Jak znieść współwłasność

Zniesienie współwłasności może nastąpić na podstawie umowy między współwłaścicielami lub orzeczenia sądu. Wniosek do sądu musi dokładnie określić rzecz mającą ulec podziałowi oraz przedstawić dowody jej własności. Można także złożyć wniosek wskazujący sposób zniesienia współwłasności - podział lub spłatę.

Do powstania współwłasności może dojść na skutek różnych sytuacji, np. w wyniku wspólnego zakupu przynajmniej przez dwie osoby, ustania wspólności majątkowej między małżonkami po rozwodzie. Współwłasność powstaje także przy spadkobraniu, gdy spadkobierców jest dwu lub więcej albo dziedziczą oni przysługujący spadkodawcy udział we współwłasności. Przepisy o współwłasności stosuje się także do majątku wspólnie zgromadzonego przez konkubentów.

Wyjątek od reguły

W prawie cywilnym współwłasność nie jest rzeczą normalną i jest traktowana jako wyjątek od reguły, którą jest przysługiwanie własności jednemu podmiotowi. W związku z tym współwłasność uznawana jest za stan przejściowy, który powinien być jak najszybciej zlikwidowany.

Zniesienie współwłasności nie jest jednak dopuszczalne, jeżeli ma ona charakter przymusowy. W takim wypadku trwanie współwłasności konieczne jest przez cały czas istnienia stosunku prawnego będącego jej podstawą. Współwłaściciele nie mogą zatem domagać się zniesienia współwłasności.

PRZYKŁAD WSPÓŁWŁASNOŚĆ PRZYMUSOWA

Ze współwłasnością przymusową mamy do czynienia w przypadku odrębnej własności lokali. W takiej sytuacji odnosi się ona do gruntu, na którym znajduje się budynek oraz do urządzeń służących wspólnemu użytkowi, jak np. klatka schodowa w budynku. Ze współwłasnością przymusową mamy także do czynienia w niektórych bardzo specyficznych przypadkach wspólnoty gruntowej. W obu przypadkach współwłaściciele nie mogą znieść współwłasności, a żądanie któregokolwiek z nich nie będzie wywierało żadnych skutków.

Poza tymi dwoma przypadkami w każdej innej sytuacji współwłaściciele mogą żądać zniesienia współwłasności. Zgodnie bowiem z art. 220 kodeksu cywilnego każdy współwłaściciel ma prawo żądać zniesienia współwłasności, a prawo to nie ulega przedawnieniu. Zniesienie współwłasności zawsze dopuszczalne jest w dwóch formach: poprzez umowę współwłaścicieli lub poprzez orzeczenie sądu.

Zniesienie współwłasności poprzez zawarcie umowy współwłaścicieli dopuszczalne jest wyłącznie w sytuacji, gdy wszyscy współwłaściciele są zgodni co do konieczności i sposobu jej zniesienia. Dodatkowo do ważności umownego zniesienia współwłasności nieruchomości konieczne jest zawarcie odpowiedniej umowy w formie aktu notarialnego.

PRZYKŁAD ZGODA WSZYSTKICH WSPÓŁWŁAŚCICIELI

Trójka braci otrzymała dom wraz z działką po zmarłych rodzicach. Wszyscy mieli już jednak swoje rodziny i zamieszkiwali w innych miastach. Doszli więc do porozumienia, że podzielą dom i działkę tak, że każdy będzie mógł zrobić ze swoją częścią to, co zechce. Jeden miał otrzymać dom, drugi działkę w jego otoczeniu, a trzeci budynki gospodarcze. Jeden z braci zaprotestował jednak, gdyż to on chciał odziedziczyć dom, który według niego był najbardziej wartościowy. W takim przypadku nie może dojść do umownego zniesienia współwłasności, gdyż z trójki współwłaścicieli tylko dwóch zgodziło się na sposób jej zniesienia. Do umownego zniesienia współwłasności konieczna jest natomiast zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Brak porozumienia

Jeżeli współwłaściciele nie są w stanie dojść do porozumienia, to zniesienie współwłasności może nastąpić wyłącznie poprzez orzeczenie sądu. Wniosek o zniesienie współwłasności składa się do wydziału cywilnego sądu rejonowego, w którego okręgu właściwości znajduje się nieruchomość. Może go złożyć każdy ze współwłaścicieli, spadkobiercy współwłaściciela oraz jego wierzyciele. Wniosek ten musi być jednak należycie opłacony. Opłata sądowa od wniosku wynosi 1 tys. zł. Jeżeli jednak wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności, to opłata wynosi tylko 300 zł.

We wniosku należy dokładnie określić rzecz (rzeczy) mającą ulec podziałowi oraz przedstawić dowody własności. Dowodami własności nieruchomości są przede wszystkim odpisy z ksiąg wieczystych, orzeczenia sądowe, np. o stwierdzeniu nabycia spadku, odpisy umów notarialnych przenoszących własność, wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów i budynków. Jeśli prawo własności nie wynika z takich dokumentów, wnioskodawca może jego dowodzić w inny sposób, np. zeznaniami świadków. Wówczas we wniosku należy wskazać świadków.

Sposób podziału

Współwłaściciele składając wniosek mogą przedstawić także propozycję, w jaki sposób współwłasność ma zostać zniesiona - przez podział fizyczny, wraz ze sposobem podziału, sprzedaż czy też przyznanie rzeczy jednemu właścicielowi z obowiązkiem spłat na rzecz pozostałych współwłaścicieli. Złożenie takiego wniosku nie jest jednak konieczne. Dodatkowo warto pamiętać, że nawet jeśli wnioskodawca zamieści taką propozycję, sąd nie jest związany żądaniem wniosku i może dokonać podziału według swojego uznania. Wniosek w sprawie podziału nieruchomości mogą złożyć także inni współwłaściciele, nawet jeżeli nie wnieśli do sądu wniosku o podział nieruchomości. Jeżeli sąd otrzyma wnioski od wszystkich współwłaścicieli ze wskazaniem jednakowego sposobu podziału nieruchomości, to jest tym wnioskiem związany i ma obowiązek dokonania podziału nieruchomości zgodnie z tym wnioskiem. Jeżeli natomiast żaden ze współwłaścicieli nie złożył takiego wniosku, to o sposobie podziału zadecyduje wyłącznie sąd. Przy podejmowaniu decyzji może on posiłkować się opinią biegłego.

Wniosek o podział

Wniosek o podział nieruchomości powinien przede wszystkim wskazywać wszystkich uczestników postępowania. Należą do nich współwłaściciele rzeczy lub ich spadkobiercy, ich wierzyciele, samoistni posiadacze, a także osoby uprawnione z tytułu ograniczonych praw rzeczowych, np. drogi koniecznej. Jeżeli wniosek dotyczy nieruchomości, to należy podać dokładne miejsce jej położenia - miejscowość, ulicę, numer oraz oznaczenia z księgi wieczystej i ewidencji gruntów, obszar nieruchomości, jej części składowe, takie jak budynki oraz przeznaczenie gospodarcze, czyli czy jest to np. działka rolna czy budowlana. Jeżeli natomiast wniosek dotyczy podziału rzeczy ruchomej, to wnioskodawca powinien dokładnie tę rzecz określić. Określenie ruchomości polega na jej dokładnym opisie ze wskazaniem cech szczególnych - numerów seryjnych i identyfikacyjnych oraz podaniu daty i miejsca jej wytworzenia. Dodatkowo wnioskodawca musi podać, w którym miejscu znajduje się rzecz, oraz wskazać osobę posiadacza.

Zgodnie z art. 618 kodeksu postępowania cywilnego, w postępowaniu o zniesienie współwłasności sąd rozstrzyga także spory o prawo żądania zniesienia współwłasności oraz o prawo własności.

Po zapadnięciu prawomocnego postanowienia o zniesieniu współwłasności uczestnicy postępowania nie mogą dochodzić powyższych roszczeń przed sądem, nawet jeśli nie zgłaszali ich w postępowaniu o zniesienie.

PRZYKŁAD SPORY WSPÓŁWŁAŚCICIELI

Spory dotyczące prawa żądania zniesienia współwłasności mogą mieć miejsce np., gdy jeden ze współwłaścicieli podniesie zarzut, że zniesienie współwłasności zostało czasowo wyłączone przez umowę czy jest niewskazane ze względu na zasady współżycia społecznego. Natomiast spory o prawo własności to każdy spór pomiędzy współwłaścicielami, którego rozstrzygnięcie może przesądzić, że osoba występująca jako współwłaściciel nie ma tego przymiotu albo jej udział ma inną wysokość niż deklarowany. Najczęściej chodzi o spory wynikające z zarzutu któregokolwiek współwłaściciela, że nabył on rzecz przez zasiedzenie, o wzajemne rozliczenia z tytułu posiadania rzeczy i o wysokość udziałów. Roszczenia z tytułu posiadania rzeczy to m.in. roszczenia o pobrane pożytki i inne przychody, roszczenia o nakłady, o przeniesienie własności działki zajętej pod budowę czy np. wynikające ze zburzenia przez jednego ze współwłaścicieli budynku znajdującego się na wspólnej nieruchomości.

W wyroku sądu

Sąd po zbadaniu sprawy dokona zniesienia współwłasności poprzez wydanie wyroku. W wyroku tym sąd powinien wskazać sposób zniesienia współwłasności. Sąd zawsze powinien nakłaniać współwłaścicieli do zgodnego przeprowadzenia podziału. W tym celu powinien przede wszystkim wskazywać im sposoby mogące do tego doprowadzić. Współwłaściciele nie muszą jednak przyjmować sugestii sądu i się z nimi zgadzać. W takiej sytuacji sąd powinien przede wszystkim dążyć do podziału rzeczy w naturze, poprzez dokonanie podziału na części odpowiadające wartości udziałów poszczególnych współwłaścicieli. Różnice wartości wyrównuje się poprzez dopłaty pieniężne. Sąd powinien wskazać wysokość tej spłaty oraz termin jej uiszczenia. Sąd może jednocześnie rozłożyć taką spłatę na raty. Termin spłaty należnych dopłat nie może przekroczyć jednak dziesięć lat. Jeżeli natomiast z wyrokiem sądu wiąże się konieczność wydania jakiejś rzeczy, np. przedmiotów użytku domowego lub samochodu, to sąd również powinien wskazać termin i miejsce wydania takiej rzeczy.

Sąd orzekając w sprawie o zniesienie współwłasności może także zadecydować o sprzedaży rzeczy. W takiej sytuacji sąd może, ale nie musi, orzec o wzajemnych roszczeniach współwłaścicieli oraz o podziale sumy pieniężnej uzyskanej ze sprzedaży rzeczy. Jeżeli sąd nie orzeknie o tym od razu, to orzeczenie takie będzie musiał wydać po przeprowadzeniu sprzedaży.

Po zakończeniu postępowania o zniesienie współwłasności byli współwłaściciele nie mogą dochodzić wzajemnych roszczeń z tytułu pobieranych w czasie współwłasności pożytków z rzeczy i poniesionych na nią nakładów.

1 tys. zł wynosi opłata sądowa od wniosku o zniesienie współwłasności

300 zł wynosi opłata sądowa od wniosku o zniesienie współwłasności, jeżeli współwłaściciele są zgodni co do sposobu podziału

ŻĄDANIE ZNIESIENIA WSPÓŁWŁASNOŚCI

Każdy ze współwłaścicieli może żądać, aby zniesienie współwłasności nastąpiło poprzez podział rzeczy wspólnej. Żądanie takie nie będzie zasadne jedynie wówczas, gdy podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

ARKADIUSZ JARASZEK

arkadiusz.jaraszek@infor.pl

Podstawa prawna

- Art. 617-625 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. nr 43, poz. 296 z późn. zm.).

- Art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).