Mieszkania za złotówkę nie dla wszystkich

Spłaciłam kredyt na budowę mieszkania i nie zalegam z żadnymi opłatami. Dlaczego więc tak jak inni lokatorzy nie mogę nabyć odrębnej własności za kilkadziesiąt złotych - pisze do redakcji Gazety Prawnej Krystyna Mościcka ze Spółdzielni Mieszkaniowej Wielkopolanka.

W podobnej sytuacji jest wielu innych spółdzielców. Po złożeniu wniosku o przekształcenie mieszkań w odrębną własność spółdzielnia każe dopłacać im nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych.

- Do uzyskania odrębnej własności potrzebna jest w pierwszej kolejności spłata zadłużenia związanego z budową mieszkania. Zasady kredytowania takich inwestycji znacząco zmieniały się w pewnych okresach - mówi Tadeusz Swat z PKO BP.

Wszystko przez odsetki

Szczególnie niekorzystne warunki finansowania budowy spółdzielczych bloków dotknęły członków, którzy zostali obciążeni kredytem zaciągniętym pomiędzy 1 stycznia 1990 r. a 31 maja 1992 r. Według szacunków sporządzonych przez banki takich kredytów nie spłaciło jeszcze 119 tys. osób. Był to okres szalejącej inflacji i PKO BP, u którego większość spółdzielni zaciągnęła kredyty budowlane, podniósł odsetki z kilku procent do blisko 90 proc. w skali roku.

PKO BP udzielało kredytów na podstawie wówczas obowiązujących przepisów. Początkowo zakładały one, że kredyty będą zawierały pewne preferencje społeczne - będą tańsze i łatwiejsze w spłacie. Po 1 stycznia 1990 r. zostało uwolnione oprocentowanie kredytów i szybko okazało się, że trzeba płacić dużo większe pieniądze.

- Nastąpił radykalny wzrost oprocentowania. W spółdzielniach, które zgodziły się na takie zasady rozliczania z bankiem, członkowie spłacają kredyt przekraczający kilkakrotnie koszt budowy. Często nawet, jeżeli spółdzielca spłacił zadłużenie wobec banku, to pozostaje na jego koncie zadłużenie wobec budżetu państwa - wyjaśnia Jadwiga Hennig, prezes Obywatelskiego Stowarzyszenia Uwłaszczeniowego i Obrony Praw Mieszkańców.

Zadłużenie z naruszeniem prawa

Zadłużenie związane z budową mieszkania kształtują dwie rzeczy - realne koszty budowy i koszt kredytu. I jedno, i drugie zaczęło gwałtownie rosnąć w okresie transformacji. Oprocentowanie kredytów na budowę, które zaciągały spółdzielnie do kwietnia 1989 r., wynosiło 1 proc., z kolei w 1990 roku było to około 60 proc.

- Do tego trzeba dodać bezprawne procedury stosowane przez banki, które nie uzgadniały ze spółdzielcami stopy procentowej oprocentowania kredytu, chociaż były do tego zobowiązane przepisami - mówi poseł Gabriela Masłowska z Ruchu Ludowo-Narodowego.

Umowy kredytowe tzw. starego portfela zawierane przez spółdzielnie mieszkaniowe podlegały przepisom prawa bankowego z 31 stycznia 1989 r. Te pozwalały bankowi na pobieranie oprocentowania od wykorzystanego kredytu (kapitału) według stawki zmiennej lub stałej, stosownie do postanowień umowy kredytowej.

- Problem polega na tym, że bank nalicza odsetki od odsetek (mimo że nie są zaległe) i tak zawyżonym zadłużeniem obciąża spółdzielnię mieszkaniową, a w konsekwencji członka spółdzielni. O możliwości kapitalizacji niezaległych odsetek może decydować tylko umowa kredytowa lub ustawa, ale takiej nie ma - wyjaśnia Tomasz Tatomir, radca prawny z Kancelarii Prawnej Chałas i Wspólnicy. Dodaje też że bank jednostronnie ustalał stopę procentową, co jest niedopuszczalne w kontekście prawa bankowego - poprzednio i obecnie obowiązującego - co jest potwierdzone orzecznictwem Sądu Najwyższego.

To nie wina nowelizacji

Wskutek tego jedni spółdzielcy dostali niższe kredyty, które już spłacili bez większego wysiłku, natomiast ich sąsiedzi z bloku naprzeciwko wybudowanego rok czy dwa lata później mają do spłaty jeszcze kilkadziesiąt tysięcy złotych. Różnica polega tylko na tym, że ich mieszkania, chociaż takie same, były budowane w innym czasie.

- Obowiązująca od 31 lipca 2007 r. nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych to wynik cynizmu politycznego. Ustawodawca łatwo darowuje to, co jest cudzą własnością jednym spółdzielcom, a nie raczył pomóc tym, których kiedyś obciążono tak wysokimi zadłużeniami - podkreśla Ryszard Jajszczyk, dyrektor Biura Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP. Przeczy temu Gabriela Masłowska.

- Nie jest to wina nowych przepisów, ale braku nowelizacji ustawy o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych. To ono reguluje zasady spłaty kredytów zaciągniętych w tamtym czasie - wyjaśnia posłanka.

Państwo spłaci długi spółdzielców

Ustawa z 30 listopada 1995 r. o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych przewiduje udogodnienia dla spółdzielców, którzy spłacą zadłużenie kredytowe. Ci, którzy spłacą całe zadłużenie kapitałem, tj. 30 proc. wykupionych przez państwo odsetek i 30 proc. odsetek skapitalizowanych mogą liczyć na umorzenie reszty długu. Ponadto, jeżeli ktoś przez 20 lat (od 1998 roku) regularnie spłaca kredyt, to w razie, gdy po tym czasie pozostaną do spłaty odsetki, to zostaną one w całości umorzone.

Posłowie właśnie pracują nad projektem nowelizacji wskazanej ustawy. Przewiduje on skrócenie okresu regularnej spłaty zadłużenia, który warunkuje umorzenie zaległości. Poza tym umorzeniu mają podlegać nie tylko odsetki, ale i sam kredyt.

Jak szacuje PKO BP, już na początku przyszłego roku z umorzenia skorzystałoby blisko 90 proc. z 119 tys. rzeszy spółdzielców. W takiej sytuacji państwo musiałoby oddać bankom około 2 mld zł i samo zrezygnować z 7 mld zł odsetek, które są jeszcze mu winni członkowie.

- Większość kredytobiorców spłaciła już sam kredyt i teraz spłaca jedynie skapitalizowane odsetki. Takie rozwiązanie wyprowadzi z kłopotliwej sytuacji spółdzielców, którzy bez własnej winy zostali obarczeni ogromnymi obciążeniami - tłumaczy senator Adam Biela.

SŁOWNIK

Kapitał - kwota, którą pożyczył bank

Skapitalizowane odsetki kredytu - zarobek banku za korzystanie z jego pieniędzy

Odsetki wykupione przez budżet państwa - zarobek banku, który najpierw płaci budżet, a potem ma oddać kredytobiorca do budżetu, za pośrednictwem banku.

Umorzenie kredytu (nominał) - kwota kredytu - 50 proc., 30 proc. kosztów objętych rozliczeniem inwestycji (w dniu jej rozliczenia).Wartość proc. zależała od okresu kredytowania. Kwotę umorzoną kredytobiorcy budżet przekazywał do banku - dotyczyło to tylko mieszkań lokatorskich. Przy przekształceniu mieszkania lokatorskiego na odrębną własność kwotę umorzenia (teraz wartość nominalną) należy oddać do budżetu.

Kliknij aby zobaczyć ilustrację.

Co trzeba spełnić, żeby przekształcić mieszkanie lokatorskie wybudowane przy wykorzystaniu kredytów starego portfela

ADAM MAKOSZ

adam.makosz@infor.pl