REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Co należy sprawdzić kupując mieszkanie

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Piasecka-Sobkiewicz Małgorzata

REKLAMA

REKLAMA

Większe wymagania stawiane przez banki udzielające kredytu powodują, że coraz lepiej sprzedają się mieszkania z rynku wtórnego. Przy mieszkaniach używanych należy dokładnie sprawdzić ich stan prawny.

Zawierając umowę kupna lokalu, należy sporządzić ją w taki sposób, aby chroniła interesy nabywcy przed zobowiązaniami jego poprzedników. Nie można przy tym opierać się wyłącznie na informacjach uzyskanych od poprzedniego właściciela, lecz wyjaśnić, czy na przykład przy odziedziczonym mieszkaniu spadkobiercy załatwili wszystkie sprawy spadkowe. Warto też sprawdzić, czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką z tytułu zadłużenia poprzednich właścicieli. Takie ustalenia są wręcz konieczne wówczas, gdy mieszkanie na rynku wtórnym stanowi tzw. okazję.

Sprzedać może tylko właściciel

REKLAMA

Mieszkanie lub dom może sprzedać tylko właściciel. Gdyby prawo własności przysługiwało kilku osobom, bo na przykład są spadkobiercami, to całą nieruchomość można kupić tylko od wszystkich współwłaścicieli. Zdarza się jednak, że nie wszyscy mogą przyjść do notariusza, aby podpisać akt notarialny przeniesienia własności. Nieobecnych właścicieli może wówczas reprezentować pełnomocnik posiadający notarialne pełnomocnictwo. Nie może to być pełnomocnictwo ogólne, upoważniające daną osobę do reprezentowania mocodawcy, ale pełnomocnictwo do zawarcia tej konkretnej transakcji zbycia nieruchomości.

Z pełnomocników przy zawieraniu umowy u notariusza korzystają najczęściej ludzie starsi lub przebywający za granicą i dlatego warto wcześniej sprawdzić, czy pełnomocnik jest właściwie umocowany. Wprawdzie przed podpisaniem aktu notarialnego notariusz sam sprawdzi pełnomocnictwa i w razie nieposiadania właściwego dokumentu do zawarcia umowy wówczas nie dojdzie, ale w praktyce może to oznaczać, że tego właśnie upatrzonego mieszkania nigdy już nie kupimy. Dlatego, aby zaoszczędzić czasu i niepotrzebnych wydatków, trzeba sprawdzić, czy mieszkanie chce sprzedać osoba do tego uprawniona. W razie jakichkolwiek wątpliwości co do danych pełnomocnika i jego uprawnień trzeba je szybko wyjaśnić. Można też domagać się od niego okazania dodatkowych dokumentów.

Należy też sprawdzić, czy oprócz właściciela lub współwłaścicieli nie istnieją jeszcze inne osoby, którym również przysługuje prawo do tej nieruchomości. Jeżeli zawrzemy umowę tylko z niektórymi współwłaścicielami, to faktycznie możemy nabyć tylko część nieruchomości, tę, która należy do sprzedających działających bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Warto też sprawdzić, czy osoby podające imię i nazwisko są rzeczywiście właścicielami, a nie na przykład występuje zbieżność imion i nazwisk, zaś największa różnica występuje np. w związku z datą urodzenia. Kupując dom, warto jeszcze dodatkowo sprawdzić, czy ta sama osoba jest właścicielem budynku i działki. Zdarzają się bowiem przypadki stawiania domu na cudzym gruncie (np. należącym do rodziców lub teściów osoby, która wybudowała dom). Wtedy warto dopilnować, aby umowa została zawarta w taki sposób, aby przenosiła własność zarówno działki, jak i domu.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Co sprawdzić w hipotece

REKLAMA

Kupującego chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Gdyby więc ujawniła się jakaś niezgodność między stanem prawnym ujawnionym w księdze a stanem faktycznym, to wówczas na jego korzyść rozstrzyga zapis w księdze wieczystej. Dlatego zanim jeszcze dojdzie do transakcji, warto zapoznać się z jej treścią. Jednak rękojmia nie chroni osób działających w złej wierze, które wiedziały, że stan faktyczny jest inny niż ujawniony w księdze. Księga wieczysta założona i prowadzona dla budynku, mieszkania stanowiącego odrębną własność lub własnościowego mieszkania spółdzielczego, które chcemy nabyć, ma cztery działy. Każdy ma prawo zapoznać się z jej treścią i nie musi uzasadniać, w jakim celu to robi. Gwarantuje mu to zasada jawności ksiąg wieczystych. Za przeglądanie księgi w wydziale wieczystoksięgowym sądu rejonowego, który ją prowadzi nic się nie płaci. Natomiast nie można jej wynosić poza budynek sądu.

W dziale drugim księgi wieczystej należy przede wszystkim sprawdzić, kto jest wpisany jako właściciel oraz czy jest wpisany tylko jeden właściciel. Czy jest to ta sama osoba, która negocjując z nami sprzedaż mieszkania, przedstawia się jako jedyny jego właściciel. Zdarza się, że w księdze wieczystej wpisany jest poprzedni właściciel, który już nie żyje, bo spadkobiercy nie uregulowali jeszcze swoich praw do spadku i nie uaktualnili treści wpisu w dziale drugim księgi wieczystej

W księdze wieczystej w dziale czwartym należy równie sprawdzić, czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką albo czy nie został już złożony wniosek o wpis hipoteki. Po sprzedaniu mieszkania przez poprzedniego zadłużonego właściciela hipoteka nadal będzie je obciążała i zabezpieczała na przykład kredyt, który zaciągnął poprzedni właściciel na zakup tego lokalu.

Natomiast w dziale trzecim księgi wieczystej warto sprawdzić, czy nieruchomość nie jest obciążona ograniczonymi prawami rzeczowymi, na przykład użytkowaniem i służebnościami.

Właściciel musi mieć dokumenty

Zanim dojdzie do transakcji, należy domagać się od poprzedniego właściciela, aby okazał dokumenty dotyczące nieruchomości. Są to na przykład wypisy z księgi wieczystej prowadzonej dla mieszkania albo budynku, a także rachunki za ostatnie miesiące potwierdzające uiszczenie opłat za czynsz, prąd, gaz, wodę, wywóz śmieci, telefon i telewizję kablową. Chodzi o to, aby kupujący nie musiał później regulować zadłużeń, które powstały, jeszcze zanim został właścicielem. Warto też w dniu zawarcia kupna mieszkania spisać stan liczników. Powinni to zrobić razem kupujący i sprzedający. Oprócz tego w interesie nabywcy leży również, aby w akcie notarialnym umowy przeniesienia własności zostało zawarte oświadczenie o zadłużeniu albo braku zadłużenia mieszkania. Składa je u notariusza sprzedający.

VADEMECUM KUPUJĄCEGO LOKAL

Co trzeba sprawdzić, kupując mieszkanie na rynku wtórnym:

• księgę wieczystą, a w niej wpisy: właściciela, hipoteki, obciążeń prawami rzeczowymi

• ważność pełnomocnictwa osoby, która sprzedaje mieszkanie, a nie jest jego właścicielem,

• stan zameldowania w mieszkaniu, czy nie jest zameldowanych więcej osób, niż deklaruje właściciel

• istnienie ewentualnych zadłużeń z tytułu niezapłaconego czynszu i opłat za tzw. media

Czego trzeba dopilnować, kupując mieszkanie

• dawny właściciel i osoby z nim mieszkające muszą wymeldować się przed podpisaniem aktu notarialnego

• dawny właściciel musi uregulować zadłużenia z tytułu czynszu i mediów oraz rozliczyć się z obowiązków finansowych w stosunku do spółdzielni mieszkaniowej

• wybierając mieszkanie, trzeba ocenić swoje możliwości finansowe, aby podczas finalizowania transakcji nie brakło pieniędzy na taksę notarialną, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłatę za wpis do księgi wieczystej, prowizję dla pośrednika, remonty

MAŁGORZATA PIASECKA-SOBKIEWICZ

malgorzata.piasecka@infor.pl

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: GP

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code
Infor.pl
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Autyzm lub ADHD przemilczany w rekrutacji. Dlaczego kandydaci o tym nie mówią

Osoby z autyzmem, ADHD czy inną formą neuroatypową nie mówią o tym fakcie podczas procesu rekrutacyjnego. Dlaczego? Okazuje się, że większy odsetek osób neuroatypowych częściej szuka pracy niż osób neuronormatywnych.

Niekorzystna specustawa dla wcześniejszych emerytów - pozorne wykonanie wyroku TK z 4 czerwca 2024 r. Zadowolone będą osoby nieobjęte tymi przepisami

Po opublikowaniu w dniu 3 marca 2025 r. założeń projektu ustawy o ustalaniu wysokości emerytur z Funduszu Ubezpieczeń Społecznych dla osób, które do 6 czerwca 2012 r. przeszły na emerytury wcześniejsze na stronach Rządowego Centrum Legislacji ukazał się długo oczekiwany projekt tej ustawy datowany na 4 czerwca 2025 r.

Firmy chcą zatrudniać księgowych, ale… nie mają kogo! Brakuje ekspertów z doświadczeniem

Mimo stabilnej sytuacji kadrowej i rosnących wynagrodzeń, aż 84% księgowych przyznaje: znalezienie doświadczonego specjalisty to dziś prawdziwe wyzwanie. Barometr nastrojów 2025 pokazuje, że firmy częściej planują rekrutację niż redukcje – ale idealny kandydat musi dziś mieć znacznie więcej niż tylko znajomość Excela.

Polacy zaciskają pasa. Najnowszy raport pokazuje, na czym oszczędzamy najczęściej

Aż 37,2% Polaków deklaruje ograniczenie wydatków na elektronikę – wynika z najnowszego raportu. W czołówce oszczędzanych kategorii znalazły się też meble, odzież i materiały budowlane. Eksperci wskazują na wysokie ceny, niską częstotliwość zakupów oraz zmieniające się priorytety konsumenckie.

REKLAMA

Wysokość opłat za krew i jej składniki w 2026 r. [PROJEKT RESORTU ZDROWIA z 3 czerwca 2025 r.]

6 czerwca 2025 r. do uzgodnień i konsultacji publicznych trafił projekt rozporządzenia Ministra Zdrowia w sprawie określenia wysokości opłat za krew i jej składniki w 2026 r. Resort zdrowia ma czas na określenie tych opłat do 30 czerwca 2025 r.

Nawet 185 tys. zł na samochód dla osoby z niepełnosprawnością. Rusza druga tura naboru wniosków PFRON 2025

Druga i zarazem ostatnia w tym roku tura naboru wniosków w programie "Samodzielność – Aktywność – Mobilność!" rozpocznie się 1 sierpnia 2025 r. To szansa na uzyskanie nawet 85 proc. dopłaty do zakupu samochodu przystosowanego do potrzeb osoby z niepełnosprawnością ruchową. Sprawdź limity, warunki i checklistę, która ułatwi Ci wypełnienie elektronicznego wniosku w systemie SOW.

Pozew o zachowek. Co powinien zawierać i gdzie złożyć dokumenty?

Jak napisać pozew o zachowek, by uniknąć błędów, które mogą spowolnić lub utrudnić dochodzenie należności? To ważne informacje dla osób, które zostały pominięte w testamencie lub otrzymały mniej niż im się należało.

Podwyżki pracowników samorządowych z wyrównaniem od 1 marca 2025 r. Rozporządzenie w Dzienniku Ustaw [STAWKI]

30 maja 2025 r. w Dzienniku Ustaw RP zostało opublikowane rozporządzenie podwyższające kwoty minimalnego miesięcznego poziomu wynagrodzenia zasadniczego pracowników samorządowych zatrudnionych na podstawie umowy o pracę. Rozporządzenie koryguje także katalog stanowisk.

REKLAMA

Bez księgowych ani rusz. Przedsiębiorcy doceniają ich nie tylko za rachunki, ale i za wsparcie strategiczne

Aż 75% przedsiębiorców w Polsce darzy swoje księgowe i księgowych dużym zaufaniem, a 71% uważa, że ich wiedza realnie wpływa na sukces firmy – wynika z najnowszego badania. Księgowi stają się dziś nie tylko strażnikami finansów, ale i partnerami w rozwoju biznesu.

Prezydent Andrzej Duda podpisał ważną ustawę. Prosiła go o to ministra z rządu Tuska

Prezydent Andrej Duda podpisał ustawę o jawności cen mieszkań, po wcześniejszym spotkaniu z minister Katarzyną Pełczyńską–Nałęcz. Nowe regulacje nakładają na deweloperów obowiązek prowadzenia stron internetowych, na których podawane mają być ceny mieszkań od początku sprzedaży do jej zakończenia.

REKLAMA