Jaki podatek należy zapłacić od zniesienia współwłasności

Współwłasność jest albo współwłasnością ułamkową, albo współwłasnością łączną (do- tyczy spółki cywilnej, wspólności majątkowej małżonków). W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Zniesienie współwłasności powoduje określone skutki podatkowe. Rodzaj i wysokość podatku będą w tym wypadku uzależnione od tego, czy zniesienie współwłasności stanowi czynność nieodpłatną, czy też następuje ze spłatą lub dopłatami na rzecz współwłaścicieli.

Zniesienie współwłasności

Zniesienie współwłasności może nastąpić przede wszystkim przez podział rzeczy wspólnej. Podział nie jest dopuszczalny, jeżeli byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. W takich wypadkach może nastąpić przyznanie rzeczy jednemu współwłaścicielowi z obowiązkiem spłaty pozostałych. Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy umownym zniesieniu współwłasności zasady dokonywania spłat regulują sami współwłaściciele, a umowa podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych.

Opodatkowanie PCC

Zniesienie współwłasności w części dotyczącej spłat lub dopłat podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych (PCC). Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą zawarcia umowy o zniesienie współwłasności i ciąży na podmiocie nabywającym rzeczy lub prawa majątkowe ponad udział we współwłasności.

Podstawę opodatkowania przy umowie o zniesienie współwłasności stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego nabytego ponad wartość udziału we współwłasności.

PRZYKŁAD: PODSTAWA OPODATKOWANIA PCC

Pan Jacek i pan Tadeusz są współwłaścicielami nieruchomości. Każdy z nich posiada udział w nieruchomości wynoszący 1/2, który warty jest 100 tys. zł. W umowie o zniesienie współwłasności pan Jacek nabył udział pana Tadeusza w zamian za spłatę w kwocie 120 tys. zł. Podstawa opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych wyniesie 120 tys. zł - 100 tys. zł = 20 tys. zł. Tyle bowiem wyniesie uzyskana w wyniku zniesienia współwłasności nadwyżka ponad wartość dotychczasowego udziału we współwłasności.

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Z PCC zwolnione jest przeniesienie własności nieruchomości lub ich części, wraz z częściami składowymi, z wyjątkiem budynków mieszkalnych lub ich części znajdujących się na obszarze miast, m.in. w drodze umów o zniesienie współwłasności, w części dotyczącej spłat lub dopłat. Dotyczy to przypadków, gdy nabyte grunty stanowią gospodarstwo rolne albo utworzą lub wejdą w skład gospodarstwa rolnego będącego własnością nabywcy.

Podatnicy są obowiązani, bez wezwania organu podatkowego, złożyć deklarację w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych, według ustalonego wzoru (formularz PCC-3), oraz obliczyć i wpłacić podatek w terminie 14 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego, chyba że podatek pobiera płatnik. Notariusze są płatnikami PCC od umów dokonywanych w formie aktu notarialnego. Obowiązek złożenia deklaracji podatkowej jest wyłączony w przypadku umownego zniesienia współwłasności nieruchomości, które wymaga aktu notarialnego.

Zniesienie bez dopłat

Nieodpłatne zniesienie współwłasności podobnie jak zniesienie odpłatne nie jest obojętne podatkowo. W przypadku zniesienia współwłasności bez spłat i dopłat nie będą miały zastosowania przepisy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, lecz ustawy o podatku od spadków i darowizn. Obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy własności rzeczy i praw majątkowych i powstaje z chwilą zawarcia umowy albo ugody lub uprawomocnienia się orzeczenia sądu, jeżeli ich skutkiem jest nieodpłatne zniesienie współwłasności.

Przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności podstawę opodatkowania stanowi wartość rzeczy lub praw majątkowych, w części przekraczającej wartość udziału we współwłasności, który przed jej zniesieniem przysługiwał nabywcy.

Zwolnienie dla rodziny

W przypadku zniesienia współwłasności ustawodawca przewidział szereg preferencji podatkowych dla rodziny. Podobnie jak w innych przypadkach nieodpłatnego nabycia majątku po 1 stycznia 2007 r. zastosowanie znajdzie tutaj całkowite zwolnienie z podatku przewidziane dla osób najbliższych (art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn). W gronie uprawnionych do zwolnienia znajduje się część nabywców zaliczonych do I grupy podatkowej tj. małżonek, zstępni, wstępni, pasierb, rodzeństwo, ojczym i macocha.

Pozostałe osoby zaliczone do tej grupy, czyli zięć, synowa oraz teściowie, mogą w dalszym ciągu korzystać ze szczególnego zwolnienia z podatku, uregulowanego w art. 4 ust. 1 pkt 15. Zgodnie z tym przepisem z podatku zwolnione jest nabycie przez osoby zaliczone do I grupy podatkowej własności rzeczy lub praw majątkowych w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności.

PRZYKŁAD: SZCZEGÓLNE ZWOLNIENIE

31 listopada 2006 r. u notariusza zawarta została umowa nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości. Współwłaścicielami nieruchomości po 1/3 części były trzy osoby należące do I grupy podatkowej (rodzeństwo - dwie siostry i brat). Strony umowy zniosły współwłasność w ten sposób, że całą nieruchomość otrzymał brat. Zniesienie współwłasności dokonane zostało bez spłat i dopłat. Notariusz sporządzający akt notarialny nie pobrał przy jego sporządzaniu podatku od spadków i darowizn na podstawie art. 4 ust. 1 pkt 15 ustawy o podatku od spadków i darowizn. W tej sytuacji umowa nie podlegała podatkowi, bowiem zgodnie z tym przepisem zwalnia się od podatku nabycie przez osoby zaliczone do I grupy podatkowej własności rzeczy lub praw majątkowych w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności. Ponieważ osoby znoszące współwłasność nieruchomości dokonały tej czynności nieodpłatnie, a ponadto są rodzeństwem, czyli zalicza się je do I grupy podatkowej, nie było obowiązku zapłaty podatku.

W innych wypadkach nieodpłatne zniesienie współwłasności podlega opodatkowaniu na zasadach ogólnych. Oznacza to, że wysokość podatku ustala się w zależności od grupy podatkowej, do której zaliczony jest nabywca. Podatek oblicza się od nadwyżki nabytych rzeczy lub praw majątkowych ponad kwotę wolną od podatku, według jednej z trzech skal podatkowych, określonych odrębnie dla każdej grupy podatkowej.

Zeznanie lub zgłoszenie

Podatnicy podatku od spadków i darowizn składają w urzędzie skarbowym zeznanie podatkowe o nabyciu rzeczy lub praw majątkowych w terminie miesiąca od dnia powstania obowiązku podatkowego (formularz SD-3). Obowiązek składania zeznań podatkowych nie dotyczy przypadków, w których podatek jest pobierany przez płatnika. Notariusze są płatnikami podatku m.in. od zawartej formie aktu notarialnego umowy nieodpłatnego zniesienia współwłasności lub ugody w tym przedmiocie. W przypadku umownego zniesienia współwłasności nieruchomości umowa taka powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego.

PRZYKŁAD: ZGODNE ZNIESIENIE WSPÓŁWŁASNOŚCI

Pani Marta razem z siostrą odziedziczyła po rodzicach zmarłych w 2000 roku po połowie mieszkania. Należny podatek od spadku został uregulowany. Siostry w 2008 roku podpisały ugodę dotyczącą zniesienia współwłasności nieruchomości, zgodnie z którą pani Marta ma pół roku na spłacenie siostry w kwocie 150 tys. zł. Zniesienie współwłasności między rodzeństwem od 1 stycznia 2007 r. podlega całkowitemu zwolnieniu z opodatkowania. W tym wypadku nie wystąpi obowiązek zgłoszenia zniesienia współwłasności w urzędzie skarbowym. Notariusze, jako płatnicy podatku od zawartej w formie aktu notarialnego umowy nieodpłatnego zniesienia współwłasności lub ugody w tym zakresie, określają w treści sporządzanych aktów notarialnych podstawę prawną pobrania podatku i sposób jego obliczenia, a gdy czynność jest zwolniona z podatku - zamieszczają podstawę prawną zwolnienia. Dodatkowo, w przypadku nieodpłatnego zniesienia współwłasności - określają przedmiot czynności, wartość rzeczy lub prawa majątkowego w części przekraczającej wartość udziału we współwłasności przysługującego nabywcy przed jej zniesieniem, grupę podatkową wynikającą z osobistego stosunku łączącego zbywcę z nabywcą. Notariusze jako płatnicy są zobowiązani prowadzić specjalny rejestr dla celów podatkowych, pobrać podatek z chwilą sporządzenia aktu notarialnego, wpłacić go w określonym terminie na rachunek właściwego urzędu skarbowego oraz przekazywać naczelnikom urzędów skarbowych odpisy sporządzonych aktów notarialnych.

Obowiązek składania zeznań nie dotyczy osób korzystających z całkowitego zwolnienia z podatku. Zamiast tego mają one obowiązek poinformowania urzędu skarbowego o nieodpłatnym nabyciu majątku, w tym w wyniku zniesieniu współwłasności na specjalnym formularzu SD-Z2. Obowiązek zgłoszenia nie obejmuje przypadków, gdy nabycie nastąpiło na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego. Wtedy to notariusz, jako płatnik podatku, załatwia za podatnika wszystkie formalności w urzędzie skarbowym.

CZYM JEST WSPÓŁWŁASNOŚĆ

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom.

STAWKI PCC

Stawki podatku od czynności cywilnoprawnych od umowy o zniesienie współwłasności wynoszą:

• 2 proc. - dotyczy nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz do lokalu w małym domu mieszkalnym;

• 1 proc. - dotyczy innych praw majątkowych.

MAGDALENA MAJKOWSKA

magdalena.majkowska@infor.pl

Podstawa prawna

• Art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. f), art. 6 ust. 1 pkt 5, art. 7 ust. 1 pkt 2 ustawy z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2007 r. nr 68, poz. 450 z późn. zm.).

• Art. 1 ust. 1 pkt 4, art. 4 ust. 1 pkt 15, art. 4a, art. 7 ust. 6 ustawy z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t.j. Dz.U. z 2004 r. nr 142, poz. 1514 z późn. zm.).

• Art. 195 i nast. ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).