REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Co należy sprawdzić kupując mieszkanie

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Piasecka-Sobkiewicz Małgorzata

REKLAMA

REKLAMA

Większe wymagania stawiane przez banki udzielające kredytu powodują, że coraz lepiej sprzedają się mieszkania z rynku wtórnego. Przy mieszkaniach używanych należy dokładnie sprawdzić ich stan prawny.

Zawierając umowę kupna lokalu, należy sporządzić ją w taki sposób, aby chroniła interesy nabywcy przed zobowiązaniami jego poprzedników. Nie można przy tym opierać się wyłącznie na informacjach uzyskanych od poprzedniego właściciela, lecz wyjaśnić, czy na przykład przy odziedziczonym mieszkaniu spadkobiercy załatwili wszystkie sprawy spadkowe. Warto też sprawdzić, czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką z tytułu zadłużenia poprzednich właścicieli. Takie ustalenia są wręcz konieczne wówczas, gdy mieszkanie na rynku wtórnym stanowi tzw. okazję.

Sprzedać może tylko właściciel

REKLAMA

Mieszkanie lub dom może sprzedać tylko właściciel. Gdyby prawo własności przysługiwało kilku osobom, bo na przykład są spadkobiercami, to całą nieruchomość można kupić tylko od wszystkich współwłaścicieli. Zdarza się jednak, że nie wszyscy mogą przyjść do notariusza, aby podpisać akt notarialny przeniesienia własności. Nieobecnych właścicieli może wówczas reprezentować pełnomocnik posiadający notarialne pełnomocnictwo. Nie może to być pełnomocnictwo ogólne, upoważniające daną osobę do reprezentowania mocodawcy, ale pełnomocnictwo do zawarcia tej konkretnej transakcji zbycia nieruchomości.

Z pełnomocników przy zawieraniu umowy u notariusza korzystają najczęściej ludzie starsi lub przebywający za granicą i dlatego warto wcześniej sprawdzić, czy pełnomocnik jest właściwie umocowany. Wprawdzie przed podpisaniem aktu notarialnego notariusz sam sprawdzi pełnomocnictwa i w razie nieposiadania właściwego dokumentu do zawarcia umowy wówczas nie dojdzie, ale w praktyce może to oznaczać, że tego właśnie upatrzonego mieszkania nigdy już nie kupimy. Dlatego, aby zaoszczędzić czasu i niepotrzebnych wydatków, trzeba sprawdzić, czy mieszkanie chce sprzedać osoba do tego uprawniona. W razie jakichkolwiek wątpliwości co do danych pełnomocnika i jego uprawnień trzeba je szybko wyjaśnić. Można też domagać się od niego okazania dodatkowych dokumentów.

Należy też sprawdzić, czy oprócz właściciela lub współwłaścicieli nie istnieją jeszcze inne osoby, którym również przysługuje prawo do tej nieruchomości. Jeżeli zawrzemy umowę tylko z niektórymi współwłaścicielami, to faktycznie możemy nabyć tylko część nieruchomości, tę, która należy do sprzedających działających bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Warto też sprawdzić, czy osoby podające imię i nazwisko są rzeczywiście właścicielami, a nie na przykład występuje zbieżność imion i nazwisk, zaś największa różnica występuje np. w związku z datą urodzenia. Kupując dom, warto jeszcze dodatkowo sprawdzić, czy ta sama osoba jest właścicielem budynku i działki. Zdarzają się bowiem przypadki stawiania domu na cudzym gruncie (np. należącym do rodziców lub teściów osoby, która wybudowała dom). Wtedy warto dopilnować, aby umowa została zawarta w taki sposób, aby przenosiła własność zarówno działki, jak i domu.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Co sprawdzić w hipotece

REKLAMA

Kupującego chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Gdyby więc ujawniła się jakaś niezgodność między stanem prawnym ujawnionym w księdze a stanem faktycznym, to wówczas na jego korzyść rozstrzyga zapis w księdze wieczystej. Dlatego zanim jeszcze dojdzie do transakcji, warto zapoznać się z jej treścią. Jednak rękojmia nie chroni osób działających w złej wierze, które wiedziały, że stan faktyczny jest inny niż ujawniony w księdze. Księga wieczysta założona i prowadzona dla budynku, mieszkania stanowiącego odrębną własność lub własnościowego mieszkania spółdzielczego, które chcemy nabyć, ma cztery działy. Każdy ma prawo zapoznać się z jej treścią i nie musi uzasadniać, w jakim celu to robi. Gwarantuje mu to zasada jawności ksiąg wieczystych. Za przeglądanie księgi w wydziale wieczystoksięgowym sądu rejonowego, który ją prowadzi nic się nie płaci. Natomiast nie można jej wynosić poza budynek sądu.

W dziale drugim księgi wieczystej należy przede wszystkim sprawdzić, kto jest wpisany jako właściciel oraz czy jest wpisany tylko jeden właściciel. Czy jest to ta sama osoba, która negocjując z nami sprzedaż mieszkania, przedstawia się jako jedyny jego właściciel. Zdarza się, że w księdze wieczystej wpisany jest poprzedni właściciel, który już nie żyje, bo spadkobiercy nie uregulowali jeszcze swoich praw do spadku i nie uaktualnili treści wpisu w dziale drugim księgi wieczystej

W księdze wieczystej w dziale czwartym należy równie sprawdzić, czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką albo czy nie został już złożony wniosek o wpis hipoteki. Po sprzedaniu mieszkania przez poprzedniego zadłużonego właściciela hipoteka nadal będzie je obciążała i zabezpieczała na przykład kredyt, który zaciągnął poprzedni właściciel na zakup tego lokalu.

Natomiast w dziale trzecim księgi wieczystej warto sprawdzić, czy nieruchomość nie jest obciążona ograniczonymi prawami rzeczowymi, na przykład użytkowaniem i służebnościami.

Właściciel musi mieć dokumenty

Zanim dojdzie do transakcji, należy domagać się od poprzedniego właściciela, aby okazał dokumenty dotyczące nieruchomości. Są to na przykład wypisy z księgi wieczystej prowadzonej dla mieszkania albo budynku, a także rachunki za ostatnie miesiące potwierdzające uiszczenie opłat za czynsz, prąd, gaz, wodę, wywóz śmieci, telefon i telewizję kablową. Chodzi o to, aby kupujący nie musiał później regulować zadłużeń, które powstały, jeszcze zanim został właścicielem. Warto też w dniu zawarcia kupna mieszkania spisać stan liczników. Powinni to zrobić razem kupujący i sprzedający. Oprócz tego w interesie nabywcy leży również, aby w akcie notarialnym umowy przeniesienia własności zostało zawarte oświadczenie o zadłużeniu albo braku zadłużenia mieszkania. Składa je u notariusza sprzedający.

VADEMECUM KUPUJĄCEGO LOKAL

Co trzeba sprawdzić, kupując mieszkanie na rynku wtórnym:

• księgę wieczystą, a w niej wpisy: właściciela, hipoteki, obciążeń prawami rzeczowymi

• ważność pełnomocnictwa osoby, która sprzedaje mieszkanie, a nie jest jego właścicielem,

• stan zameldowania w mieszkaniu, czy nie jest zameldowanych więcej osób, niż deklaruje właściciel

• istnienie ewentualnych zadłużeń z tytułu niezapłaconego czynszu i opłat za tzw. media

Czego trzeba dopilnować, kupując mieszkanie

• dawny właściciel i osoby z nim mieszkające muszą wymeldować się przed podpisaniem aktu notarialnego

• dawny właściciel musi uregulować zadłużenia z tytułu czynszu i mediów oraz rozliczyć się z obowiązków finansowych w stosunku do spółdzielni mieszkaniowej

• wybierając mieszkanie, trzeba ocenić swoje możliwości finansowe, aby podczas finalizowania transakcji nie brakło pieniędzy na taksę notarialną, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłatę za wpis do księgi wieczystej, prowizję dla pośrednika, remonty

MAŁGORZATA PIASECKA-SOBKIEWICZ

malgorzata.piasecka@infor.pl

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: GP

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code
Infor.pl
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Nieoczekiwana sierpniowa waloryzacja emerytur - emeryci i renciści muszą tego dopilnować, żeby otrzymać wyższe świadczenia

Zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami ustawy z dnia 17.12.1998 r. o emeryturach i rentach z Funduszu Ubezpieczeń Społecznych - waloryzacja emerytur i rent przeprowadzana jest raz w roku, od 1 marca. Na wskaźnik waloryzacji, który decyduje o kwocie podwyżki - ma wpływ kilka czynników (w tym zwłaszcza ubiegłoroczna inflacja). Dotychczas nie była jednak zagwarantowana minimalna kwota takiej corocznej waloryzacji. Stan ten - ma ulec zmianie już w sierpniu 2025 r.

Ważny apel ZUS do Polaków. Nie róbcie tego w czerwcu, bo stracicie duże pieniądze

Nadal pracować czy już nie. Z tym dylematem mierzą się ci, którzy osiągnęli emerytalny wiek. Jeśli już ktoś zdecyduje się na pożegnanie z zawodowym życiem, nie bez znaczenia jest moment przejścia na zasłużony odpoczynek. Niektóre miesiące pod tym względem są po prostu fatalne. Do takich należy czerwiec. Decyzja o przejściu teraz na ZUS-owską pensję może oznaczać stratę nawet kilkuset złotych w skali miesiąca. W skali roku to naprawdę duże pieniądze.

WZON. Tata nie wstaje z łóżka i Komisja przyznała mu 78 punktów wsparcia. Poniżenie osób niepełnosprawnych

Kolejny list czytelnika Infor.pl o nieprawidłowościach (jego zdaniem) w procesie przyznawania punktów przez WZON, od których zależy wysokość świadczenia wspierającego albo w ogóle jego przyznanie. Publikowaliśmy wcześniej listy np.: 1) osoby niewidomej, która otrzymała 61 punktów oraz osoby sparaliżowanej od pasa w dół z ... 43 punktami. Obie osoby to niepełnosprawność w stopniu znacznym, orzeczenia o niepełnosprawności stałe.

Zmiana terminu wypłaty ekwiwalentu za urlop [PROJEKT MRPiPS z 10 czerwca 2025]

W środę, 11 czerwca 2025 r. do uzgodnień, konsultacji publicznych i opiniowania trafił projekt ustawy o zmianie ustawy – Kodeks pracy oraz ustawy o zakładowym funduszu świadczeń socjalnych. Projekt zakłada m.in. zmianę przepisów dotyczących wypłaty ekwiwalenty za urlop.

REKLAMA

Karol Nawrocki odebrał uchwałę PKW o wyborze na urząd prezydenta

Karol Nawrocki odebrał uchwałę PKW w sprawie stwierdzenia wyniku wyboru prezydenta RP, którą podczas uroczystości na Zamku Królewskim wręczył mu szef PKW Sylwester Marciniak.

Jaki stopień niepełnosprawności uprawnia do... ? [Przykłady 2025]

To pytanie często zadają osoby z niepełnosprawnościami. Z jakim stopniem można ubiegać się o określone ulgi i świadczenia? Co przysługuje ze stopniem lekkim, umiarkowanym, a co ze znacznym? Prezentujemy kilka ważnych przykładów.

Co dalej z paktem migracyjnym? UE wciąż czeka na ruch dwóch krajów, w tym Polski

Już 25 krajów UE przekazało swoje plany wdrażania paktu migracyjnego, nie zrobiły tego Węgry i Polska - wynika z opublikowanego w środę 11 czerwca raportu Komisji Europejskiej. KE wezwała w nim spóźnione państwa do przyspieszenia działań w tej sprawie.

Zatrudniasz Ukraińców w 2025? Sprawdź nowe obowiązki, kary do 30 tys. zł i możliwe dofinansowania

Zatrudnianie obywateli Ukrainy w Polsce to temat, który nie traci na aktualności. W 2025 roku, po wejściu w życie nowych przepisów z 1 czerwca, pracodawcy muszą szczególnie uważać na formalności, terminy i obowiązki. Jednocześnie mogą skorzystać z atrakcyjnych form wsparcia finansowego. Sprawdź, jak legalnie zatrudnić obywatela Ukrainy i jakie dokumenty są potrzebne.

REKLAMA

Konkurs MEN: Bezpłatne studia podyplomowe przygotowujące do wykonywania zawodu nauczyciela w kształceniu zawodowym /zgłoszenia do 10 lipca 2025/

Ministerstwo Edukacji Narodowej ogłosiło konkurs na studia podyplomowe przygotowujące do wykonywania zawodu nauczyciela w kształceniu zawodowym dla obecnych i przyszłych nauczycieli. Na realizację projektów przeznaczono niemal 50 mln zł.

Kiedy zakończenie roku szkolnego 2024/2025? Kiedy rozpoczęcie roku szkolnego 2025/2026? /Kalendarz roku szkolnego/

Choć jeszcze niedawno rozbrzmiewał pierwszy dzwonek, dziś uczniowie i nauczyciele odliczają już ostatnie dni do wakacji. Kiedy zakończenie roku szkolnego 2024/2025? A co z rokiem szkolnym 2025/2026? Jak wygląda kalendarz roku szkolnego 2025/2026?

REKLAMA