Kiedy można podzielić nieruchomość

Czy właściciel bierze udział w podziale działki

Moja nieruchomość będzie dzielona z urzędu, ponieważ trzeba z niej wydzielić część na cele publiczne. W tym celu powinna też zostać podzielona sąsiednia działka, aby część z niej można było wydzielić pod poszerzoną drogę. Nie wiadomo, kto jest właścicielem sąsiedniej działki. Czy właściciele muszą brać udział w postępowaniu o podział swojej nieruchomości?

Tak Postępowanie o podział nieruchomości musi toczyć się z udziałem właściciela, jego następców prawnych lub zastępcy, który jest należycie reprezentowany. Nawet jeżeli nieruchomość dzielona jest z urzędu, to przed wszczęciem postępowania o podział muszą być podjęte działania, które doprowadzą do ustalenia właściciela lub jego następców prawnych. Zdarza się, że miejsce pobytu właściciela nie jest znane lub przebywa on za granicą bądź zmarł. Jeżeli spadkobiercy nie są znani albo nie są zainteresowani wystąpieniem do sądu o stwierdzenie praw do spadku, to wówczas do sądu o stwierdzenie nabycia spadku powinna wystąpić osoba zainteresowana, na przykład gmina albo Skarb Państwa (mogą dziedziczyć nieruchomość w przypadku braku innych spadkobierców).

Jeżeli nieruchomość ma księgę wieczystą, to nie można do niej stosować zasady podziału nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym.

Podstawa prawna

• Art. 97 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.z 2004 r. nr 261 poz. 2603 z późn. zm.).

Czy potrzebny jest plan miejscowy

Odziedziczyliśmy nieruchomość po rodzicach. W tej miejscowości, gdzie jest ona położona, nie ma planu miejscowego. Czy w razie braku tego planu możemy przystąpić do podziału nieruchomości?

Tak Wprawdzie najłatwiej dokonać podziału nieruchomości, gdy jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego, to jednak w razie braku planu w pewnych przypadkach można również przystąpić do podziału. Gdyby nieruchomość była położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia planu miejscowego, to wówczas współwłaściciele mogą podzielić ją, pod warunkiem że nie byłoby to sprzeczne z innymi przepisami. W dodatku zaproponowany podział musiałby być zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Może się jednak zdarzyć, że nawet w takich przypadkach postępowanie w sprawie zawieszenia nieruchomości zostanie zawieszone do czasu uchwalenia planu miejscowego. Następuje to wówczas, gdy wniosek o podział został złożony po upływie sześciu miesięcy od podjęcia przez gminę uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego albo już po wyłożeniu tego planu do publicznego wglądu. Zawieszenie postępowania może wówczas nastąpić na okres nie dłuższy niż sześć miesięcy. Termin ten liczy się od dnia złożenia wniosku o podział. Gdyby zaś w tym okresie nie uchwalono tego planu, to wówczas nieruchomość będzie mogła zostać podzielona.

Podstawa prawna

• Art. 95 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 z późn. zm.).

Czy konieczne są dokumenty

Chcę wystąpić o podział nieruchomości. Jakie dokumenty muszę dołączyć do wniosku? Czy wniosek o podział muszą złożyć wszyscy współwłaściciele?

Tak Jeżeli dochodzi do dobrowolnego podziału nieruchomości, tzn. wówczas gdy między współwłaścicielami (albo współużytkownikami wieczystymi) nie dochodzi do sporu co do tego, czy trzeba ją podzielić, to wniosek powinni złożyć wszyscy współwłaściciele albo współużytkownicy wieczyści.

W razie braku takiej zgody co do podziału współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Sąd orzeknie mając na względzie cel podziału oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Do wniosku o podział nieruchomości należy dołączyć następujące dokumenty:

• stwierdzające tytuł prawny do nieruchomości,

• wypis z katastru nieruchomości i kopię mapy katastralnej obejmującą nieruchomość podlegającą podziałowi,

• decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (wówczas gdy podział jest zgodny z warunkami tam określonymi),

• pozwolenie konserwatora, gdyby nieruchomość była wpisana do rejestru zabytków,

• wstępny projekt podziału (nie jest potrzebny np. wtedy, gdy znosi się współwłasność nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, a podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli budynków z działkami),

• protokół z przejęcia granic nieruchomości,

• wykaz zmian gruntowych,

• wykaz synchronizacyjny, gdy oznaczenie działek w katastrze nieruchomości było inne niż w księdze wieczystej,

• mapę z projektem podziału.

W razie potrzeby do wniosku dołącza się też pozwolenie wojewódzkiego konserwatora zabytków. Dołączone do wniosku dokumenty nie zostają zwrócone wnioskodawcy lub wnioskodawcom, ale są przejęte do państwowego zasobu geodezyjnego lub kartograficznego.

Natomiast z urzędu dokonuje się podziału nieruchomości wówczas, gdy jest on niezbędny do realizacji celów publicznych albo nieruchomość stanowi własność gminy i nie została oddana w użytkowanie wieczyste.

Podstawa prawna

• Art. 96 i 97 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. nr 261 poz. 2603 z późn. zm.).

• Art. 199 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Czy dwa budynki na działce ułatwią podział

Czy łatwiej jest znieść współwłasność wówczas, gdy nieruchomość jest zabudowana dwoma budynkami?

Tak W razie braku planu, niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, nieruchomość mogłaby zostać podzielona wówczas, gdyby była zabudowana co najmniej dwoma budynkami wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę. Podział tej nieruchomości musiałby wówczas polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli budynków takich działek gruntów, które są niezbędne do korzystania z nich. Współwłaściciele powinni być wówczas wskazani we wspólnym wniosku. Taki podział musiałby nastąpić w celu zniesienia współwłasności nieruchomości.

Na podobnych zasadach, w razie braku planu i niezależnie od decyzji, można wydzielić działkę budowlaną z nieruchomości. Może to nastąpić wówczas, gdyby na niej został wzniesiony budynek przez samoistnego posiadacza, który przy tym działał w dobrej wierze. Wydzielić też można działkę budowlaną niezbędną do korzystania z budynku mieszkalnego.

Podstawa prawna

• Art. 96 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 z późn. zm.).

Czy trzeba uzyskać decyzję wójta

Chcę podzielić działkę, którą odziedziczyłam po rodzicach. Połowę jej chciałaby ode mnie odkupić córka sąsiada. Czy będę musiała uzyskać jakąś decyzję zatwierdzającą ten podział?

Tak Do skutecznego podziału nieruchomości potrzebna jest decyzja wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Zatwierdzają oni w niej podział. Gdyby zaś nieruchomość była wpisana do rejestru zabytków, to wówczas zanim wydadzą decyzję, pozwolenie na podział powinien wydać wojewódzki konserwator zabytków.

Natomiast nie jest potrzebna ich decyzja wtedy, gdy wydziela się nieruchomość, której własność lub wieczyste użytkowanie zostały nabyte z mocy prawa. Podobnie jest wówczas, gdy wydziela się część nieruchomości na potrzeby zwrotu wywłaszczonej. Podział zatwierdza wówczas ostateczna decyzja o nabyciu własności lub użytkowania wieczystego albo ostateczna decyzja o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości.

O podziale nieruchomości może też orzec sąd. Wówczas wójt, burmistrz albo prezydent miasta nie wydają decyzji zatwierdzającej podział, a konserwator pozwolenia. Zanim sąd orzeknie o podziale np. uzależnionym od ustaleń planu miejscowego, musi zasięgnąć opinii wójta albo burmistrza lub prezydenta miasta, a jeszcze dodatkowo konserwatora zabytków, wtedy gdy nieruchomość została wpisana do rejestru zabytków.

Natomiast na podstawie decyzji wójta, burmistrza albo prezydenta miasta lub orzeczenia sądu dokonuje się wpisów w księdze wieczystej oraz w katastrze nieruchomości.

Aby został dokonany podział nieruchomości, osoba, która ma w tym interes prawny, musi złożyć wniosek z dołączonymi dokumentami i zapłacić koszty.

Podstawa prawna

• Art. 96 i 97 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 z późn. zm.).

Czy po podziale ustala się opłatę adiacencką

Już teraz wiadomo, że po podziale całej nieruchomości wartość mojej nieruchomości, która została wyodrębniona, wzrośnie. Czy muszę wnieść opłatę adiacencką?

Tak Wójt, burmistrz lub prezydent miasta mogą wydać decyzję ustalającą opłatę adiacencką wówczas, gdy w wyniku podziału wzrośnie wartość nieruchomości, a podział był prowadzony na wniosek właściciela albo użytkownika wieczystego, który wniósł już opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa. Natomiast wysokość opłaty ustala rada gminy w drodze uchwały. Opłata nie może przekraczać 30 proc. różnicy wartości nieruchomości.

Ustalenie wysokości opłaty może nastąpić w ciągu trzech lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Na dzień wydania decyzji o ustaleniu wartości opłaty określa się wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale. Natomiast bierze się pod uwagę stan nieruchomości przed podziałem na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział. Z kolei stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Nie uwzględnia się jednak części składowych nieruchomości.

Aby ustalić opłatę, przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne.

W rozliczeniu opłaty adiacenckiej lub zaległości z tego tytułu można przenieść na rzecz gminy prawa do działki wydzielonej w wyniku podziału. Jednak gmina musi wyrazić zgodę na przeniesienie tych praw.

Podstawa prawna

• Art. 98a ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 z późn. zm.).

MAŁGORZATA PIASECKA-SOBKIEWICZ