Spółdzielcy dopłacą do swoich mieszkań

Tylko do 31 grudnia 2009 r. osoby posiadające mieszkania własnościowe mają gwarancję, że przekształcą je w odrębną własność bez dodatkowych opłat. Potem utracą moc zasady przekształcania lokali własnościowych.

- Trybunał Konstytucyjny stwierdził, że przeniesienie własności uwzględniające tylko koszty budowy jest uszczupleniem majątku spółdzielni. Zasugerował, że wartość mieszkania trzeba odnosić do wartości rynkowej - podkreśla pos. Gabriela Masłowska z PO. Zdaniem adwokata Piotra Schramma z kancelarii Gessel, konsekwencją uwzględnienia stanowiska TK przez ustawodawcę będzie wprowadzenie dodatkowych kosztów przekształcenia.

Będą dopłaty

Mieszkanie spółdzielcze własnościowe nie jest własnością spółdzielców. Należy do spółdzielni - świadczy o tym informacja w księdze wieczystej. Na razie nie ma to znaczenia dla kupujących i sprzedających takie mieszkania. Za mkw. mieszkania własnościowego i hipotecznego płaci się tyle samo. Wkrótce może się to zmienić.

17 grudnia 2008 r. TK orzekł, że art. 1714 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, który przewiduje warunki przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w pełne prawo do lokalu, jest niezgodny z konstytucją, bo narusza zasadę ochrony własności. Przepis ten nakłada na zarząd obowiązek zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu. TK krytycznie odniósł się też do przepisów ustawy określających, jak ma być sformułowana taka umowa.

- Spółdzielnie będą mogły ustalać samodzielnie zasady przekształceń i wprowadzać dodatkowe opłaty za przekształcenie mieszkań własnościowych - podkreśla posłanka PO Lidia Staroń.

- Domyślam się, że TK chodziło o to, że dopłacać do przekształceń mieszkań własnościowych powinni tylko ci członkowie, którzy budując mieszkania, korzystali z umorzenia części kosztów budowy - zauważa Ryszard Jaszczyk, dyrektor Biura Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP.

Stanieją własnościowe

W ocenie TK niekonstytucyjna okazała się dopuszczalność uwłaszczenia spółdzielców na majątku spółdzielni na warunkach z art. 171⁴ ust. 1 ustawy, czyli po spłacie przypadających na lokal kosztów budowy i zadłużenia z tytułu opłat eksploatacyjnych (za wodę, wywóz śmieci). Przekształcenie powinno być świadczeniem ekwiwalentnym, tzn. członkowie powinni zrekompensować spółdzielni to, że zostaje pozbawiona lokalu.

Wprowadzenie dodatkowych opłat za przekształcenie mieszkań własnościowych może sprawić, że ich wartość spadnie w stosunku do mieszkań hipotecznych.

- Jeśli opłaty za wyodrębnienie własności wyniosą np. kilkadziesiąt tysięcy złotych, to nabywcy będą woleli kupić mieszkania z pełnym prawem własności albo będą gotowi zapłacić za spółdzielcze co najmniej o tyle mniej, ile trzeba zapłacić za jego przekształcenie - podkreśla mecenas Piotr Schramm.

Blokują i czekają na zyski

Na przepisy o dodatkowych opłatach za uwłaszczenia nie mogą doczekać się zarządy niektórych spółdzielni. Już dzisiaj odprawiają z kwitkiem mieszkańców, którzy przychodzą do nich zniecierpliwieni oczekiwaniem na przekształcenie.

- Miałam już podpisać notarialną umowę o przeniesienie własności. Spółdzielnia odwołała jednak termin - mówi czytelniczka z Gostynińskiej Spółdzielni Mieszkaniowej. O wstrzymaniu realizacji wniosków o przekształcenie informują nas spółdzielcy z SM Przylesie w Koszalinie i Ostrowskiej SM.

- TK zanegował przekształcenie własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu we własność, gdy wejście w posiadanie tego prawa wymagało wpłaty 100 proc. wartości mieszkania. Osoby, które kupiły mieszkanie własnościowe, zapłaciły za nie rynkową cenę. Z ekonomicznego punktu widzenia to prawo było traktowane tak jak własność. Za co jeszcze dopłacać? - pyta poseł PiS Łukasz Zbonikowski.

- Nie wyobrażam sobie, że spółdzielcy będą musieli dopłacać do przekształcenia. Będzie to absurd. Spółdzielca pokrył pełny koszt budowy, a spółdzielnia ma zarabiać tylko z tego tytułu, że w 1961 roku zamiast własności lokalu wymyślono ograniczone prawo rzeczowe - mówi prof. Krzysztof Pietrzykowski z Uniwersytetu Warszawskiego.

Sposób na spółdzielnie

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych i ustawa - Prawo spółdzielcze nie dają osobom ubiegającym się o przekształcenie mieszkań własnościowych konkretnych uprawnień, dzięki którym zmusiliby zarządy do podpisania umów notarialnych w ciągu najbliższego roku. Dziś jedynym wyjściem jest jak najszybsze składanie do sądu pozwów o wydanie orzeczenia zastępującego oświadczenie woli zarządu. Jest wtedy szansa, że sąd przekształci mieszkanie, wstępując w uprawnienia spółdzielni.

- Jeśli to nie pomoże, ratunkiem jest podział spółdzielni. Przepisy dają grupie spółdzielców mieszkających np. w jednym bloku prawo do podjęcia uchwały o podziale, bez zgody zarządu. Taką decyzję musi zatwierdzić walne zgromadzenie członków, ale zawsze można obalić jego sprzeciw w sądzie - mówi Lidia Staroń.

- Trzeba zmienić konstytucję. Należy w niej napisać, że spółdzielnie nie mogą odnosić korzyści majątkowych z przekształceń praw do lokali - konkluduje prof. Pietrzykowski.

Konsekwencje wyroku Trybunału Konstytucyjnego

Kliknij aby zobaczyć ilustrację.

 

PRZEKSZTAŁCENIE SPÓŁDZIELCZEGO PRAWA WŁASNOŚCI

•Jeśli chcesz wyodrębnić lokal, ale jeszcze nie złożyłeś wniosku

1. Sporządź go w dwóch egzemplarzach i zanieś do administracji spółdzielni (jeden zachowaj z datą złożenia i pieczątką spółdzielni). Nie masz gwarancji, że spółdzielnia rozpatrzy go w ciągu trzech miesięcy ani nawet roku.

2. Oczekuj przez najbliższy rok na zmianę niekonstytucyjnych przepisów. Prawdopodobnie wówczas trzeba będzie dopłacić za przekształcenie mieszkania spółdzielczego.

•Jeśli chcesz wyodrębnić lokal i złożyłeś wniosek

Czekaj na jego rozpatrzenie. Jeżeli spółdzielnia nie robiła do tej pory trudności z wyodrębnieniem własności lokali innym spółdzielcom, to nie powinna ich robić i tobie.

•Jeśli jesteś już właścicielem mieszkania

Nie musisz się niczego obawiać. Trybunał nie ingerował w sytuacje osób, które skorzystały z tanich uwłaszczeń. Zarząd nie może żądać dodatkowych opłat.

Podstawa prawna

• Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 17 grudnia 2008 r., sygn. akt P 16/08 (Dz.U. z 2008 r. nr 235, poz. 1617).