REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Co należy sprawdzić kupując mieszkanie

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Piasecka-Sobkiewicz Małgorzata

REKLAMA

REKLAMA

Większe wymagania stawiane przez banki udzielające kredytu powodują, że coraz lepiej sprzedają się mieszkania z rynku wtórnego. Przy mieszkaniach używanych należy dokładnie sprawdzić ich stan prawny.

Zawierając umowę kupna lokalu, należy sporządzić ją w taki sposób, aby chroniła interesy nabywcy przed zobowiązaniami jego poprzedników. Nie można przy tym opierać się wyłącznie na informacjach uzyskanych od poprzedniego właściciela, lecz wyjaśnić, czy na przykład przy odziedziczonym mieszkaniu spadkobiercy załatwili wszystkie sprawy spadkowe. Warto też sprawdzić, czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką z tytułu zadłużenia poprzednich właścicieli. Takie ustalenia są wręcz konieczne wówczas, gdy mieszkanie na rynku wtórnym stanowi tzw. okazję.

Sprzedać może tylko właściciel

REKLAMA

Mieszkanie lub dom może sprzedać tylko właściciel. Gdyby prawo własności przysługiwało kilku osobom, bo na przykład są spadkobiercami, to całą nieruchomość można kupić tylko od wszystkich współwłaścicieli. Zdarza się jednak, że nie wszyscy mogą przyjść do notariusza, aby podpisać akt notarialny przeniesienia własności. Nieobecnych właścicieli może wówczas reprezentować pełnomocnik posiadający notarialne pełnomocnictwo. Nie może to być pełnomocnictwo ogólne, upoważniające daną osobę do reprezentowania mocodawcy, ale pełnomocnictwo do zawarcia tej konkretnej transakcji zbycia nieruchomości.

Z pełnomocników przy zawieraniu umowy u notariusza korzystają najczęściej ludzie starsi lub przebywający za granicą i dlatego warto wcześniej sprawdzić, czy pełnomocnik jest właściwie umocowany. Wprawdzie przed podpisaniem aktu notarialnego notariusz sam sprawdzi pełnomocnictwa i w razie nieposiadania właściwego dokumentu do zawarcia umowy wówczas nie dojdzie, ale w praktyce może to oznaczać, że tego właśnie upatrzonego mieszkania nigdy już nie kupimy. Dlatego, aby zaoszczędzić czasu i niepotrzebnych wydatków, trzeba sprawdzić, czy mieszkanie chce sprzedać osoba do tego uprawniona. W razie jakichkolwiek wątpliwości co do danych pełnomocnika i jego uprawnień trzeba je szybko wyjaśnić. Można też domagać się od niego okazania dodatkowych dokumentów.

Należy też sprawdzić, czy oprócz właściciela lub współwłaścicieli nie istnieją jeszcze inne osoby, którym również przysługuje prawo do tej nieruchomości. Jeżeli zawrzemy umowę tylko z niektórymi współwłaścicielami, to faktycznie możemy nabyć tylko część nieruchomości, tę, która należy do sprzedających działających bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Warto też sprawdzić, czy osoby podające imię i nazwisko są rzeczywiście właścicielami, a nie na przykład występuje zbieżność imion i nazwisk, zaś największa różnica występuje np. w związku z datą urodzenia. Kupując dom, warto jeszcze dodatkowo sprawdzić, czy ta sama osoba jest właścicielem budynku i działki. Zdarzają się bowiem przypadki stawiania domu na cudzym gruncie (np. należącym do rodziców lub teściów osoby, która wybudowała dom). Wtedy warto dopilnować, aby umowa została zawarta w taki sposób, aby przenosiła własność zarówno działki, jak i domu.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Co sprawdzić w hipotece

REKLAMA

Kupującego chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Gdyby więc ujawniła się jakaś niezgodność między stanem prawnym ujawnionym w księdze a stanem faktycznym, to wówczas na jego korzyść rozstrzyga zapis w księdze wieczystej. Dlatego zanim jeszcze dojdzie do transakcji, warto zapoznać się z jej treścią. Jednak rękojmia nie chroni osób działających w złej wierze, które wiedziały, że stan faktyczny jest inny niż ujawniony w księdze. Księga wieczysta założona i prowadzona dla budynku, mieszkania stanowiącego odrębną własność lub własnościowego mieszkania spółdzielczego, które chcemy nabyć, ma cztery działy. Każdy ma prawo zapoznać się z jej treścią i nie musi uzasadniać, w jakim celu to robi. Gwarantuje mu to zasada jawności ksiąg wieczystych. Za przeglądanie księgi w wydziale wieczystoksięgowym sądu rejonowego, który ją prowadzi nic się nie płaci. Natomiast nie można jej wynosić poza budynek sądu.

W dziale drugim księgi wieczystej należy przede wszystkim sprawdzić, kto jest wpisany jako właściciel oraz czy jest wpisany tylko jeden właściciel. Czy jest to ta sama osoba, która negocjując z nami sprzedaż mieszkania, przedstawia się jako jedyny jego właściciel. Zdarza się, że w księdze wieczystej wpisany jest poprzedni właściciel, który już nie żyje, bo spadkobiercy nie uregulowali jeszcze swoich praw do spadku i nie uaktualnili treści wpisu w dziale drugim księgi wieczystej

W księdze wieczystej w dziale czwartym należy równie sprawdzić, czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką albo czy nie został już złożony wniosek o wpis hipoteki. Po sprzedaniu mieszkania przez poprzedniego zadłużonego właściciela hipoteka nadal będzie je obciążała i zabezpieczała na przykład kredyt, który zaciągnął poprzedni właściciel na zakup tego lokalu.

Natomiast w dziale trzecim księgi wieczystej warto sprawdzić, czy nieruchomość nie jest obciążona ograniczonymi prawami rzeczowymi, na przykład użytkowaniem i służebnościami.

Właściciel musi mieć dokumenty

Zanim dojdzie do transakcji, należy domagać się od poprzedniego właściciela, aby okazał dokumenty dotyczące nieruchomości. Są to na przykład wypisy z księgi wieczystej prowadzonej dla mieszkania albo budynku, a także rachunki za ostatnie miesiące potwierdzające uiszczenie opłat za czynsz, prąd, gaz, wodę, wywóz śmieci, telefon i telewizję kablową. Chodzi o to, aby kupujący nie musiał później regulować zadłużeń, które powstały, jeszcze zanim został właścicielem. Warto też w dniu zawarcia kupna mieszkania spisać stan liczników. Powinni to zrobić razem kupujący i sprzedający. Oprócz tego w interesie nabywcy leży również, aby w akcie notarialnym umowy przeniesienia własności zostało zawarte oświadczenie o zadłużeniu albo braku zadłużenia mieszkania. Składa je u notariusza sprzedający.

VADEMECUM KUPUJĄCEGO LOKAL

Co trzeba sprawdzić, kupując mieszkanie na rynku wtórnym:

• księgę wieczystą, a w niej wpisy: właściciela, hipoteki, obciążeń prawami rzeczowymi

• ważność pełnomocnictwa osoby, która sprzedaje mieszkanie, a nie jest jego właścicielem,

• stan zameldowania w mieszkaniu, czy nie jest zameldowanych więcej osób, niż deklaruje właściciel

• istnienie ewentualnych zadłużeń z tytułu niezapłaconego czynszu i opłat za tzw. media

Czego trzeba dopilnować, kupując mieszkanie

• dawny właściciel i osoby z nim mieszkające muszą wymeldować się przed podpisaniem aktu notarialnego

• dawny właściciel musi uregulować zadłużenia z tytułu czynszu i mediów oraz rozliczyć się z obowiązków finansowych w stosunku do spółdzielni mieszkaniowej

• wybierając mieszkanie, trzeba ocenić swoje możliwości finansowe, aby podczas finalizowania transakcji nie brakło pieniędzy na taksę notarialną, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłatę za wpis do księgi wieczystej, prowizję dla pośrednika, remonty

MAŁGORZATA PIASECKA-SOBKIEWICZ

malgorzata.piasecka@infor.pl

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: GP

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code
Infor.pl
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Świadczenie wspierające od 60 pkt w decyzji WZON? OzN mają sporo propozycji zmian

Osoby z niepełnosprawnościami proponują kilka ważnych nowości w zasadach przyznawania świadczenia wspierającego. Wśród postulatów znalazła się m.in. obniżka liczby punktów uprawniających do uzyskania pomocy.

Więcej inwestycji bez pozwolenia na budowę i inne zmiany w prawie budowlanym w 2025 r. [projekt deregulacyjny]

W dniu 10 czerwca 2025 r. Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (tzw. projekt deregulacyjny). Nowelizacja ma na celu dalsze uproszczenie i przyspieszenie procesu inwestycyjno-budowlanego i zmniejszenie obciążeń administracyjnych. Wydłuży się m.in. lista inwestycji budowlanych, na które nie trzeba będzie uzyskiwać pozwolenia na budowę.

Likwidacja godzin dostępności nauczyciela w szkole. Nowelizacja Karty Nauczyciela

W dniu 10 czerwca 2025 r. w Wykazie prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów, opublikowano projekt ustawy o zmianie ustawy - Karta Nauczyciela (UDER54). Celem tej nowelizacji jest uchylenie przepisów dotyczących tzw. godzin dostępności nauczyciela w szkole. Rada Ministrów ma przyjąć ten projekt w lipcu 2025 r. Zmiany wejdą w życie najprawdopodobniej od nowego roku szkolnego 2025/2026.

W Sejmie: Wysokie opłaty za świadczenie wspierające. Płacą osoby niepełnosprawne. Co z tym zrobi rząd? {stopień znaczny}

24 804 zł to opłata zapłacona przez osobę niepełnosprawną kancelarii pośredniczącej w uzyskaniu świadczenia wspierającego. System przyznawania tego świadczenia jest w ocenie osób niepełnosprawnych (w mojej także) tak patologiczny, że w naturalny sposób pojawiły się firmy pomagające osobom niepełnosprawnym w uzyskaniu świadczenia wspierającego. Osoby niepełnosprawne nie radzą sobie same. Dodatkowo są krzywdzone na poziomie WZON. No bo jak inaczej ocenić sytuację, gdy osoba niewidoma otrzymuje w WZOB 61 punktów, osoba sparaliżowana od pasa w dół (20 lat na wózku) 43 punkty. To są jawne pokrzywdzenia tych osób niepełnosprawnych przez WZON. Więc pokrzywdzeni zwracają się o pomoc do prawników. A ci wystawiają wysokie rachunki.

REKLAMA

Rodzice nie będą musieli przedstawiać zaświadczeń o niekaralności aby uczestniczyć w wycieczkach, czy innych zajęciach szkolnych. Zmiany w "ustawie Kamilka" w 2025 r.

W dniu 10 czerwca 2025 r. Rada Ministrów przyjęła przygotowany przez Ministerstwo Sprawiedliwości projekt ustawy o zmianie ustawy o przeciwdziałaniu zagrożeniom przestępczością na tle seksualnym i ochronie małoletnich, ustawy o Krajowym Rejestrze Karnym oraz ustawy – Prawo oświatowe. Projekt nowelizuje m. in przepisy wprowadzone w lutym 2024 r. tzw. ustawą Kamilka.

Nowe ułatwienia dla przedsiębiorców: dane z wykazu VAT dostępne na biznes.gov.pl od 1 października 2025 r.

Jest projekt ustawy, który zakłada wprowadzenie nowych regulacji umożliwiających przedsiębiorcom łatwiejszy dostęp do wykazu podatników VAT za pośrednictwem portalu biznes.gov.pl. Zmiany mają uprościć weryfikację kontrahentów, zwiększyć bezpieczeństwo obrotu gospodarczego i ograniczyć formalności papierowe.

Co się stało w Austrii? Ogłoszono 3 dniową żałobę

Co się stało w Austrii? Ogłoszono 3 dniową żałobę. Doszło do tragicznego wydarzenia! Co gorsza takich zdarzeń jest coraz więcej w Europie, nie tylko w Stanach Zjednoczonych Ameryki.

Masz radio w samochodzie? Możesz spodziewać się kontroli

Właściciele samochodów – zarówno osoby prywatne, jak i przedsiębiorcy – powinni pamiętać o opłatach za używanie odbiorników radiofonicznych. Chodzi o konieczność opłacania abonamentu RTV za radioodbiornik zamontowany w pojeździe. Jaka jest opłata abonamentowa w 2025 r.? Kto jest zwolniony?

REKLAMA

Kredyty w złotówkach pod lupą TSUE. Dr P. Szcześniak: WIBOR jest zgodny z polską ustawą o kredycie hipotecznym i unijnym rozporządzeniem BMR

WIBOR jest zgodny zarówno z polską ustawą o kredycie hipotecznym, jak i z unijnym rozporządzeniem BMR. Podlega w związku z tym szczególnym wymogom informacyjnym i zaostrzonej kontroli jego wyznaczania. Wykluczone więc wydaje się, aby postanowienia odwołujące się do WIBOR zostały przez Trybunał Sprawiedliwości lub sąd krajowy kwalifikowane jako niedozwolone postanowienia umowne w rozumieniu tzw. abuzywności – pisze dr hab. Paweł Szczęśniak z Katedry Prawa Finansowego Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej.

Wakacyjny top 5: Nawet 8000 zł na rękę. Sprawdź, gdzie zarobisz najwięcej

Szukasz dobrze płatnej pracy na lato? W sezonie 2025 możesz zarobić nawet 8000 zł na rękę! Sprawdź, które zawody sezonowe oferują najwyższe stawki godzinowe i gdzie warto szukać ofert, by maksymalnie wykorzystać wakacyjny czas.

REKLAMA