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego, a także cenę lub wkład budowlany, przyjmuje się na podstawie umowy o ustanowieniu lub przeniesieniu własności lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Jeżeli umowa taka nie została zawarta do dnia złożenia wniosku o kredyt preferencyjny, cenę ustala się na podstawie odpowiedniej umowy zobowiązującej np. dewelopera do sprzedaży nieruchomości. Natomiast powierzchnię użytkową budowanego dopiero domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego przyjmuje się na podstawie zatwierdzonego projektu budowlanego.

Po drugie, wartość nieruchomości nie może przekroczyć kwoty stanowiącej iloczyn powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego i średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych. Ponieważ tak obliczona wartość będzie bardzo często poniżej cen rynkowych nieruchomości, może się okazać, że niewiele osób skorzysta z dopłat. Największe szanse na spełnienie warunku niskiej wartości nieruchomości mają osoby budujące dom systemem gospodarczym – koszt takiej inwestycji nie jest powiększany o marżę dewelopera.

Dopłaty stosuje się przez okres 8 lat od dnia pierwszej spłaty odsetek. Dopłaty nie obejmują całego kredytu. Podstawę ich naliczenia stanowi pozostająca do spłaty kwota kredytu preferencyjnego, która odpowiada powierzchni użytkowej 50 m² – dla lokalu mieszkalnego, oraz 70 m² – dla domu jednorodzinnego.

Trzeba pamiętać, że kredytu preferencyjnego udziela się tylko w złotówkach. Umowa kredytu preferencyjnego nie może uzależniać zmiany wysokości raty kapitałowo-odsetkowej ani pozostającego do spłaty kredytu od zmiany kursów walut. Kwota kredytu preferencyjnego może zostać powiększona wyłącznie o:

1) pobierane przez bank jednorazowe i płatne z góry opłaty i prowizje związane z jego udzieleniem – do wysokości 2% kwoty kredytu przed doliczeniem składek ubezpieczeniowych,

2) jednorazowe i płatne z góry składki ubezpieczenia kredytu preferencyjnego.

W okresie stosowania dopłat odsetki spłacane przez kredytobiorcę są równe kwocie odsetek naliczonych przez bank udzielający kredytu w oparciu o stopę procentową, pomniejszonej o dopłatę należną za okres naliczenia odsetek. Na wniosek kredytobiorcy bank jest obowiązany poinformować go o łącznej wysokości zastosowanych dopłat.

Do podstawy naliczenia dopłaty nie wlicza się kwot skapitalizowanych odsetek. Dopłata stanowi równowartość 50% kwoty odsetek naliczonych od podstawy naliczenia dopłaty. Ważne jest, że dopłaty do oprocentowania kredytów preferencyjnych są zwolnione z opodatkowania na podstawie nowo dodanego art. 21 ust. 1 pkt 123 updof.

Piotr Domański

konsultant podatkowy dużej spółki akcyjnej