Jak obliczyć podatek przy sprzedaży nieruchomości

Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.), źródłami przychodów są m.in. odpłatne zbycie:

- nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

- prawa wieczystego użytkowania gruntów,

jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. W przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Zasady ustalania przychodu ze sprzedaży nieruchomości i wymienionych praw związanych z nieruchomościami nie zmieniły się w tym roku (nie mylić z zasadami ustalania dochodu). Wiele innych zasad dotyczących opodatkowania sprzedaży nieruchomości uległo jednak daleko idącym modyfikacjom. Dlatego stosując przepisy w przypadku nieruchomości sprzedawanych w tym i kolejnych latach trzeba będzie pamiętać, że będą one podlegały dwóm różnym trybom opodatkowania w zależności od tego, kiedy taka nieruchomość została nabyta lub wybudowana.

Jeśli nabycie lub wybudowanie nieruchomości miało miejsce do 31 grudnia 2006 r., podatnik nadal musi stosować stare, a zatem obowiązujące do końca 2006 roku reguły opodatkowania takich nieruchomości. Jeśli zdarzenie takie miało miejsce po 1 stycznia 2007 r., zastosowanie mają nowe, obowiązujące od początku tego roku przepisy.

Jak widać kluczowe znaczenie dla określenia tego, jaki płacimy podatek, ma data nabycia lub wybudowania.

Niestety ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje ani momentu nabycia, ani wybudowania. O ile określenie momentu nabycia nie powinno być trudne, tak w przypadku wybudowania mogą pojawić się pewne problemy.

Za dzień nabycia nieruchomości uważa się dzień podpisania aktu notarialnego. Z przepisów kodeksu cywilnego, jak też ustaw szczególnych jasno bowiem wynika, że zarówno umowa przenosząca własność nieruchomości, jak i umowy przenoszące własność praw związanych z nieruchomością wymagają zachowania formy aktu notarialnego. Jeśli umowa nie będzie miała formy aktu notarialnego, jest ona nieważna. Natomiast to oznacza, że na jej podstawie niczego nie nabyliśmy.

Natomiast z wybudowaniem będziemy mieć do czynienia w momencie oddania do użytku. Taką interpretację wypracowały sądy administracyjne i organy podatkowe.

W nadal aktualnym uzasadnieniu wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 19 maja 2000 r. (sygn. I SA/Lu 238/99; niepublikowany) sąd wyjaśnił, że niesprecyzowanie pojęcia wybudowanie nie uprawnia do bezkrytycznego odwoływania się przy wykładni do przepisów prawa budowlanego, w szczególności do instytucji pozwolenia na budowę bądź pozwolenia na użytkowanie budynku i przenoszenia ich na grunt ustawy podatkowej. Pojęcie to należy rozumieć jako postawienie, wzniesienie domu w takim stanie, by nadawał się on do zamieszkania. I to właśnie dlatego przy ustalaniu momentu wybudowania pomocniczo można posłużyć się datą wydania decyzji w sprawie pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego.

Dodatkowo przy określaniu momentu wybudowania można wspomóc się prawem budowlanym. W myśl art. 54 prawa budowlanego, do użytkowania budynku można przystąpić po zawiadomieniu właściwego organu o zakończeniu budowy. Złożenie tego zawiadomienia potwierdza fakt zakończenia budowy, jak również legalizuje jego użytkowanie. Brak zgłoszenia wskazuje, że w sensie prawnym i faktycznym budowa nie została jeszcze zakończona.

Wynika z tego, że nowe zasady opodatkowania nieruchomości znajdą zastosowanie w przypadku sprzedaży budynków, co do których do 31 grudnia 2006 r. nie złożono wspomnianego zawiadomienia. Częściowe oddanie budynku (np. stan surowy) nie będzie upoważniać podatnika do stosowania starych zasad opodatkowania.

Ale uwaga. W przypadku, gdy zakupiliśmy działkę budowlaną na własność, moment nabycia będzie liczony od dnia nabycia działki, a nie wybudowania. I to zarówno dla działki, jak i wybudowanego na niej domu. Zgodnie bowiem z zasadami wynikającymi z kodeksu cywilnego w takim przypadku dom i grunt to jedna nieruchomość. A zatem, wcześniej wspomniane zasady dotyczące momentu wybudowania mają zastosowanie do budynków wybudowanych na cudzym gruncie, a zatem np. gruncie oddanym nam w użytkowanie wieczyste.

Podatkiem dochodowym od osób fizycznych opodatkowany był w 2006 roku przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów. Podatek miał charakter podatku zryczałtowanego i płacony był w wysokości 10 proc. przychodu z takiej transakcji.

Te zasady są nadal stosowane w stosunku do sprzedaży takich nieruchomości i praw z nieruchomościami związanych, które zostały nabyte lub zostały wybudowane przed 1 stycznia 2007 r. Wynika to z przepisów art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. nr 217, poz. 1588). Przepis ten przewiduje, że do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.), w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Oczywiście dotyczy to także obowiązujących do końca 2006 roku zwolnień z opodatkowania.

Dlatego w przypadku nabycia lub wybudowania przed 1 stycznia 2007 r., przychód ze sprzedaży będzie podlegał opodatkowaniu, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Ważne jest, że pięcioletni okres liczony jest od końca roku, w którym nastąpiło wybudowanie lub nabycie nieruchomości lub prawa. I tak np. jeśli podatnik nabył mieszkanie w 2007 roku, to okres pięcioletni upłynie dopiero w 2012 roku. Fakt ten jest o tyle istotny, że z punktu widzenia ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w każdym przypadku sprzedaży nieruchomości i wymienionych wcześniej praw po upływie tego okresu przychód już nie powstaje. Nie trzeba zatem płacić podatku.

Podatnik nadal będzie mógł też korzystać ze zwolnień określonych w art. 21 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, m.in. w przypadku zadeklarowania, że uzyskany ze sprzedaży przychód przeznaczy w ciągu dwóch lat na inne cele mieszkaniowe.

W przypadku sprzedaży nieruchomości i praw z nieruchomościami związanych nabytych do końca 2006 roku, nadal korzystamy ze starych zwolnień lub też płacimy zryczałtowany podatek dochodowy.

To, że w takim przypadku podatek związany ze sprzedaży nieruchomości i praw z nieruchomościami związanych ma charakter podatku zryczałtowanego, ma taką konsekwencję, że przychodu takiego nie łączy się z przychodami z innych źródeł. To zaś oznacza, że przychodu tego nie wykazuje się w zeznaniu rocznym. Obowiązujące do końca 2006 roku przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przewidywały bowiem, że podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw z nieruchomościami związanych ustalało się w formie ryczałtu w wysokości 10 proc. uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Warto przy tym pamiętać, że przychód ze sprzedaży rzeczy wspólnej, jako dochód ze wspólnej własności, opodatkowuje się osobno u każdego z małżonków, przyjmując, w braku dowodu przeciwnego, że ich udziały w tym dochodzie są równe. Takie uregulowanie opodatkowania podatkiem dochodowym przychodów ze wspólnej własności oznacza, iż obowiązek podatkowy z tytułu tego przychodu obciąża każdego z małżonków z osobna i to niezależnie od tego, że sam ten przychód jako dochód z majątku wspólnego stanowi nadal majątek dorobkowy małżonków (por. wyrok NSA z 9 maja 2002 r., sygn. akt SA/Sz 2477/00).

Co ważne, również te zasady nadal dotyczą sprzedaży nieruchomości i praw nabytych lub wybudowanych do końca 2006 roku, nawet jeśli zostały zbyte po 1 stycznia 2007 r.